Robo6log.ru

Финансовый обозреватель
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Посредниками рынка недвижимости являются

Государственное управление собственностью. Тема 4. Основные элементы рынка недвижимости. Тест для самопроверки

Поможем успешно пройти тест. Знакомы с особенностями сдачи тестов онлайн в Системах дистанционного обучения (СДО) более 50 ВУЗов.

Закажите решение за 470 рублей и тест онлайн будет сдан успешно.

1. При оценке, здания и сооружения классифицируются по следующим критериям: варианты использования сооружения (класс А, Б, С, Д и S), качество постройки, общая площадь. Назовите два других критерия (через запятую):
форма строения, этажность

2. Ставка дисконта объединяет в себе компенсацию инвестору за …
стоимость денег с учетом дохода будущих периодов
эффективную налоговую ставку
издержки упущенных возможностей
риск

3. Рынок недвижимости эластичный, когда …
предложение превышает спрос
спрос соответствует предложению
спрос превышает предложение

4. Обратная величина текущей стоимости единицы
текущая стоимость аннуитета
взнос на амортизацию единицы
будущая стоимость единицы
текущая стоимость
фактор фонда возмещения

5. Инвестиционная программа объекта выставляемого на конкурс включает в себя …
реализация мероприятий по охране окружающей среды
оценку экономического положения объекта
источники и объемы инвестиций
сохранение определенного числа рабочих мест
проект реконструкции объекта

6. Накопление единицы за период – обратная величина текущей стоимость единицы
верно
неверно

7. Формула определения эффективной ставки процента за квартальный период накопления
(1+E)^n4 /4
(1+E)^n / 4
(1+Е 4)^n4
(1+E)^4

8. Сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов – это … рынок
финансовый

9. Рынок продавца, когда …
предложение превышает спрос
спрос идентичен предложению
спрос превышает предложение

10. Если номинальная процентная ставка составляет 16% в год, а темп инфляции определен в 10% в год, то реальная процентная ставка составит … %
26
6
3
10
16
-6

11. Основные факторы, действующие на рынке недвижимости:
цена
разновидность предлагаемой недвижимости
качество предлагаемой недвижимости
количество предложений
спрос
возраст недвижимости

12. Неинституциональными участниками рынка недвижимости являются …
органы технической, пожарной и иной инспекции
государственные нотариусы
редевелоперы
девелоперы
проектировщики
брокеры
оценщики недвижимости
специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета

13. Решение о строительстве платного моста, жизненный цикл которого 150 лет, ежегодная прибыль в размере 8% будет принято при условии, что номинальная процентная ставка составит …
не более 15%
8% или менее
8% или более
не более 2%

14. Тендерный комитет организует …
разработку мероприятий по реконструкции объектов недвижимости
процедуру торгов и ее оформление
разработку мероприятий по погашению задолженности перед бюджетами различных уровней
определение уставного капитала ОАО
разработку, распространение и разъяснение тендерной документации

15. Уровень цен на строительные материалы в первый год не изменится, номинальная процентная ставка составляет 8%. Во втором году темп инфляции, по прогнозам Минфина составит 4%. Если реальная процентная ставка во втором году останется на том же уровне, что и в первом году, то номинальная процентная ставка во втором году должна …
вырасти на 4%
вырасти на 8%
остаться неизменной 8%
возрасти на 12%
снизиться на 4%

16. Фактор фонда замещения – это …
метод возврата инвестиционных вложений
аннуитетные платежи, вносимые в конце каждого момента времени заданного периода
текущая стоимость обычного аннуитета

17. Функции сложного процента:
накопление денежной единицы
текущая стоимость единичного аннуитета
взнос на амортизацию
накопление денежной единицы, взнос на амортизацию, фонд возмещения
накопленная сумма денежной единицы, накопление денежной единицы, текущая стоимость единичного аннуитета
текущая стоимость единицы, фонд возмещения, взнос на амортизацию
фонд возмещения
текущая стоимость единичного аннуитета, фонд возмещения, накопленная сумма денежной единицы
текущая стоимость единицы
накопленная сумма денежной единицы

18. Норма прибыли при инвестировании в недвижимость должна быть …
равной ставке процента по денежным вкладам
выше ставки процента по денежным вкладам
ниже ставки процента по денежным вкладам

19. Рынок недвижимости подразделяется на рынки …
жилья
водного транспорта
дачных участков
коммерческой недвижимости
земельных участков
наземного транспорта

20. Накопление денежной единицы за период – это …
приращение вложенной суммы в течение времени по согласованным процентам
будущая стоимость аннуитета
текущая стоимость единичного вложения по периодам

21. Строительная фирма хочет взять кредит на покупку оборудования в сумме 600 тыс. руб. со сроком службы и погашения кредита за один год. Расчеты показывают, что это приобретение позволит получить дополнительный годовой доход в сумме 45 тыс. руб. Компания осуществляет инвестиции в оборудование при условии, что процентная ставка составит … %
15
6
8
12
10

22. Основные операции позволяющие сопоставить разновременные деньги …
накопление
номинальная годовая ставка
ставка дохода на капитал
ставка дисконта
дисконтирование

23. Профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта – это …
девелопер

24. При стоимостном методе оценки недвижимости за основу принимается …
совокупность материальных и нематериальных поступлений от владения, пользования и распоряжения земельным участком
денежный доход, полученный за дополнительную единицу инвестиций
сравнение с подобными проданными объектами, с учетом корректирующих коэффициентов
доход, который принесет приобретенная недвижимость
«физическая» стоимость строений и земли

25. Выставление на конкурс объектов недвижимости – это …
способ продажи имущества, когда от покупателя требуется выполнение условий
знакомство с объектами недвижимости
способ показать качественные характеристики объекта

26. Будущая стоимость единичного вложения по сложным процентам – это …
приращение вложенной суммы во времени по согласованным процентам
будущая стоимость аннуитета
текущая стоимость единичного вложения по периодам

27. Текущая стоимость объекта оценки – это отношение…
чистого текущего дохода к текущей цене имущества
дивидендов, приходящиеся на одну акцию в период t к стоимости привлечения акционерного капитала
чистого текущего дохода к норме капитализации
потока доходов к дисконту

Читать еще:  Агентское вознаграждение размер на рынке

28. Посредники рынка недвижимости
брокеры
служба кадастровой оценки
службы технической инвентаризации недвижимости
банки
государственные и муниципальные службы
страховые компании
риэлтерские компании

Посредники на рынке недвижимости

Профессиональные посредники на рынке недвижимости. Содержание деятельности девелопера. Случаи потребности в профессиональной оценке. Направления развития института оценки недвижимости в России. Основные функции посредников на рынке недвижимости.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение Высшего профессионального образования

«Омский государственный технический университет»

На тему: Посредники на рынке недвижимости

Профессиональные посредники на рынке недвижимости

Функции посредников на рынке недвижимости

Список используемой литературы

Актуальность данной темы. Торговое посредничество — весьма важная и неотъемлемая часть современной рыночной экономики. Объективная экономическая необходимость и высокая эффективность торгово-посреднического звена в международной торговле сырьем, полуфабрикатами, готовыми изделиями, машинами и оборудованием, а также услугами доказаны всей практикой работы в сфере реализации зарубежных производителей, экспортеров и импортеров.

Цель работы. Настоящая работа рассматривает основной комплекс проблем современного института посредничества и субъектов посреднической деятельности. В ней анализируются место и роль посредников в мировой торговле, виды и функции посреднических фирм, деятельность основных торгово-посреднических фирм.

Объектом данного исследования является внешний рынок, где осуществляются торгово-посреднические операции различного вида.

Субъектами выступают посредники — лица, которые связывают стороны, желающие заключить сделку. Они действуют в области перевозки, хранения, сбыта товаров, в других областях. В качестве посредников могут выступать как отдельные лица, так и учреждения.

Профессиональные посредники на рынке недвижимости

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях — лицензирование деятельности):

предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях — лицензирование деятельности);

инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

риэлтеры (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от его начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов;

оценщики, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;

участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;

специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

другие специалисты — сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Брокер — лицо, действующее как посредник другого лица и выполняющий за вознаграждение определенные функции (брокер по недвижимости и т.д.).

Обычно сводит продавца и покупателя, деятельность подлежит лицензированию.

Девелопер — профессиональный предприниматель — застройщик.

Девелопмент — деятельность, связанная с развитием территорий и преобразованием земель к новому использованию.

Девелопер сам не строит, а организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупались инвестированные в объект ресурсы.

Содержание деятельности девелопера:

— выбор экономически эффективного проекта;

— получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

— определение условий привлечения инвестиций;

— разработка механизмов и форм их возврата;

— поиск и привлечение инвесторов;

— финансирование их деятельности и контроль за их работой;

— передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию;

— продажа отстроенного, реконструированного объекта;

Профессиональные посредники на рынке недвижимости

Написано admin в Январь 18, 2011. Опубликовано в Экономика недвижимости

Профессиональными посредниками, обеспечивающими реализацию объектов недвижимости, являются:

– агенты по недвижимости,

Читать еще:  Перспективы развития рынка

– менеджер по управлению недвижимостью,

Брокер — лицо, действующее как посредник другого лица и выполняющий за вознаграждение определенные функции (брокер по недвижимости и т. д.).

Обычно сводит продавца и покупателя, деятельность подлежит лицензированию.

Девелопер — профессиональный предприниматель – застройщик.

Девелопмент — деятельность, связанная с развитием территорий и преобразованием земель к новому использованию.

Девелопер сам не строит, а организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупались инвестированные в объект ресурсы.

Содержание деятельности девелопера:

– выбор экономически эффективного проекта;

– получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

– определение условий привлечения инвестиций;

– разработка механизмов и форм их возврата;

– поиск и привлечение инвесторов;

– финансирование их деятельности и контроль за их работой;

– передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию;

– продажа отстроенного, реконструированного объекта;

– возврат финансовых результатов.

Девелопер должен учитывать структуру соответствующих и заемных средств, при решении вопроса о привлеченных инвестициях, осуществляет заключение договора, определение форм финасирования, возврата вложенных средств.

Банк — консервативная структура, действующая на рынке недвижимости.

– вложение денег в те или иные девелопментские проекты;

– кредитование под залог недвижимости;

– создание собственных риэлторских структур.

Менеджер по управлению недвижимостью — осуществляет эффективное использование объекта недвижимости при его эксплуатации.

СМИ — реализуют рекламные акции по купле–продаже и другим операциям.

Последнее время возрастает роль использования Интернета с целью рекламы международной недвижимости.

Оценщики — потребность профессиональной оценки необходима в следующих случаях:

– при залоге недвижимости;

– при получении кредита;

– по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

– по заказу покупателя перед заключением сделки;

– для определения стартовой цены объекта на конкурсах и аукционах;

– при разделе имущества;

– при внесение недвижимости в уставный фонд;

– перед приобретением земельных участков;

– по заданию собственника для выявления способа использования объекта, максимально эффективного с точки зрения дохода;

– перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации, в зависимости от затрат на преобразование;

– оценка бизнеса, является наиболее сложным видом оценки, осуществляется в двух направлениях:

  • оценка бизнеса как созданного вновь будущего предприятия, опирается на планирование и прогнозирование;
  • оценка стоимости действующего предприятия, является основой для принятия решения при кредитовании и инвестировании, при выборе стратегии и продаже недвижимости.

Оценка недвижимости обеспечивает выполнение следующих функций:

1) защиту имущественных прав собственника;

2) фискальную функцию государства, в частности налогообложение.

Институт оценки недвижимости в России развиваются по следующим направлениям:

1. Государственные структуры.

2. Общественные организации оценщиков.

3. Частные фирмы.

1. Государственная служба оценки недвижимости: бюро технической инвентаризации (БТИ) занимается учетом и контролем операций с недвижимостью. Оценка БТИ не соответствует рыночным ценам, так как не учитывает уровень инфляции.

2. Общественные организации оценщиков:

Российское общество оценщиков – профессиональная общественная организация, объединяющая специалистов в области оценки проектов промышленной и интеллектуальной собственности. Основные задачи: поддержка своих членов по вопросам оценки в методическом и информационном направлении с целью обеспечения высокого качества предоставляемых ими услуг и постоянное повышение квалификации. Общество имеет свои отделения в регионах, являющихся членом российской гильдии риэлторов, и в других международных организациях.

Институт независимых оценщиков — пользуется поддержкой российской гильдии риэлторов и мирового банка. Принимает в свои члены только лиц, окончивших семинар по оценке недвижимости института экономического развития мирового банка. Регулярно организует обучение своих членов и снабжение их методической литературой.

Лига независимых экспертов — юридические и физические лица, которые несут коллективную ответственность за результаты оценки; производит страхование риска профессиональной деятельности и страхование оценки имущества по договорам со страховыми организациями. Лига взаимодействует с БТИ, проводит семинары по обучению оценщиков, трудоустраивает слушателей своих семинаров.

Раздел 2. Рынок недвижимости в системе рынков

Глава 4. Особенности рынка недвижимости

4.2. Субъекты рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

— развития (создания) объектов недвижимости;

— управления (эксплуатации) объектами недвижимости;

— оборота прав на ранее созданную недвижимость.

Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков.

Часто выделяют в отдельный сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.

Рассмотрим субъектную структуру рынка (рис. 4.2). Экономическими субъектами рынка недвижимости являются покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели), профессиональные и институциональные участники рынка.

Рис. 4.2. Субъектная структура рынка недвижимости

Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Читать еще:  Рынок жилья плюс

Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

— органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

— организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

— федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

— органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

— органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;

инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций[62] в объекты недвижимости;

риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

застройщики, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;

девелоперы, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

управляющие проектом, выполняющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;

участники фондового рынка, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций, пулов закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, продвигающие объекты и услуги на рынке недвижимости;

специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

юристы, осуществляющие юридическое сопровождение операций на рынке недвижимости;

специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

другие специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках различны.

Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определяется ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная: нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение.

В строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, поэтому прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Рынок недвижимости – рынок ограниченных возможностей продавцов и покупателей.

[62] Понятие «инвестиции» адекватно понятию «вложенный капитал», которое охватывает все средства производства (все виды машин и оборудования), транспортные средства, инструмент; сбытовую сеть – реальный капитал; финансовый капитал – собственные и заемные средства, а также интеллектуальные и другие средства, вкладываемые для достижения поставленных целей.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector