Анализ сегмента рынка недвижимости

Сегментация рынков недвижимости

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономиче ского, государственного и экологического характера.

Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

• в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

• в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

• в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);

• в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);

• первичный и вторичный рынок.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо вы делять различные сегменты рынка:

По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивнооздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимо сти такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инве сторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам про цедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оценивае мой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственнопромышленные , торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (го родские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, запо ведники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижи мости можно разделить на :

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

1. Доходная недвижимость.

2. Условно доходная недвижимость.

3. Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

1. Уникальные объекты.

2. Редкие объекты.

3. Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

1. Активные рынки недвижимости.

2. Пассивные рынки недвижимости. В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по от ношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в само стоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.

Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно разме ра, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Оценщики недвижимости изучают географические, демографические, социальноэкономические , психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и региональной ситуации.

Анализ рынка недвижимости

Статьи

Анализ рынка недвижимости

Выбор рынка для инвестиций – непростая задача, особенно если это касается рынка недвижимости. Обязательным условием вступления на этот рынок является детальный анализ рынка недвижимости. Существует несколько разновидностей анализа, в зависимости от выбранного рынка:

Анализ рынка жилой недвижимости – он включает в себя квартиры, коттеджи, таунхаусы и загородные дома, но анализ рынка загородной недвижимости нередко проводится отдельно.
Анализ рынка коммерческой недвижимости – торговых, офисных, складских и производственных помещений.
Анализ рынка специальной недвижимости – передаточных устройств и сооружений.

Проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости

Исследование рынка недвижимости проводится, исходя из целей анализа. Оно охватывает каждый аспект рынка, который будет иметь значение в каждом конкретном случае.

Читать еще: Успешный трейдинг на фондовом рынке

Маркетинговое исследование недвижимости может включать в себя:

Изучение емкости рынка и его объема.
Отслеживание тенденций в развитии рынка в целом или выбранного сегмента, прогнозы и показатели, позволяющие сделать выводы о будущем отрасли.
Исследование уровня спроса, его структура и потенциал.
Анализ объема предложения и его структуры.
Изучение распределения долей рынка в процентах между основными участниками.
Выявление ценовой ситуации, сегментация рынка по уровню цен.
Потенциал инноваций на рынке.
Определение наличия проблемных зон и, напротив, перспективных направлений.

Только в совокупности все названные показатели и их точный анализ позволяют провести комплексное исследование рынка недвижимости. Полный анализ включает выводы о состоянии и судьбе отрасли, а также рекомендации относительно перспектив рынка недвижимости.

Исследование рынка недвижимости или его отдельного сегмента позволяет определить рентабельность рынка, окупаемость вложений, возможные риски при участии в том или ином

Мониторинги и источники данных

Чтобы подготовить для анализа рынка недвижимости точную информацию, необходимо использовать достоверные статистические данные, накопленные в результате длительных исследований, а также актуальные данные о современном состоянии рынка. Качество анализа во многом зависит от качества данных, поэтому использовать следует только абсолютно надежные и проверенны источники. При изучении рынка недвижимости можно использовать:

Базы недвижимости, закрытые и открытые, которые содержат максимально полную информацию о недвижимости, которая получена из агентств недвижимости и рекламы.
Собственные базы данных компании.
Информация из СМИ, интернета и других открытых источников.
Данные Госстата, статистика заключенных на рынке сделок и т.д.

Самое сложное – собрать точную информацию по спросу на недвижимость. Для этого может понадобиться сразу несколько различных способов сбора:

Использование собственной статистики и клиентских баз данных.
Косвенные источники – базы данных компаний, имеющих такую же аудиторию.
Опросы экспертов в области недвижимости.
Данные о реализованной недвижимости за определенный период времени.
Прямые опросы и холл-тесты.
Официальные источники, социологические опросы, статистика сделок и пр.

Методики анализа рынка недвижимости

Существует несколько основных методик, которые используют на различных этапах анализа рынка недвижимости. Среди самых точных распространенных можно делить:

