Robo6log.ru

Финансовый обозреватель
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка жилья на первичном рынке

Что понимается под первичным жильем

Содержание статьи

  • Что понимается под первичным жильем
  • Как выбирать квартиру на вторичном рынке
  • Риски и гарантии долевого строительства

Первичное жилье

Первичное жилье – это жилое помещение, которое в качестве товара выступает впервые. Иными словами – это квартиры и дома, на которые еще не было установлено право собственности. В качестве продавцов на первичном рынке жилья выступают строительные компании или государство.

Первичное жилье приобретается либо при участии в долевом строительстве в процессе возведения дома, либо в готовых новостройках с квартирами, не зарегистрированными в государственном реестре собственности. Причем стоимость квадратных метров минимальна на первых стадиях строительства и увеличивается по мере его завершения.

Говоря о целесообразности приобретения жилья на первичном рынке, нужно учесть сроки строительства, последующее вложение средств на благоустройство нового жилья и степень риска участия в долевом строительстве.

Покупка первичного жилья имеет смысл в том случае, если вопросы о месте проживания или прописке не стоит остро и может потерпеть несколько лет, пока не завершится строительство.

Стоит учесть, что при сдаче в эксплуатацию жилья от долевого участия вам предстоит ремонт с нуля. С одной стороны, вам ничего не придется переделывать в квартире после предыдущих жильцов и отделка будет полностью соответствовать вашим требованиям и желаниям. С другой стороны, нужно быть готовым к дополнительным немалым затратам средств и времени.

Вообще долевое участие, не смотря на юридическую «чистоту» первичного жилья, мероприятие рискованное. В длительных временных рамках строительства сложно спрогнозировать конкретные сроки окончания строительства, возможность банкротства застройщика или возникновение экономических и социальных изменений в стране. Однако при благоприятном стечении обстоятельств покупка жилья на первичном рынке недвижимости выгодна.

Вторичное жилье

Вторичное жилье – это квартира или дом, которая уже является чьей-то собственностью. Речь идет не просто о новых и старых домах: вторичным становится первичное жилье с момента получения свидетельства о государственной регистрации. В случае, если застройщик в силу каких-либо причин не продает квартиру до завершения строительства и оформляет право собственности на себя с целью ее дальнейшей продажи, эта квартира уже будет иметь статус вторичного жилья. Кроме застройщиков и государства, продавцами на вторичном рынке являются также частные лица.

Если сравнивать с первичным, вторичное жилье обходится покупателю дороже. Зато риски, связанные с покупкой такой квартиры минимальны. Они могут быть связаны только с расторжением договора купли-продажи или с предъявлением прав на квартиру третьими лицами после ее покупки. При грамотном юридическом подходе к приобретению жилья подобные риски исключаются.

Если существует необходимость срочного переезда в приобретаемую квартиру, тогда следует купить жилплощадь на вторичном рынке. То же самое касается и прописки, т.к. прописаться в квартире возможно только в готовое помещение и при наличии свидетельства о государственной регистрации.

«Первичка»

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Основное преимущество приобретения жилья на первичном рынке – это цена. Бывает, конечно, что стимулом здесь служит и особое расположение, и уникальный дизайн-проект дома, заявленный Застройщиком. Но чаще, особенно при массовой застройке жилых микрорайонов, основной стимул для выбора «первички» – это все-таки цена.

Цена на Откроется в новой вкладке.»>«первичке» ниже, чем на аналогичную квартиру на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» потому, что на момент сделки этой квартиры еще нет. Либо она уже есть, дом построен, но еще не сдан (в этом случае цена уже будет близка к цене «вторички»).

В большинстве случаев Покупатель все же платит деньги за то, чего еще нет в природе, т.е. фактически «покупает воздух», платит за обещания Откроется в новой вкладке.»>Застройщика. Именно этот риск и компенсируется Покупателю дисконтом в цене.

Вообще, при покупке жилья на первичном рынке, по сравнению со «вторичкой», сталкиваешься с совершенно другими типами рисков. Их здесь гораздо меньше, чем на «вторичке», но они своеобразные, и бывают четырех типов:

  1. риск долгостроя или недостроя,
  2. риск технических ошибок и/или недоделок (технологический риск),
  3. риск несоответствия ожиданиям (маркетинговый риск),
  4. риск «двойных продаж» (юридический риск).

