Покупка квартиры на первичном рынке

Что обязательно проверять при покупке квартиры на первичном рынке

Адвокат Олег Сухов о тонкостях совершения сделки купли-продажи новостройки, специально для IRN.RU

Приобретение первичного жилья – всегда рискованная сделка, и неважно – на каком этапе строительства она совершается, насколько крупный или известный застройщик осуществляет возведение дома. Всегда есть существенные обстоятельства, обратив внимание на которые, можно минимизировать риски приобретения первичного жилья. Как подстраховать себя при покупке квартиры на этапе незавершенного строительства?

Предлагаемый дольщику договор: ДДУ или иной
Хотя еще с 2005 года, т.е. с момента принятия 214-го федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», продажа квартир в новостройках должна осуществляться только по зарегистрированным в Росреестре договорам «об участии в долевом строительстве», до настоящего времени, т.е. уже в течение семи лет, таких договоров оформляется менее 40% от всего их объема. Лидирующую позицию – почти 50% всех сделок на первичном рынке — занимают предварительные договора купли-продажи.

Если строительная компания предлагает оформить договор долевого участия, а оплату просит произвести только после его регистрации, значит, документы у организации в порядке. Если к заключению предлагается иной договор, значит, имеются определенные проблемы, не позволяющие застройщику исполнять 214-ФЗ, следовательно, покупателю надлежит быть особенно внимательным или отказаться от сделки.

Летом 2012 года знаменитому певцу Леониду Агутину Савеловский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Герасимовой С.В. отказал в праве на квартиру. Основанием отрицательного решения послужил, в том числе предварительный договор, оформленный знаменитостью, вместо положенного договора долевого участия.

Продавец: застройщик или инвестор-посредник
Чем «короче договорное звено», тем меньше рисков. Именно по данной причине 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» предписывает прямые отношения между основным застройщиком и покупателем квартиры. Данный способ приобретения недвижимости самый безопасный. Если при реализации первичного жилья присутствуют посредники: агенты, инвестиционные компании, бывшие правообладатели, уступающие свои права, то к сделке следует отнестись с особенным вниманием. А именно, тщательной проверке подлежит полная оплата всех посреднических договоров, определение законности уступаемого права от застройщика к правообладателям. Без подтверждения подобной информации выходить на сделку очень рискованно.

В Москве в новостройке в доме 9 на улице Дмитриевского, 21, семья приобрела квартиры по предварительным договорам у скандально известной компании ЗАО «Энергостройкомплект-М». Сделки оформлялись еще в 2005 и 2006 гг., и только в 2010 году выяснилось, что первоначальный застройщик расторг инвестиционный контракт с ЗАО «Энергостройкомплект-М», в связи с чем договоры дольщиков были признаны недействительными. Прожившие более пяти лет в «своих» квартирах покупатели из них были выселены.

Наличие правоустанавливающей документации
Полученное разрешение на строительство – завершающий этап оформления документов, дающий право застройщику начать возведение дома и продажу жилья. Если разрешение имеется, если оно не просрочено, не отменено, то на данном этапе риски приобретения квартиры минимальны. Если разрешение на строительство отсутствует, значит, у застройщика имеются существенные проблемы. От заключения договора со строительной компанией, не располагающей указанным документом, рекомендую отказаться, по крайней мере, до момента его получения.

Отсутствие разрешения не только не даст возможность ввести дом в эксплуатацию, более того, без него невозможна регистрация договоров долевого участия в Росреестре и не допускается строительство как таковое.

Застройщик несет административную ответственность (ст. 14.28 КоАП РФ) за продажу квартир при отсутствии разрешения на строительство, размер штрафа составляет от 500 000 до 1 млн руб.

Способ оплаты: только безнал
Подтверждением надлежащей оплаты, если таковая вносится строительной организации, является чек к контрольно-кассовой машине с приходным кассовым ордером при наличных расчетах или платежное поручение при оплате по безналу. Никакие другие документы не могут служить подтверждением передачи денег за квартиру, в том числе выдаваемые компанией справки, акты, иное.

При отсутствии надлежащего документа, удостоверяющего оплату, считается, что она не проведена.

В 2006-2007 гг. Хорошевским районным судом г. Москвы было вынесено более 50 беспрецедентных решений, в соответствии с которыми дольщикам отказывали в праве собственности на квартиры, если подтверждением расчетов служили справки, подписанные генеральным директором и главным бухгалтером с печатью компании об отсутствии финансовых претензий и полном исполнении обязательств по оплате. Более пятидесяти семей в итоге оказались и без денег и без квартир.