Статистическое изучение информации, позволяющий выделить закономерности в огромном количестве числовых данных, полученных в ходе сбора информации. Этот вид анализа обладает наибольшей популярностью и является обязательным элементом любого исследования, касающегося рынка недвижимости. Эта методика включает в себя более мелкие подвиды – сегментацию, анализ динамики, вариационные анализ, ранжирование, корреляционный и интервальный анализы.
Сравнение данных в разных группах полученной информации. Основанием для сравнения могут быть как количественные, так и качественные признаки. Сравнительный анализ рынка недвижимости может быть двух видов – косвенный и прямой.
Кластерный анализ сегментов рынка по географическому принципу. Он помогает выявить структуру всех существующих на рынке объектов недвижимости, провести их классификацию и определить, какие закономерности действуют в том или ином географическом кластере.
SWOT-анализ, или ситуационное исследование. Он представляет собой рассмотрение внутренних и внешних факторов с точки зрения их отрицательного и положительного воздействия. Для этого используется гипотетический проект, проводится оценка других объектов недвижимости, земельных участков, концепций, а также собственных характеристик изучаемого объекта.
Изучение самого эффективного способа использования используется при анализе рынка недвижимости, чтобы определить, какая гипотеза наиболее соответствует развитию на конкретной территории. Определение наилучшего использования базируется на максимальной эффективности маркетинга, высокой доходности, а также юридической, физической и финансовой допустимости.
Инвестиционный и финансовый анализ используется в исследовании рынка недвижимости при создании концепции на различных этапах работы. В эту категорию входят прогноз прибыли, которую может принести отрасль, расчет возможного объема инвестиций, проектирование моделей динамики денежных средств, а также исследование рисков и финансовой эффективности.

Комплексный анализ рынка недвижимости с использованием нескольких или всех указанных выше методик позволяет составить максимально точное представление о состоянии рынка и судьбе отрасли на краткосрочный или долгосрочный период.

ПОДХОДЫ К СЕГМЕНТАЦИИ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

бакалавр, институт «Высшая школа журналистики и массовых коммуникаций» СПбГУ,

РФ, г. Санкт-Петербург

Актуальность исследований, посвященных сегментации потребителей, обусловлена тем, что их результаты позволяют сформулировать более достоверные и надежные прогнозы спроса на жилую недвижимость и, следовательно, ее рыночную стоимость. Потребительская сегментация на этапе маркетинговых исследований может использоваться для прогнозного анализа решений, которые будут принимать потребители на рынке жилой недвижимости.

Существует несколько оснований для сегментации участников рынка недвижимости [2, c. 37]:

1) Географический подход. Включает в себя кластеризацию потребителей на основе местоположения, где они проживают сейчас, работают или проводят свободное время. В рамках разработки системы маркетинговых коммуникаций объекта недвижимости это особенно важно, так как локация – один из самых важных критериев выбора строительного проекта.

2) Демографический подход. Использует такие характеристики клиента, как возрастные категории, этническая принадлежность, семейное положение, размер и жизненный цикл семьи, религиозные и политические убеждения.

3) Социально-экономический подход. Включает в себя сегментацию потребителей по уровню доходов, образования, классовой принадлежности и среднему заработку.

4) Психографический подход. Фокусируется на стиле жизни, типе личности, самовосприятии, стремлениях или самоактуализации потенциальных покупателей.

5) Поведенческий подход. Делит потребителей на группы в соответствии с их наблюдаемым поведением при покупке. Также, рассматривает системы ценностей, статус и виды деятельности потенциального клиента, искомые выгоды, процессы принятия решений при выборе продукта – объекта недвижимости, а также место и время покупки. Многие ученные отдают предпочтение именно поведенческим переменным для выявления сегментов рынка [4, с. 89].

При формировании маркетинговой стратегии строительного проекта в области жилой недвижимости необходимо учитывать, что чаще всего потребители стремятся увеличить полезность, выбирая объект недвижимости с учетом локации, строительных характеристик, экологической и социальной среды, своих доходов и прочих ценовых ограничений.

Читать еще: Функции полноценных денег

Существует большое количество работ, посвященных сегментации потребителей на рынке жилой недвижимости. Методологической основой таких исследований служат различные методы факторного и кластерного анализа, комбинирующие субъективные и объективные характеристики [3, c. 360].

Например, американские исследователи Дэвид П. Варади и Барбара Дж. Липман еще в 1994 году использовали факторный анализ, кластерный анализ и дискриминантный анализ данных, собранных в ходе опроса. Таким образом, они определили шесть кластеров арендаторов жилья в США: семьи, меняющие жилье (17%), арендаторы образа жизни (21%), выпускники колледжей (26%), черные арендаторы (15%), пожилые арендаторы (10%) и трудящиеся синие воротнички (11%) [1, c. 493].

Обратимся также к исследованию финского рынка жилья, проведенному в 2014 году Карен М. Гиблер и Таней Тывимаа. Оно может быть взято за основу сегментирования прочих рынков жилой недвижимости, благодаря описанию методологии исследования и приложенных к нему материалов.

По итогам исследования ученые выделили 4 сегмента жильцов, находящихся на разных этапах жизненного цикла, с разными предпочтениями, основанными на их рекреационной деятельности и финансовых возможностях: «Homebodies», «Actives», «Isolated Wolves» и «Funlovers».