Рассмотрим эти риски покупки новостроек по порядку.

Риск долгостроя или недостроя – это основной и самый главный риск при покупке новостройки. Именно из-за него появляются так называемые «обманутые дольщики», которые не могут вернуть себе вложенные в строительство деньги.

Всегда существует вероятность того, что Откроется в новой вкладке.»>Девелопер не осилит финансирование стройки полностью (например, в случае падения текущих продаж квартир, или в случае изменения курса рубля), а также вероятность того, что Девелопер не сможет решить многочисленные административные вопросы (получение различных согласований и разрешений, в т. ч. на ввод дома в эксплуатацию).

Очевидно, что у крупных Девелоперов такой риск ниже. Кризис 2008 года это подтвердил: многие мелкие игроки вылетели тогда с девелоперского рынка, в то время как крупные компании устояли, хоть и снизили темпы своего строительства.

Участие государства в этой проблеме (принятие Откроется в новой вкладке.»>214-ФЗ и периодические поправки к нему), а также создание Откроется в новой вкладке.»>строительных СРО, постепенно снижают этот вид риска. А формирование единого Откроется в новой вкладке.»>компенсационного фонда застройщиков (с 2017 года), и новые правила Откроется в новой вкладке.»>расчетов через счета эскроу (с июля 2019) – и вовсе сводят этот риск практически к нулю.

Технологический риск – это вероятность того, что в процессе стройки могут быть допущены технические ошибки и недоделки. Некачественная работа строителей, обычно, видна не сразу, но проявляется через некоторое время, когда начинаешь жить в квартире. Например, промерзает стена зимой, протекает крыша на последнем этаже, или подтекают межпанельные швы в панельном доме.

От халтурной работы, к сожалению, не застрахован никто, и такое случается. Поэтому ориентироваться приходится на личное наблюдение за процессом строительства, советы специалистов-строителей и отзывы покупателей квартир у этого Девелопера в уже построенных и сданных домах.

Снизить такой риск можно с помощью грамотной Откроется в новой вкладке.»>приемки квартиры в новостройке (как это делается рассказано по ссылке). Ведь согласно ФЗ-214, Девелопер обязан за свой счет исправить брак и недоделки, если их вовремя обнаружили в процессе приемки новой квартиры.

Риск несоответствия ожиданиям говорит сам за себя. Ведь покупаем мы то, чего в природе еще нет, но должно скоро быть. А каким именно оно должно быть, каждый может представлять по-своему. В рекламе проекта все выглядит блестяще, на деле же картина может оказаться не такая радужная. Конечно, основные параметры дома и квартиры Застройщик представляет Покупателю (на основе проектной документации), но в «мелочах» бывают неувязки.

Звукоизоляция, например, может оказаться гораздо хуже ожидаемой. Из окон зимой может заметно поддувать. Напор воды может оказаться очень слабый. Горячая вода в кране может оказаться чуть теплой. Даже общая площадь готовой квартиры (по обмерам БТИ) не всегда совпадает с проектной.

В обжитой «вторичке» все это видно сразу, при осмотре квартиры.

Читать еще:  Монополия профсоюзов на рынке труда

Кроме того, подобные «мелочи» могут выражаться и в окружающей дом инфраструктуре, которая также может не оправдать ожиданий Покупателя. Это касается уличного освещения, качества тротуаров и подъездных путей к дому, детских площадок, зеленых насаждений, и т.п.

Хочешь-не-хочешь, а такой риск Покупателям жилья на первичном рынке приходится принимать и полагаться только на имидж и порядочность Девелопера.

Риск «двойных продаж» – это вероятность того, что в процессе стройки одна и та же квартира может быть продана двум, а то и трем Покупателям одновременно. Такое случается, обычно, не из злого умысла Девелопера, а по недоразумению, халатности и несогласованности действий соинвесторов проекта, каждый из которых может продавать Откроется в новой вкладке.»>права требования на одну и ту же квартиру, полагая, что сам имеет на нее эти права.

Этот риск полностью закрывается, если квартира покупается по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ). Такой договор действует строго в рамках 214-ФЗ, регистрируется в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре и полностью исключает возможность «двойной продажи» одной и той же квартиры.

Хорошая новость в том, что на «первичке» существенно ниже юридические риски для Покупателя. Так как на первичном рынке строящиеся квартиры не имели прежде хозяев, то это означает, что Откроется в новой вкладке.»>прав собственности на них вообще не существовало, а значит и претензий от прежних собственников быть не может. Покупатель становится первым собственником новой квартиры (отсюда и название – «первичка»).

Кроме того, каждый Девелопер ни в коем случае не заинтересован в конфликтах с Покупателями, которые могут стоить ему прокурорских проверок, потери имиджа, падения продаж, а значит – и прибыли. Поэтому в любой девелоперской компании есть штат квалифицированных юристов, «заточенных» под оформление передачи прав собственности Покупателям квартир.

Стоит заметить, что на первичном рынке приобретение жилья может происходить не только напрямую у Застройщика, но и опосредованно – у одного из дольщиков, например, или у юрлица, подрядчика строительства – по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки права требования. В таком случае мы учитываем некоторые дополнительные Откроется в новой вкладке.»>риски, характерные для переуступки прав (подробнее об этом – см. по ссылкам), а в остальном действуем так же, как и при покупке квартиры у самого Застройщика, то есть идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, мы выбрали первичный рынок, порадовались сэкономленным деньгам и смирились с необходимостью ждать окончания строительства.

Теперь нам нужно выбрать, собственно, квартиру на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

Что дешевле — вторичка или новостройка? Нюансы выбора типа недвижимости

Если есть необходимость приобрести жилье для проживания или с целью выгодного вложения средств, а в семейном бюджете «на счету» буквально каждая копейка, возникает вполне закономерный вопрос о том, что дешевле — вторичка или новостройка.

Простого сравнительного анализа цен недостаточно, важно учесть многие нюансы, которые потенциальный покупатель, не сталкивавшийся в жизни с тематикой приобретения жилья, может просто оставить без внимания. В настоящей статье мы поговорим о том, как правильно сделать этот нелегкий выбор и разберем некоторые аспекты покупки недвижимости разного типа.

Какой выбор будет правильным? Универсальные рекомендации с учетом конкретных факторов

Выбор между вторичным рынком и покупкой жилья в новостройке – это первый важнейший шаг, который надо сделать каждому, кто планирует приобретение недвижимости. Далее уже намного проще — можно определяться с районом, требованиями, способами поиска подходящего варианта. Универсальные рекомендации для всех потенциальных покупателей жилья будут весьма условными, но главная из них, пожалуй, подойдет всем: если вопрос именно в цене, то расчеты надо вести с учетом всех присутствующих факторов.

По сути, у всех, кто желает купить жилье, есть четыре варианта:

  • приобретение квартиры на любом из этапов строительства дома, и в этом случае экономия может оправдать ожидание ввода в эксплуатацию;
  • покупка жилья по переуступке, когда дом уже достроен, что обойдется намного дороже, но можно сразу вселяться и приступать к обустройству квартиры, да и риска, связанного с несвоевременным вводом дома, в этом случае нет;
  • квартира в новостройке, которая совсем недавно стала частью вторичного рынка (то есть – у первого собственника);
  • жилье в доме прежних лет застройки, которое, собственно и принято называть полноценной «вторичкой».

Преимуществом первых двух вариантов является то, что покупатель становится первым собственником, и квартира изначально является юридически чистой, что избавляет от рисков, а соответственно – от расходов, связанных с привлечением юриста для проверки. Впрочем, при выборе третьего варианта история квартиры будет не слишком большой, а значит, не потребуется много времени и ресурсов на проверку документации.

Большинство квартир в домах, построенных десятилетия назад, имеют длинную историю переходов права собственности. Ее крайне важно изучить перед оформлением сделки, особенно если она заключается без юридической поддержки и помощи риелтора.