Приобретение жилья в новостройке – сделка с риском повышенной опасности, и желательно, чтобы ответственность за такой риск ложилась на плечи адвокатов и юристов, а не на самих покупателей.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

«Первичка»

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Основное преимущество приобретения жилья на первичном рынке – это цена. Бывает, конечно, что стимулом здесь служит и особое расположение, и уникальный дизайн-проект дома, заявленный Застройщиком. Но чаще, особенно при массовой застройке жилых микрорайонов, основной стимул для выбора «первички» – это все-таки цена.

Цена на Откроется в новой вкладке.»>«первичке» ниже, чем на аналогичную квартиру на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» потому, что на момент сделки этой квартиры еще нет. Либо она уже есть, дом построен, но еще не сдан (в этом случае цена уже будет близка к цене «вторички»).

В большинстве случаев Покупатель все же платит деньги за то, чего еще нет в природе, т.е. фактически «покупает воздух», платит за обещания Откроется в новой вкладке.»>Застройщика. Именно этот риск и компенсируется Покупателю дисконтом в цене.

Вообще, при покупке жилья на первичном рынке, по сравнению со «вторичкой», сталкиваешься с совершенно другими типами рисков. Их здесь гораздо меньше, чем на «вторичке», но они своеобразные, и бывают четырех типов:

1. риск долгостроя или недостроя,
2. риск технических ошибок и/или недоделок (технологический риск),
3. риск несоответствия ожиданиям (маркетинговый риск),
4. риск «двойных продаж» (юридический риск).

Рассмотрим эти риски покупки новостроек по порядку.

Риск долгостроя или недостроя – это основной и самый главный риск при покупке новостройки. Именно из-за него появляются так называемые «обманутые дольщики», которые не могут вернуть себе вложенные в строительство деньги.

Всегда существует вероятность того, что Откроется в новой вкладке.»>Девелопер не осилит финансирование стройки полностью (например, в случае падения текущих продаж квартир, или в случае изменения курса рубля), а также вероятность того, что Девелопер не сможет решить многочисленные административные вопросы (получение различных согласований и разрешений, в т. ч. на ввод дома в эксплуатацию).

Очевидно, что у крупных Девелоперов такой риск ниже. Кризис 2008 года это подтвердил: многие мелкие игроки вылетели тогда с девелоперского рынка, в то время как крупные компании устояли, хоть и снизили темпы своего строительства.

Участие государства в этой проблеме (принятие Откроется в новой вкладке.»>214-ФЗ и периодические поправки к нему), а также создание Откроется в новой вкладке.»>строительных СРО, постепенно снижают этот вид риска. А формирование единого Откроется в новой вкладке.»>компенсационного фонда застройщиков (с 2017 года), и новые правила Откроется в новой вкладке.»>расчетов через счета эскроу (с июля 2019) – и вовсе сводят этот риск практически к нулю.

Технологический риск – это вероятность того, что в процессе стройки могут быть допущены технические ошибки и недоделки. Некачественная работа строителей, обычно, видна не сразу, но проявляется через некоторое время, когда начинаешь жить в квартире. Например, промерзает стена зимой, протекает крыша на последнем этаже, или подтекают межпанельные швы в панельном доме.

От халтурной работы, к сожалению, не застрахован никто, и такое случается. Поэтому ориентироваться приходится на личное наблюдение за процессом строительства, советы специалистов-строителей и отзывы покупателей квартир у этого Девелопера в уже построенных и сданных домах.

Снизить такой риск можно с помощью грамотной Откроется в новой вкладке.»>приемки квартиры в новостройке (как это делается рассказано по ссылке). Ведь согласно ФЗ-214, Девелопер обязан за свой счет исправить брак и недоделки, если их вовремя обнаружили в процессе приемки новой квартиры.

Риск несоответствия ожиданиям говорит сам за себя. Ведь покупаем мы то, чего в природе еще нет, но должно скоро быть. А каким именно оно должно быть, каждый может представлять по-своему. В рекламе проекта все выглядит блестяще, на деле же картина может оказаться не такая радужная. Конечно, основные параметры дома и квартиры Застройщик представляет Покупателю (на основе проектной документации), но в «мелочах» бывают неувязки.

Звукоизоляция, например, может оказаться гораздо хуже ожидаемой. Из окон зимой может заметно поддувать. Напор воды может оказаться очень слабый. Горячая вода в кране может оказаться чуть теплой. Даже общая площадь готовой квартиры (по обмерам БТИ) не всегда совпадает с проектной.

В обжитой «вторичке» все это видно сразу, при осмотре квартиры.

Кроме того, подобные «мелочи» могут выражаться и в окружающей дом инфраструктуре, которая также может не оправдать ожиданий Покупателя. Это касается уличного освещения, качества тротуаров и подъездных путей к дому, детских площадок, зеленых насаждений, и т.п.

Хочешь-не-хочешь, а такой риск Покупателям жилья на первичном рынке приходится принимать и полагаться только на имидж и порядочность Девелопера.

Риск «двойных продаж» – это вероятность того, что в процессе стройки одна и та же квартира может быть продана двум, а то и трем Покупателям одновременно. Такое случается, обычно, не из злого умысла Девелопера, а по недоразумению, халатности и несогласованности действий соинвесторов проекта, каждый из которых может продавать Откроется в новой вкладке.»>права требования на одну и ту же квартиру, полагая, что сам имеет на нее эти права.

Этот риск полностью закрывается, если квартира покупается по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ). Такой договор действует строго в рамках 214-ФЗ, регистрируется в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре и полностью исключает возможность «двойной продажи» одной и той же квартиры.

Хорошая новость в том, что на «первичке» существенно ниже юридические риски для Покупателя. Так как на первичном рынке строящиеся квартиры не имели прежде хозяев, то это означает, что Откроется в новой вкладке.»>прав собственности на них вообще не существовало, а значит и претензий от прежних собственников быть не может. Покупатель становится первым собственником новой квартиры (отсюда и название – «первичка»).

Кроме того, каждый Девелопер ни в коем случае не заинтересован в конфликтах с Покупателями, которые могут стоить ему прокурорских проверок, потери имиджа, падения продаж, а значит – и прибыли. Поэтому в любой девелоперской компании есть штат квалифицированных юристов, «заточенных» под оформление передачи прав собственности Покупателям квартир.

Стоит заметить, что на первичном рынке приобретение жилья может происходить не только напрямую у Застройщика, но и опосредованно – у одного из дольщиков, например, или у юрлица, подрядчика строительства – по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки права требования. В таком случае мы учитываем некоторые дополнительные Откроется в новой вкладке.»>риски, характерные для переуступки прав (подробнее об этом – см. по ссылкам), а в остальном действуем так же, как и при покупке квартиры у самого Застройщика, то есть идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, мы выбрали первичный рынок, порадовались сэкономленным деньгам и смирились с необходимостью ждать окончания строительства.

Теперь нам нужно выбрать, собственно, квартиру на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

Как правильно купить квартиру – пошаговая инструкция по выгодной покупке жилья, чтобы не обманули + необходимые документы

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как правильно купить квартиру.

Сегодня вы узнаете:

1. Чем первичное жилье отличается от вторичного;
2. Как выбрать квартиру и оценить ее стоимость;
3. Какие существуют способы покупки квартиры;
4. Как правильно купить квартиру в ипотеку или на материнский капитал;
5. Как проверить квартиру перед покупкой;
6. Как самостоятельно оформить все документы и когда необходимо обратиться за помощью к риэлтору.

Содержание

Подходить к покупке квартиры стоит со всей ответственностью, ведь на кону большие деньги и долгосрочные вложения.

Что нужно знать при выборе жилья

Прежде чем приступать к выбору жилплощади составьте список минимальных характеристик, которые будут выдвигаться в качестве требований к «кандидатам».

Например, это могут быть:

• Низкий уровень шума;
• Близость к остановкам общественного транспорта или станциям метро;
• Большой утепленный балкон или окна на южной стороне;
• Наличие обустроенной парковки или детской площадки.

Не бойтесь расставлять приоритеты. Если самым важным для вас является свежий воздух и близость к парку, но поступает предложение о шикарной квартире с ремонтом, но рядом с промышленной зоной, лучше продолжить поиск других вариантов.

Рынок недвижимости широк даже в маленьких городах, и нет ничего невозможного в том, чтобы новая квартира соответствовала нескольким важным для вас параметрам.