Охарактеризуем представителей каждого сегмента:

1) Сегмент «Homebodies» – это в основном одинокие взрослые люди или бездетные пары (67%), но также включающие в себя относительно большую долю (33%) родителей-одиночек. Они сконцентрированы (32%) в возрастной группе 40-49 лет и, как правило, имеют высшее образование. В настоящее время они живут в относительно небольших квартирах в многоквартирных домах в пригородных районах (66%). Это не самые социально активные люди, но им нравится проводить время на свежем воздухе. Они иногда ходят в театр, кино или рестораны. «Homebodies» ценят доступ к соседним услугам и общественному транспорту. Они оценивают качество техослуживания дома и уровень безопасности. Поэтому они выбирают тихие, зачастую, пригородные локации.

2) Сегмент «Actives» – пожилые люди (26% из них более 60 лет) и пары (43%), живущие без детей (потому что они уже покинули родительский дом). В настоящее время они владеют большими (3 или более спальнями) квартирами или односемейными домами. Их образовательные достижения и доходы относительно высоки. Они очень общительны, участвуют в общественных инициативах больше, чем другие. Они также любят учебу и ремесла, ходят в театр, кино и танцы. Они посещают свои летние домики или часто катаются на лодках. Они предпочитают отдых на свежем воздухе (прогулки, походы, охота и рыбалка). Они хотят инвестировать в дом с хорошей репутацией, которым смогут гордиться и даже рекомендовать другим совершить здесь покупку.

3) Потребители из сегмента «Isolated Wolves» живет в пригородных (72%) односемейных или рядовых домах, которыми они владеют (61%). Этот кластер содержит самую большую концентрацию жителей в возрасте 30-39 лет (31%) с не самым высоким доходом, обусловленным еще не таким большим опытом работы. Представители этой группы тоже проводят время на свежем воздухе. Они готовы жертвовать географической доступностью здравоохранения, общественного транспорта, безопасностью и каким-либо бытовым услугам.

4) Сегмент «Funlovers» – это молодые люди в возрасте от 20 до 30 лет (62%), чаще всего они не имеющие детей (77%). Они предпочитают жить в центре города (64%). В настоящее время владеют небольшими по площади квартирами, часто в старых многоквартирных (96%) зданиях. При этом они имеют высокий уровень образования и относительно высокие доходы. Они считают свой дом исключительно местом для комфортного проживания, а не объектом инвестиций. Им важна локация, доступ к продуктовым магазинам и банкам. Они стремятся к тому, чтобы общественный транспорт обеспечивал доступ к развлекательным мероприятиям. Они часто ходят в рестораны и вечеринки, и более половины из них ходят в кино по крайней мере ежемесячно. Они не заинтересованы в том, чтобы остановиться на даче, охотиться или рыбачить.

Таким образом, существует пять главных оснований для сегментации потребителей на рынке жилой недвижимости. Их использование позволяет проводить исследования, результаты которых могут быть использованы строительными компаниями на этапе разработки маркетинговой стратегии для одновременной максимизации полезности продукта для потребителей и маржинальности проекта.

Сегментация рынка недвижимости

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

— органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

— институт независимой оценки недвижимости;

— банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

— институт управляющих недвижимостью;

— государственный и частный нотариат;

-саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

— рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

— рынок таймшеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

Иерархическая пространственная система рынка недвижимости:

Отраслевая интегрированная по стадиям воспроизводства система рынка недвижимости:

— оборот прав на объекты недвижимости;

— эксплуатация объектов недвижимости;

— создание объектов недвижимости.

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

Читать еще: Основные понятия рынка

— рынок развития объектов недвижимости – совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

— рынок потребления объектов недвижимости – совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

— рынок оборота прав на недвижимость – совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

Сегментация рынка недвижимости В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на следующие рынка недвижимости: — рынок жилья; — рынок нежилой недвижимости; — рынок земли.

Рынок жилья — это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Две причины усложняющие процессы- техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Вторая жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Такой сегмент рынка, как нежилая (коммерческая) недвижимость, включает в себя объекты, способные приносить доход своим владельцам и рассматривается ими как один из способов инвестирования капитала. Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, развитием рыночных отношений; он гораздо меньше, чем рынок жилья; преобладают сделки аренды. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода. Рынок коммерческой недвижимости подразделяется согласно типам предпринимательской деятельности. Рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах. Коммерческая недвижимость — это здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи и др.

Земельный рынок – это способ перераспределения земель, который носит экономический характер. Поэтому предложения о целесообразности или, наоборот, недопустимости вовлечения земли в рыночный оборот должны быть обоснованы именно экономически.