Первичный рынок: цена ожидания

До того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию и не зарегистрировано право собственности, покупатель является не владельцем жилья, а обладателем права на получение квартиры. На первых этапах строительства иногда можно купить новую современную квартиру даже дешевле, чем жилье менее комфортное и качественное, на вторичном рынке. Более того, по мере продвижения работ стоимость квартиры (реальная рыночная) будет только возрастать. Многие начинающие инвесторы и те, кто имеет более или менее приемлемое жилье, но стремящиеся к большему комфорту, считают экономически целесообразным именно этот вариант.

Полностью готовая квартира в сданной в эксплуатацию новостройке – наиболее дорогой вариант, хотя не исключено, что в итоге он может оказаться наиболее выгодным. Если речь идет об инвестиции в квартиру жилого комплекса, который только начинает благоустраиваться, а в перспективе – открытие станции метро и реализации интересных инфраструктурных проектов, вложение средств и сдача в аренду может принести неплохой доход. Тем более что цена квартиры со временем все равно будет увеличиваться.

Рынок вторичного жилья: быстрый переезд и риски

Покупка жилья на вторичном рынке удобна в силу того, что сделку можно оформить сравнительно быстро и в оговоренный срок переехать в квартиру или сдать ее в аренду. Можно сразу познакомиться с ближайшими соседями, прогуляться по району, оценить инфраструктуру. Риски в данном случае связаны наличием вероятности того, что при продаже:

  • не учтено обременение, наложенное на недвижимость;
  • прежний собственник не имел права продавать квартиру по иным причинам;
  • продавцам удалось скрыть изъяны, и в итоге покупка недорогого жилья оборачивается существенными вложениями на капитальный ремонт;
  • перепланировка жилья не узаконена, и в ходе работ нарушены нормативы, что влечет за собой штрафы и прочие неприятности, с которыми придется разбираться уже новому владельцу.

Все это может привести к тому, что сделка будет признана незаконной, недвижимость вернется к прежнему собственнику (из которого нужно будет как-то «вытряхивать» уплаченные деньги) или покупатель пострадает иным образом.

Читать еще:  Виды инвесторов на рынке ценных бумаг

Оценить все риски в этом случае без должной подготовки непросто, и выбирая «вторичку» лучше сразу планировать расходы на юридическое сопровождение сделки.

Оценка параметров недвижимости: сравниваем различное?

Сравнение вариантов — покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке (по ценовому параметру) осложняется тем, что приходится сопоставлять несколько разные объекты недвижимости. Новые и старые дома отличаются не только по площади квартир и планировке, но и по технологии строительства, используемым материалам, возможностям для дальнейшего обустройства. Иными словами – отличия заключаются в уровне комфорта проживания или потенциале его улучшения. Кроме того, имеют значение местоположение и транспортная доступность, которая в обоих случаях может существенно отличаться.

Если рассмотреть перспективы инвестирования в новостройку на начальных этапах возведения и покупки квартиры на вторичном рынке, существенное ценовое преимущество будет на стороне нового дома. Это преимущество может достигать даже 40-50%, если в процессе ожидания семья не арендует квартиру, а имеет свою, пусть и скромную жилплощадь.

Понятно, что если сравнивать стоимость уже полностью приведенных в жилое состояние квартир в новостройке и цену недвижимости на вторичном рынке, второй вариант зачастую оказывается дороже. Но здесь стоит учитывать, что квартиры в новых домах, как правило, просторнее, и даже самые бюджетные варианты часто выигрывают по качеству инженерных коммуникаций. Квартиры в домах, которые совсем недавно стали частью вторичного рынка, могут быть дороже, чем жилье в «свежих» новостройках, поскольку они, по сути, объединяют преимущества обоих сегментов, и это многие покупатели понимают.

В процессе выбора многие уделяют внимание такому показателю, как предполагаемые расходы на ремонт. Здесь тоже необходимо рассматривать конкретную ситуацию. При ремонте в новостройке , сданной без отделки, все придется начинать с нуля. В то же время, если предполагается существенная перепланировка квартиры в старом доме, стоит учитывать финансовые и временные затраты на многоэтапные согласования.

Немаловажным пунктом является предстоящая оплата коммунальных услуг. Притом, что площадь новостроек больше, нередко их содержание оказывается даже более экономичным, качественная теплоизоляция, наличие приборов учета потребляемых ресурсов – все это позволяет неплохо экономить.

В большинстве современных домов применена горизонтальная разводка отопительной системы, что позволяет самостоятельно устанавливать температурный режим и вносить оплату по счетчику.

Итак, при сравнении квартир надо учитывать стоимость ожидания, цену самого жилья и ремонтных работ в новостройке, а также цену квартиры, расходы на проверку документов, снятие обременений и расходы на ремонт вторичной квартиры — но даже при таком сопоставлении будут иметь место погрешности.

Вопросы инфраструктуры: близость цивилизации

Долгое время считалось, что если важна отлаженная инфраструктура наличие в «шаговой доступности» магазинов, аптек, банков, школ и прочих ее элементов, лучше сразу останавливать выбор на вторичной недвижимости. Дома прежних лет застройки располагаются в обжитых районах, где уже давно есть все необходимое для удовлетворения насущных потребностей.

Если новостройки расположены на территориях, пока далеких от «цивилизации», у собственников в первое время (собственно, первые несколько лет) могут возникать некоторые инфраструктурные проблемы. Впрочем, сложности на поверку оказываются слишком преувеличенными, поскольку при планировании жилищных комплексов большинство девелоперов планируют и решение инфраструктурных задач. Все эти нюансы можно узнать, изучив перспективы, в любом случае, реально найти новостройку, где максимум подобных проблем уже решены.

Услуги посредников: нужны ли риелторы и юристы

Только планируя покупку квартиры, размышляя над вариантами и делая предварительные расчеты, многие будущие собственники не учитывают такой нюанс, как вероятность возникновения необходимости привлечения помощников. Выше уже говорилось о целесообразности приобретения квартир на вторичном рынке при содействии профессионалов, готовых досконально проверить юридическую чистоту квартиры. Риелторы из агентства с безупречной репутацией окажут содействие, как в выборе варианта, так и в заключение безопасной сделки, но их вознаграждение – удар по бюджету. Впрочем, невнимательность при попытке оформить договор самостоятельно тоже может повлечь финансовые потери, причем, гораздо более серьезные…

Квартиры в новостройках предлагаются и покупаются по иному принципу, чем вторичное жилье, и с агентствами недвижимости чаще всего рассчитываются застройщики – в рамках действующих партнерских программ. Поэтому риелторов можно привлекать очень смело, их услуги могут оказаться совершенно бесплатными, (предварительно, конечно уточнив нюансы вознаграждения).

Как правило, расходы на агентов – часть маркетинговой стратегии застройщиков и девелоперов, и покупателю ничего платить не приходится.

Ценообразование: что влияет на стоимость квартиры?

Вне зависимости от того, выбирается первичка или вторичка, на стоимость жилья оказывают воздействие следующие базовые факторы:

  • район и конкретный квартал (дорогой и престижный или отдаленный);
  • уровень и перспективы развития инфраструктуры;
  • транспортная доступность;
  • возможности и стоимость парковки;
  • благоустроенность окружающей территории;
  • качественные показатели дома и характеристики конкретных квартир;
  • этаж, наличие и качество (количество) лифтов;
  • возможности для перепланировки.

Заключение

Легче приходится тем, кто уже имеет определенную сумму или четкие перспективы кредитования: тогда вопрос сужается до вариантов жилья, которое можно себе позволить, исходя из имеющегося бюджета. Как правило, такие покупатели, приступая к поиску, уже знают, в каком сегменте искать подходящий вариант. Достаточно просто посмотреть квартиры в новостройках и старых домах, чтобы решить, что обойдется дешевле во всех смыслах.

Если речь идет о том, чтобы накопить на квартиру, лучше рассмотреть все варианты и определить сумму, которую необходимо собрать на тот вариант, который на данный момент кажется наиболее подходящим.

В целом же, сходные по цене предложения можно найти и на первичном, и на вторичном рынке, главное – подойти к делу осознанно и если привлекать специалистов, то отдавать предпочтение только профессионалам.