Свой путь к новой жилплощади начинайте вместе с нашей пошаговой инструкцией:

1. Определите требуемые характеристики квартиры (габариты, расположение). Кроме того, стоит заранее сузить круг поиска, решив, будете вы искать квартиру на первичном или вторичном рынке, а если на вторичном, то с каким ремонтом и мебелью она должна быть. Установив свои требования, не отступайте от них, соблазнившись на заманчивые предложения хитрых продавцов, которые попытаются продать не то, что вам нужно на самом деле.
2. Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку квартиры. Пускай эта сумма будет немного меньше того, что на самом деле есть у вас «в кармане», ведь помимо основных расходов могут возникнуть и дополнительные (например, ремонт или покупка мебели). Не стоит рассматривать предложения начиная с самых дешевых вариантов. Как правило, в дешевых квартирах в шкафах прячутся свои скелеты. Найти выгодное предложение без подвоха, конечно, возможно, но шансы сопоставимы с выигрышем в лотерею.
3. Выберите наиболее подходящий источник финансирования. Заплатить сразу наличными, взять ипотеку или рассрочку – подробнее об этих вариантах мы поговорим ниже.
4. Решите, как вы будете искать жилье: сделаете все самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора либо посредника. Для самостоятельного поиска тоже есть два варианта: разместить собственное объявление о покупке квартиры, или искать объявления о продаже.
5. Осмотрите несколько приоритетных вариантов. Всегда лучше иметь выбор, поэтому, даже если первая квартира вам понравилась и устроила по всем параметрам, то не спешите заключать договор, а просмотрите еще несколько. Возможно, вы останетесь при своем мнении и вернетесь к первому варианту, но зато с вами будет еще и уверенность, что это предложение было действительно лучшим. В ходе осмотра обращайте внимание на:

• Район расположения (общественный транспорт, магазины, школы);
• Состояние дома (мусоропровод, лифт, подъезд, двор, стоянка);
• Состояние жилплощади (стены, пол и потолок, сантехника, проводка, окна и балкон, температура, освещенность и шумоизоляция);
• Соседи.

1. Оформляйте сделку. Проверьте, есть ли у вас и у продавца все необходимые бумаги. Заключите договор купли-продажи и передайте все документы в регистрирующий государственный орган. И, наконец, подписывайте акт передачи квартиры в собственность покупателя.

В качестве гарантии совершения обеими сторонами сделки покупатель может передать продавцу задаток (около 5% от суммы сделки). Он не возвращается покупателю, если тот решает отказаться от сделки. Если отказывается продавец – он возвращает задаток в двойном размере.

Все нюансы о задатке описываются в специальном договоре, который составляется в двух экземплярах. Факт передачи задатка подтверждается распиской – ее продавец оставляет покупателю.

Первичное или вторичное жилье

Весь рынок недвижимости можно разбить на две основные группы:

• Первичное жилье (новостройки) – это квартиры в недавно построенных домах, которые принадлежат застройщику и еще не находились в собственности у физических лиц. Такая жилплощадь еще не имеет своей истории и ее будущий внешний облик во многом зависит от покупателя;
• Вторичное – находится в собственности физического лица (продавца).

Первичное жилье стоит заметно меньше, но с ним связан ряд возможных рисков:

• Спорные права на землю (если строительство началось на земле со спорным статусом, даже уже готовый дом могут снести или же передать третьим лицам, оставив ни с чем долевых участников);
• Приостановка или заморозка строительства;
• Экономия на материалах (например, использование дешевой проводки, труб, систем отопления), которая станет заметной только после ввода дома в эксплуатацию;
• Повторная продажа одной жилплощади.

Что такое вторичное жилье и первичный рынок недвижимости

Что такое вторичное жилье

Вторичное жилье — это жилая недвижимость — квартиры, дома, комнаты в общежитиях — которые зарегистрированы как собственность частных лиц или муниципалитета. Продажа таких объектов проходит от собственника, в ходе оформления сделки право собственности переходит от продавца к покупателю.

Важно! До приватизации жильцы муниципальных квартир не имеют права продажи, поскольку они не являются собственниками.

Распространено сокращенное название вторичной недвижимости — вторичка. Сам термин указывает на то, что значит вторичное жилье — объекты уже находятся в собственности и при продаже будет оформлена повторная передача прав.

Соответственно вторичный рынок жилья — это совокупность всех жилых объектов, которые прошли процедуру государственной регистрации и выставлены собственниками на продажу.

Преимущества и особенности вторички

Доступная цена — в сравнении со стоимостью 1 м2 на первичном рынке. Обычно вторичная недвижимость ценится меньше, чем современные новостройки. Исключение — жилье, которое признано памятниками архитектуры.