Покупка жилья на первичном рынке

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

С 30 марта столичные агентства недвижимости и застройщики закрыли свои офисы. Продажи жилья перешли в онлайн. Риелторы и девелоперы отмечают сокращение активности потенциальных покупателей и сложности в проведении дистанционных сделок.

Рассказываем, как идут продажи квартир на первичном и вторичном рынках Москвы в условиях карантина.

Девелоперы и риелторы отмечают, что сделки с новостройками сократились в разы за первую неделю самоизоляции. При этом выросло посещение сайтов застройщиков и жилых комплексов, онлайн-консультаций и электронных бронирований. В целом покупательская активность все же снижается и по сравнению с периодом до введения самоизоляции. Сейчас многие предпочитают бронировать квартиры, а на сделку выходить уже после нормализации рабочего режима, отмечают участники первичного рынка жилья Москвы.

В течение выходной недели существенно уменьшилось количество бронирований, так как покупатели перешли в режим ожидания — большинство думали, что по истечении этого времени агентства недвижимости продолжат работу в обычном режиме, говорит директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Ирина Туманова.

В девелоперской группе «Инград» зафиксировали сокращение первичных звонков на 32%, число назначенных встреч — на 24%. «Однако итоговый процент сделок вырос пропорционально. Сейчас к нам обращаются клиенты, готовые к покупке недвижимости, понимающие, какое жилье им необходимо. Если анализировать данные за месяц, то общее число сделок за последние две недели сократилось примерно на 8–10% по сравнению с первой половиной марта», — уточняет директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

Читать еще:  Предложение на денежном рынке

В строящихся проектах компании Capital Group, реализуемых по ДДУ, прошли полную регистрацию на этой неделе только те сделки, которые заключались еще до усиления мер по самоизоляции в Москве, что связано с особенностями работы Росреестра. Для заключения сделок с ипотекой без личного посещения офиса банки сегодня разрабатывают все необходимые инструменты. Когда функции банков начнут работать в полном объеме, оформление сделок с ипотекой, безусловно, ускорится, прогнозирует директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. По ее прогнозу, на следующей неделе будет рост онлайн-продаж в связи с продлением ограничений.

По итогам последней недели в риелторской компании «Метриум» зафиксировали меньшее количество обращений, чем за аналогичный период до введения режима самоизоляции — снижение составило порядка 40–50%.

За неделю самоизоляции количество сделок с квартирами сократилось, однако в меньшей степени, чем количество обращений, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Дело в том, что соглашения, запланированные еще до введения ограничительных мер, заключались в соответствии с прежними договоренностями, стороны выполняли свои обязательства, поясняет эксперт. По ее мнению, предварительные выводы о влиянии режима самоизоляции на уровень спроса можно будет сделать как минимум через неделю.

Для большинства покупателей сделки онлайн — это новая функция. Многие покупатели не понимают, как проходит сделка. Это становится для них сдерживающим фактором, отмечают опрошенные редакцией риелторы и девелоперы. Также многие клиенты обеспокоены по поводу финансовой стабильности и сохранения работы в будущем, говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

В компании «Инград» не видят проблем в заключении сделок онлайн. Сейчас около 12% сделок от общего объема продаж в компании проводится дистанционно. Запрос на удаленные сделки по покупке жилья в проектах компании в марте 2020 года вырос более чем в четыре раза по сравнению с февралем. Из всего потока клиентов только 7% ждут открытия офисов, остальные спокойно относятся к сделкам в режиме онлайн, отмечает Тюленев.

Несмотря на все старания застройщиков и риелторов, старающихся ускорить процесс цифровой трансформации продаж, электронные сделки не способны полностью заменить привычный формат работы, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Колочинский. Пока на некоторых этапах требуется личное присутствие покупателя. Например, при оформлении аккредитива в банке, получении нотариальной доверенности и т.д.

С учетом того что сейчас Росреестр не принимает документы на регистрацию сделок, проводится этап работы до подписания непосредственного договора. И на сегодняшний день можно приехать на сделку в банк, так как многие отделения работают в дежурном режиме, говорит коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис. Усугубляет положение и тот факт, что они поднимают ставки по ипотеке и сокращают сроки действия решения по одобрению кредита. Если раньше это было 90 дней, то сейчас — максимум 30, отмечают эксперты.