Быстрое оформление сделки — сделку купли-продажи и передачу прав собственности можно оформить за месяц или меньше. Для сравнения, при долевом участии в строительстве новостройки вы получите права собственности через несколько лет после сдачи объекта в эксплуатацию.

Развитая инфраструктура — за время эксплуатации вторичного жилья, в районе развилась инфраструктура: работают магазины, развлекательные заведения, школы, детские сады, сформировалась транспортная сеть. Например, в самых престижных — центральных районах многих городов преобладает именно вторичная недвижимость. В новых районах где расположены новостройки, при заселении первых жильцов инфраструктура обычно находится на стадии развития. Если рассмотреть с этой точки зрения частный сектор, при покупке старого дома можно получить зрелый сад. Для сравнения, если купить новый коттедж и посадить фруктовые деревья, они начнут плодоносить через 3-5 лет.

Дополнительные скидки — с собственником можно поторговаться и снизить заявленную цену. При покупке новостроек такой возможности нет, можно рассчитывать только на плановые акции от застройщиков.

Износ объекта — для любого строения рассчитывается плановый срок эксплуатации, по окончании которого объект требует капитальной реконструкции или сноса. При покупке новостройки вы получаете недвижимость с нулевым износом и 100% сроком плановой эксплуатации — около 100 лет. При приобретении вторички износ может составлять 10-30%, а в некоторых случаях намного больше. Например, по плану строительства панельных хрущевок 1950-60-х годов такие дома были рассчитаны на 50 лет эксплуатации.

Низкое качество — дома старше 90 лет строились в соответствии с устаревшими стандартами и нормами, поэтому в квартирах неудобная планировка, низкие потолки, отсутствует индивидуальное теплоснабжение.

Выше затраты на содержание и ремонт — вторичка отличается низкими показателями экологичности и энергоэффективности, а при проведении ремонта нужно платить за демонтаж старых покрытий и коммуникаций.

Возможные юридические проблемы — перед покупкой необходимо проверить юридическую чистоту объекта, поскольку при последовательной передаче прав собственности могли быть допущены нарушения. Например, если квартира была реализована без согласия совладельцев, они могут оспорить права покупателя.

Интересно! Затраты на ремонт не всегда окупаются при продаже объекта. Как правило, к цене квартиры прибавляют около ⅓ стоимости проведенной модернизации. Сумма зависит от исходного качества недвижимости. Поэтому, чтобы с выгодой продать старое жилье лучше сделать косметический ремонт. Отделка по евростандарту не окупиться, а объекты «под ремонт» продаются по цене ниже рыночной.

Особенность ценообразования

Стоимость вторичных объектов зависит от:

площади и особенностей планировки;

качества отделки и коммуникаций.

Если спрос на вторичное жилье падает, рынок достаточно гибко реагирует на изменения и средняя цена объектов падает. Стоимость продажи будет зависеть от того, насколько срочно собственник хочет реализовать жилье и как планирует потратить полученные средства. Например, если владелец продает квартиру чтобы улучшить свои жилищные условия, он будет удерживать цену в надежде получить более выгодное предложение. Если продажа связана с переездом, собственник заинтересован реализовать недвижимость в короткий срок и может дать скидку. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Интересно! В регионах, которые утратили свою перспективность для жизни, стоимость жилья может падать в десятки раз — от $50-100 тысяч до $3-5 тысяч. Это может быть связано с отсутствием работы, экологической катастрофой или военными действиями.

Что такое первичное жилье

Первичная недвижимость — это объекты, право собственности на которые оформляется впервые. Соответственно первичный рынок недвижимости — это жилые и нежилые помещения в строящихся или только что сданных в эксплуатацию новостройках, которые реализуют строительные компании через собственные офисы продаж или посредников.

В целом, первичный рынок жилья — это совокупность сделок по реализации только что созданных объектов — квартир в новостройках, а также приватизированных объектов, которые ранее не проходили госрегистрацию. Через первичный рынок недвижимость переходит в экономический оборот.

Кроме застройщиков и их представителей продажей первичной недвижимости занимаются федеральные, территориальные, местные органы исполнительной власти.

Преимущества и особенности первичной недвижимости

Несколько вариантов оплаты покупки — новостройки продают в рассрочку, ипотеку, условия кредитования от застройщиков выгодно отличаются от предложений банков. Кроме того, можно купить готовое жилье после сдачи дома в эксплуатацию, или сэкономить до 30% и вложить деньги на этапе строительства.

Высокое качество — при строительстве новых домов используют современные материалы, технологии, руководствуются новыми стандартами при разработке проекта. В новостройках выше показатели теплоизоляции, новая проводка, системы вентиляции, для каждой квартиры предусмотрена индивидуальная система теплоснабжения, нет проходных комнат, а все помещения просторнее. Количество парковочных мест зависит от количества квартир, есть возможность выкупить и забронировать собственное место на стоянке.

Низкие расходы на содержание объекта. Отделка жилья и коммуникации новые, поэтому прослужат без ремонта и замены 10-15 лет. Дома дополнительно утепляют уже на этапе строительства, поэтому потери тепла из помещений и расходы на отопление меньше.

Меньше расходы на оформление сделки. Не нужно платить риэлторам — многие застройщики продают через собственные центры продаж или сами оплачивают услуги посредников.

Чистая продажа — не собственников, которые могут оспорит сделку. Проверки требует только репутация и документы застройщика.

Выгодная инвестиция. Со временем, за счет развития района, стоимость квартиры может вырасти.

По цене — если сравнивать новостройки и вторичку в одном районе и с равным количеством комнат, средняя стоимость квартир в новых домах будет на 20% выше за счет большей площади, стоимости 1 м2 и большего спроса на новую недвижимость.

По расположению — из-за плотной застройки и высокой стоимости земельных участков в центральных и развитых районах города застройщики чаще используют под строительство свободные территории на окраине, где хуже развита инфраструктура и транспорт. Исключением становятся крупные жилые комплексы — кроме многоквартирных домов их проекты включают детские сады, спортивные комплексы, магазины, салоны красоты. Кроме этого, строительные компании заранее утверждают новые маршруты общественного транспорта и остановки в пешей доступности от комплекса.

При долевом участии — если вы вкладываете деньги на этапе строительства первичного жилья, существует риск того, что документы на строительство и земельный участок были оформлены неверно. Из-за таких ошибок объект невозможно сдать в эксплуатацию, подключить к системе центрального водоснабжения и канализации, а значит в доме невозможно жить. Еще одна категория рисков — задержки или заморозка строительства из-за недофинансирования или мошеннических действий застройщика. Чтобы не стать жертвой недобросовестных компаний, эксперты советуют покупать покупать в ипотеку. При разработке кредитной программы банки самостоятельно проверяют документы и репутацию строительной компании.

Интересно! В России при покупке новостройки в рассрочку нужно внести всю сумму до завершения строительства или за еще более короткий срок. Во многих европейских странах действует другая схема расчета, которая защищает дольщика от возможных задержек и потери вложенных средств. Например, в Испании чтобы забронировать квартиру в строящемся доме достаточно внести около 5 тысяч евро, еще 30% от стоимости нужно выплатить при подписании договора с застройщиком, а остаток — после сдачи дома в эксплуатацию.

Особенность ценообразования

Стоимость 1 м2 на первичном рынке зависит от расположения дома и класса жилья — эконом, бизнес или стандарт. В цену закладываются расходы на покупку участка, материалы и строительство, а также прибыль компании. Итоговая стоимость квартиры зависит от площади и дополнительных услуг: покупатель может заказать у застройщика чистовую отделку помещений или ремонт под ключ.

Минимальную стоимость нового жилья определяют затраты на строительство: если цена продажи будет ниже затрат, компания будет нести убытки. На первичном рынке реже наблюдаются резкие перепады спроса и предложения по нескольким причинам:

🔺 новая недвижимость пользуется большим спросом;

🔺 в строительном процессе задействован ряд организаций, которые заинтересованы в реализации своих ресурсов, например, подрядчики, поэтому в один момент прекратить строительный процесс невозможно;

🔺 невозможно и быстро увеличить предложение — разработка проекта и возведение недвижимости занимает от одного до нескольких лет.

Где лучше купить жилье — на первичном или вторичном рынке?

Первичный и вторичный рынок недвижимости — части единого рынка, который позволяет разными способами решить проблему жилья. Чтобы сделать выбор в пользу первичной или вторичной недвижимости, сравните основные характеристики:

В целом, чтобы выбрать, какое жилье лучше купить, оцените предложения на рынке и свои возможности. Стоимость первичной недвижимости выше, но можно оформить ипотеку, купить в рассрочку или получить скидку, вложив деньги на стадии строительства. Если у вас есть некоторая сумма, можно купить вторичку разного качества и заселиться сразу.