В текущей ситуации девелоперы пока не меняют цены в своих проектах, некоторые продлевают сроки бронирования, предоставляют рассрочки на время действия ограничений, скидки при онлайн-покупке квартиры. «Также на рынке недвижимости внедряется новый формат взаиморасчетов: если раньше клиентам было необходимо лично явиться в банк для открытия аккредитива, то сейчас появляется возможность оплатить покупку дистанционно. Для этого достаточно лишь иметь текущий банковский счет», — говорит Литинецкая. По ее мнению, рынок уже совершил прорыв и начал переход на онлайн-сделки. В ближайшее время станет понятно, насколько сами покупатели готовы к новым правилам игры, резюмирует эксперт.

Риелторы также перешли на дистанционную работу и онлайн-общение с потенциальными покупателями. Консультации проводят по телефону, в различных онлайн-чатах или через мессенджеры.

Брокеры отмечают серьезное сокращение спроса на вторичном рынке. В компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» начали фиксировать снижение числа звонков с первых дней ухода многих на удаленку — примерно с 18–19 марта. В агентства недвижимости «Азбука жилья» заявили о снижении числа обращений в компанию в три-четыре раза на этой неделе.

«Если брать первые два дня текущей недели, то в этот период потенциальный спрос (звонки и заявки) уменьшился в пять раз относительно обычной рабочей недели. К середине недели данный показатель сократился уже в семь раз. Кроме того, в первые два дня на 20% выросло количество обращений в компанию посредством онлайн-консультаций. Однако к нынешнему моменту оно снизилось в пять раз относительно традиционного рабочего периода», — приводит данные директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Реальных сделок стало значительно меньше, отмечают, опрошенные редакцией агентства недвижимости. Сейчас в основном закрываются сделки, которые уже были в завершающей стадии. «Часть покупателей и собственников не стали отказываться от намеченных планов. Одни сняли объекты с продажи, другие, наоборот, подняли цены. Отказы от сделок есть, но основной причиной стал рост ставки по ипотечному кредиту», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Количество внесенных авансов уменьшилось, подтверждает управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. По его прогнозу, сделки, которые не начаты сейчас, дадут просадку рынка в апреле-мае.

Покупатели вторички не готовы к онлайн-сделкам

По мнению Шломы, ослабление активности потенциальных покупателей связано с тем, что после новостей о продлении самоизоляции люди начала готовиться к длительному периоду карантина. Большая часть покупателей откладывает решение квартирного вопроса, так как понимает, что в этом месяце у них все равно не будет возможности ездить на просмотры, вносить авансы и выходить на сделки, отмечает эксперт. Несмотря на все сложности проведения новых дистанционных сделок, они сегодня заключаются, но носят единичный характер, отмечают эксперты, опрошенные редакцией.

На данном этапе не все готовы к проведению дистанционных сделок, но понимают, что электронная регистрация права неизбежна. По оценке риелторов, сегодня на рынке вторичного жилья есть две существенные проблемы для проведения сделок. Первая — показ квартир. Если на первичном рынке физически объекта не существует и его осмотреть невозможно — только подобную квартиру в шоуруме (если он есть), то на вторичном рынке покупатель хочет лично оценить свое будущее жилье, а не по картинке или видеопрезентации.

Вторая проблема — задержки в оформлении и получение документов. Сегодня приостановлена работа МФЦ, отделений Росреестра, некоторые отделения банков закрыты. «Сделку сегодня можно провести — оформить ипотеку в банке, заложить деньги для покупки жилья в банковскую ячейку, подписать договор по купле-продаже квартиры. Однако сдать договор в органы по регистрации переходов прав собственности пока представляется затруднительным, документы застревают на этом этапе», — говорит Шлома.

Если говорить о ценах, то на вторичном рынке они пока не изменились. На рынке вторичного жилья продавцы — это физические лица, которые очень долго могут удерживать желаемую цену предложения, не соглашаясь на снижение. Поэтому на вторичке не может произойти обвала цен даже в условиях карантина — многие собственники все равно будут настаивать на своих условиях продажи, считает Шлома.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector