Рынок недвижимости относится к рынку

ЛЕКЦИЯ 9-10. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.

Рынок недвижимости —это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.9.1).

Рисунок 9.1 — Недвижимость — объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики. Сущность недвижимости как товара состоит в следующем:

— физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объём, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

— юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

-экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);

— затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы:

1. Наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение. Точкой отсчёта здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путём. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

2. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жильё, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определённый срок.

3. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир.

4. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года — этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъёма. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошёл стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъём, в том числе и некоторый рост цен.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

1. создание новых объектов недвижимости;

2. передачу прав на недвижимость;

3. установление равновесных цен на объекты недвижимости;

4. эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

6. инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

6.1. со сменой собственника:

— куплю-продажу объектов недвижимости;

— обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

6.2. с частичным или полным изменением состава собственников:

— изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

— внесение в уставный капитал;

— банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счёт реализации имущества собственников);

6.3. без смены собственника:

— инвестирование в недвижимость;

— развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

— изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

— передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

— регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

— ренту (одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме);

— пожизненное содержание с иждивением;

— передачу в доверительное управление;

— введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

— страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Таблица 9.1- Особенности рынка недвижимости

* Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 9.2.

Рисунок 9.2 — Цикличность развития рынка недвижимости

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Таблица 9.2 — Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Рынок недвижимости имеет разветвлённую структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 9.3.

Таблица 9.3 — Классификация рынков недвижимости

Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Основные цели управления рынком недвижимости:

— реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

— установление на рынке определённого порядка и условий для работы всем его участникам;

— защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

— обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

— создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

— оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

— справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

— создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Рынок недвижимости относится к рынку

фЕНБ 1.2 тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПЗП ЙНХЭЕУФЧБ Й ЕЗП ПУПВЕООПУФЙ

1.2.1 рПОСФЙЕ, УФТХЛФХТБ Й ЖХОЛГЙЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ

тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ СЧМСЕФУС ПУОПЧПК ТЩОПЮОПК ЬЛПОПНЙЛЙ, РПУЛПМШЛХ РТЕДУФБЧМСЕФ УПВПК УЖЕТХ ЧМПЦЕОЙС ЛБРЙФБМБ Ч ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Й УЙУФЕНХ ЬЛПОПНЙЮЕУЛЙИ ПФОПЫЕОЙК, ЧПЪОЙЛБАЭЙИ РТЙ ПРЕТБГЙСИ У ОЕДЧЙЦЙНПУФША. ьФЙ ПФОПЫЕОЙС РПСЧМСАФУС НЕЦДХ ЙОЧЕУФПТБНЙ РТЙ ЛХРМЕ-РТПДБЦЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЙРПФЕЛЕ, УДБЮЕ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ОБЕН Й Ф.Д.

рПОСФЙЕ «ТЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ» АТЙДЙЮЕУЛЙ ОЕ ЪБЛТЕРМЕОП. ч ГЕМПН НПЦОП ПФНЕФЙФШ, ЮФП ТЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ — ЬФП УЕЛФПТ ОБГЙПОБМШОПК ТЩОПЮОПК ЬЛПОПНЙЛЙ, РТЕДУФБЧМСАЭЕК УПВПК УПЧПЛХРОПУФШ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЬЛПОПНЙЮЕУЛЙИ УХВЯЕЛФПЧ, ПРЕТЙТХАЭЙИ ОБ ТЩОЛЕ, РТПГЕУУПЧ ЖХОЛГЙПОЙТПЧБОЙС ТЩОЛБ, Ф.Е. РТПГЕУУПЧ РТПЙЪЧПДУФЧБ (УПЪДБОЙС), РПФТЕВМЕОЙС (ЙУРПМШЪПЧБОЙС) Й ПВНЕОБ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Й ХРТБЧМЕОЙС ТЩОЛПН, Й НЕИБОЙЪНПЧ, ПВЕУРЕЮЙЧБАЭЙИ ЖХОЛГЙПОЙТПЧБОЙЕ ТЩОЛБ (ЙОЖТБУФТХЛФХТЩ ТЩОЛБ).

уФТХЛФХТБ ТЩОЛБ ЧЛМАЮБЕФ:

• ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ;
• УХВЯЕЛФЩ ТЩОЛБ;
• РТПГЕУУЩ ЖХОЛГЙПОЙТПЧБОЙС ТЩОЛБ;
• НЕИБОЙЪНЩ (ЙОЖТБУФТХЛФХТХ ТЩОЛБ).

тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ОБГЙПОБМШОПК ЬЛПОПНЙЛЕ ЧЩРПМОСЕФ УМЕДХАЭЙЕ ЖХОЛГЙЙ:

• ЬЖЖЕЛФЙЧОПЕ ТЕЫЕОЙЕ УПГЙБМШОЩИ ЪБДБЮ, УЧСЪБООЩИ У УПЪДБОЙЕН Й ЙУРПМШЪПЧБОЙЕН РПМЕЪОЩИ УЧПКУФЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ;
• ПФЮХЦДЕОЙЕ РПМОЩИ ЙМЙ ЮБУФЙЮОЩИ РТБЧ УПВУФЧЕООПУФЙ ОБ ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ПФ ПДОПЗП ЬЛПОПНЙЮЕУЛПЗП УХВЯЕЛФБ Л ДТХЗПНХ Й ЪБЭЙФХ ЕЗП РТБЧ;
• УЧПВПДОПЕ ЖПТНЙТПЧБОЙЕ ГЕО ОБ ПВЯЕЛФЩ Й ХУМХЗЙ;
• РЕТЕТБУРТЕДЕМЕОЙЕ ЙОЧЕУФЙГЙПООЩИ РПФПЛПЧ НЕЦДХ ЛПОЛХТЙТХАЭЙНЙ ЧЙДБНЙ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ;
• РЕТЕТБУРТЕДЕМЕОЙЕ ЙОЧЕУФЙГЙПООЩИ РПФПЛПЧ НЕЦДХ ЛПОЛХТЙТХАЭЙНЙ УРПУПВБНЙ ЙУРПМШЪПЧБОЙС ЪЕНЕМШ.

чБЦОПЕ ЪОБЮЕОЙЕ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ЛБЛ УЕЛФПТБ ТЩОПЮОПК ЬЛПОПНЙЛЙ РПДФЧЕТЦДБЕФУС:

чП-РЕТЧЩИ, ЛПМПУУБМШОПК УФПЙНПУФША ОБГЙПОБМШОПЗП ВПЗБФУФЧБ, НБФЕТЙБМЙЪПЧБООПЗП Ч ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЙЪ ЛПФПТПЗП РП ЛТБКОЕК НЕТЕ РПМПЧЙОБ НПЦЕФ ВЩФШ ЧПЧМЕЮЕОБ Ч ТЩОПЮОЩК ПВПТПФ Й РТЙОПУЙФШ ТЕОФХ — ЧМБДЕМШГБН, ДПИПД — РТЕДРТЙОЙНБФЕМСН, ОБМПЗПЧЩЕ Й ДТХЗЙЕ РМБФЕЦЙ — Ч ЖЕДЕТБМШОЩК, ТЕЗЙПОБМШОЩЕ ВАДЦЕФЩ, ВАДЦЕФЩ НХОЙГЙРБМШОЩИ ПВТБЪПЧБОЙК.

чП-ЧФПТЩИ, ДПУФЙЗОХФПК ХЦЕ УЕЗПДОС ЧЩУПЛПК ДПМЕК ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ЧБМПЧПН ОБГЙПОБМШОПН РТПДХЛФЕ.

ч-ФТЕФШЙИ, ДПУФЙЗОХФЩН Ч ТСДЕ ТЕЗЙПОПЧ Й ЗПТПДПЧ ЧЩУПЛЙН ХТПЧОЕН ДПИПДПЧ ВАДЦЕФБ ПФ РЕТЧЙЮОПК РТПДБЦЙ, УДБЮЙ Ч БТЕОДХ ЗПУХДБТУФЧЕООПК Й НХОЙГЙРБМШОПК ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ (Ч ФПН ЮЙУМЕ ЪЕНМЙ).

ч-ЮЕФЧЕТФЩИ, ЧЩУПЛЙН ХТПЧОЕН УВПТПЧ Ч ВАДЦЕФ ПФ ОБМПЗПЧ ОБ ОЕДЧЙЦЙНПУФШ Й УДЕМПЛ У ОЕК.

ч-РСФЩИ, ВПМШЫЙН ЛПМЙЮЕУФЧПН ТБВПЮЙИ НЕУФ, УПЪДБООЩИ Ч ИПДЕ УФБОПЧМЕОЙС Й ТБЪЧЙФЙС ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.

1.2.2 пВЭЙЕ Й УРЕГЙЖЙЮЕУЛЙЕ ПУПВЕООПУФЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ

ч ПФМЙЮЙЕ ПФ ДТХЗЙИ ЧЙДПЧ ТЩОЛБ ТЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЛТПНЕ УРЕГЙЖЙЛЙ ПВТБЭБАЭЙИУС ОБ ОЕН ФПЧБТПЧ, ЙНЕЕФ ЕЭЕ ТСД ПВЭЙИ ПУПВЕООПУФЕК, ЛПФПТЩЕ ОЕПВИПДЙНП ХЮЙФЩЧБФШ РТЙ УПЧЕТЫЕОЙЙ ПРЕТБГЙК:

1. мПЛБМЙЪБГЙС ТЩОЛБ, РПУЛПМШЛХ ЕЗП ФПЧБТЩ ОЕРПДЧЙЦОЩ, ХОЙЛБМШОЩ, Б ГЕООПУФШ ЙИ Ч ЪОБЮЙФЕМШОПК НЕТЕ ЪБЧЙУЙФ ПФ ЧОЕЫОЕК ПЛТХЦБАЭЕК УТЕДЩ.
2. пФЛТЩФБС ЙОЖПТНБГЙС П УПУФПСОЙЙ ТЩОЛБ ВЩЧБЕФ ОЕРПМОПК Й ОЕ ЧУЕЗДБ ДПУФПЧЕТОПК, ФБЛ ЛБЛ УДЕМЛЙ У ОЕДЧЙЦЙНПУФША ЮБУФП ОПУСФ ЬЛУЛМАЪЙЧОЩК Й ЛПОЖЙДЕОГЙБМШОЩК ИБТБЛФЕТ.
3. чМБДЕОЙЕ ОЕДЧЙЦЙНЩН ЙНХЭЕУФЧПН Й УДЕМЛЙ У ОЙН ПВЩЮОП РТЕДРПМБЗБАФ ЮЕФЩТЕ ЧЙДБ ЪБФТБФ:
   Б) ЕДЙОПЧТЕНЕООЩЕ ЧЩРМБФЩ, УТБЧОЙФЕМШОП ЛТХРОЩЕ ЙОЧЕУФЙГЙЙ;
   В) ОБ РПДДЕТЦБОЙЕ ПВЯЕЛФБ Ч ЖХОЛГЙПОБМШОПН УПУФПСОЙЙ;
   Ч) ОБМПЗ ОБ ОЕДЧЙЦЙНПЕ ЙНХЭЕУФЧП;
   З) ЗПУХДБТУФЧЕООЩЕ РПЫМЙОЩ Й ДТХЗЙЕ УВПТЩ ОБ УДЕМЛЙ.
4. уРТПУ ПРТЕДЕМСЕФУС ОЕ ФПМШЛП Й ОЕ УФПМШЛП РПФТЕВЙФЕМШУЛЙНЙ ЛБЮЕУФЧБНЙ УБНЙИ ПВЯЕЛФПЧ, УЛПМШЛП ЙИ НЕУФПОБИПЦДЕОЙЕН.
5. оЙЪЛБС ЬМБУФЙЮОПУФШ РТЕДМПЦЕОЙС, ФБЛ ЛБЛ РП ТСДХ РТЙЮЙО ОЕЧПЪНПЦОП УТБЪХ РПУФТПЙФШ НОПЗП ОПЧЩИ ЛЧБТФЙТ.
6. уТБЧОЙФЕМШОП ЧЩУПЛБС УФЕРЕОШ ЗПУХДБТУФЧЕООПЗП ТЕЗХМЙТПЧБОЙС ТЩОЛБ ЪБЛПОПДБФЕМШОЩНЙ ОПТНБНЙ Й ЪПОЙТПЧБОЙЕ ФЕТТЙФПТЙК.
7. фПЧБТЩ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ УМХЦБФ ОЕ ФПМШЛП УТЕДУФЧПН ХДПЧМЕФЧПТЕОЙС УПВУФЧЕООЩИ РПФТЕВОПУФЕК РПЛХРБФЕМЕК, ОП Й ПВЯЕЛФПН ЙИ ЙОЧЕУФЙГЙПООПК ДЕСФЕМШОПУФЙ.
8. пФОПУЙФЕМШОП ОЕВПМШЫПЕ ЮЙУМП ХЮБУФОЙЛПЧ ТЩОЛБ.
9. вПМШЫБС ЙЪНЕОСЕНПУФШ УРТПУБ РП ТЕЗЙПОБН, ТБКПОБН Й НЙЛТПТБКПОБН.

лТПНЕ ФПЗП, ДМС ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ИБТБЛФЕТОЩ УМЕДХАЭЙЕ УРЕГЙЖЙЮЕУЛЙЕ ПУПВЕООПУФЙ:

1) ОЙЪЛБС МЙЛЧЙДОПУФШ;
2) ГЙЛМЙЮОЩК ИБТБЛФЕТ. гЙЛМЩ Ч ТБЪЧЙФЙЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОЕ УПЧРБДБАФ ЧП ЧТЕНЕОЙ У ГЙЛМБНЙ Ч ДТХЗЙИ ПФТБУМСИ ЬЛПОПНЙЛЙ. уРБД ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ РТЕДЫЕУФЧХЕФ УРБДХ, ЬЛПОПНЙЛЙ Ч ГЕМПН, Й, УППФЧЕФУФЧЕООП, РПДЯЕН ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОБУФХРБЕФ ТБОШЫЕ, ЮЕН Ч ЬЛПОПНЙЛЕ;
3) ОБМЙЮЙЕН УФПЙНПУФОПК ПГЕОЛЙ ПВЯЕЛФБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Й ЧПЪТБУФБОЙЕН ЕЕ У ФЕЮЕОЙЕН ЧТЕНЕОЙ.

1.2.3 пУОПЧОЩЕ ХЮБУФОЙЛЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ

тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЛБЛ Й МАВПК ДТХЗПК ТЩОПЛ, РТЕДУФБЧМСЕФ УПВПК УЙУФЕНХ ПТЗБОЙЪБГЙПООЩИ НЕТ, РТЙ РПНПЭЙ ЛПФПТПК ХЮБУФОЙЛЙ ТЩОЛБ (РПЛХРБФЕМЙ Й РТПДБЧГЩ) УЧПДСФУС ЧНЕУФЕ ДМС ПРТЕДЕМЕОЙС ГЕОЩ, РП ЛПФПТПК РТПЙУИПДЙФ ПВНЕО ФПЧБТБ — ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.

ьЛПОПНЙЮЕУЛЙНЙ УХВЯЕЛФБНЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ СЧМСАФУС:

1) РТПДБЧГЩ (ЙМЙ БТЕОДПДБФЕМЙ);
2) РПЛХРБФЕМЙ (ЙМЙ БТЕОДБФПТЩ);
3) РТПЖЕУУЙПОБМШОЩЕ ХЮБУФОЙЛЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.

ч ЛБЮЕУФЧЕ РТПДБЧГБ (БТЕОДПДБФЕМС) НПЦЕФ ЧЩУФХРБФШ МАВПЕ АТЙДЙЮЕУЛПЕ ЙМЙ ЖЙЪЙЮЕУЛПЕ МЙГП, ЙНЕАЭЕЕ РТБЧП УПВУФЧЕООПУФЙ ОБ ПВЯЕЛФ, Ч ФПН ЮЙУМЕ ЗПУХДБТУФЧП Ч МЙГЕ УЧПЙИ УРЕГЙБМЙЪЙТПЧБООЩИ ПТЗБОПЧ ХРТБЧМЕОЙС УПВУФЧЕООПУФША.

ч ЛБЮЕУФЧЕ РПЛХРБФЕМС (БТЕОДБФПТБ) НПЦЕФ ЧЩУФХРБФШ АТЙДЙЮЕУЛПЕ ЙМЙ ЖЙЪЙЮЕУЛПЕ МЙГП ЙМЙ ПТЗБО ЗПУХДБТУФЧЕООПЗП ХРТБЧМЕОЙС, ЙНЕАЭЙК РТБЧП ОБ ДБООХА ПРЕТБГЙА РП ЪБЛПОХ (ЙНЕАФУС Ч ЧЙДХ ПЗТБОЙЮЕОЙС ОБ ДЕСФЕМШОПУФШ ОЕТЕЪЙДЕОФПЧ, ЙОПУФТБООЩИ ЗТБЦДБО, Б ФБЛЦЕ ОБ ЛПННЕТЮЕУЛХА ДЕСФЕМШОПУФШ ЗПУХДБТУФЧЕООЩИ ПТЗБОПЧ).

уПУФБЧ РТПЖЕУУЙПОБМШОЩИ ХЮБУФОЙЛПЧ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ПРТЕДЕМСЕФУС РЕТЕЮОЕН РТПГЕУУПЧ, РТПФЕЛБАЭЙИ ОБ ТЩОЛЕ У ХЮБУФЙЕН ЗПУХДБТУФЧБ, Й РЕТЕЮОЕН ЧЙДПЧ ДЕСФЕМШОПУФЙ ЛПННЕТЮЕУЛЙИ УФТХЛФХТ. уППФЧЕФУФЧЕООП, ЙИ НПЦОП ТБЪДЕМЙФШ ОБ ЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩИ Й ОЕЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩИ ХЮБУФОЙЛПЧ.

л ЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩН ХЮБУФОЙЛБН, РТЕДУФБЧМСАЭЙН ЙОФЕТЕУЩ ЗПУХДБТУФЧБ Й ДЕКУФЧХАЭЙН ПФ ЕЗП ЙНЕОЙ, ПФОПУСФУС ПТЗБОЙЪБГЙЙ УМЕДХАЭЕЗП РТПЖЙМС:

Б) ЖЕДЕТБМШОЩЕ Й ФЕТТЙФПТЙБМШОЩЕ ЪЕНЕМШОЩЕ ПТЗБОЩ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ЙОЧЕОФБТЙЪБГЙЕК ЪЕНМЙ, УПЪДБОЙЕН ЪЕНЕМШОПЗП ЛБДБУФТБ, ЪПОЙТПЧБОЙЕН ФЕТТЙФПТЙК, ПЖПТНМЕОЙЕН ЪЕНМЕПФЧПДБ;
В) ЖЕДЕТБМШОЩЕ Й ФЕТТЙФПТЙБМШОЩЕ ПТЗБОЩ БТИЙФЕЛФХТЩ Й ЗТБДПУФТПЙФЕМШУФЧБ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ХФЧЕТЦДЕОЙЕН Й УПЗМБУПЧБОЙЕН ЗТБДПУФТПЙФЕМШОЩИ РМБОПЧ ЪБУФТПКЛЙ ФЕТТЙФПТЙК Й РПУЕМЕОЙК, УПЪДБОЙЕН ЗТБДПУФТПЙФЕМШОПЗП ЛБДБУФТБ, ЧЩДБЮЕК ТБЪТЕЫЕОЙК ОБ УФТПЙФЕМШУФЧП;
Ч) ПТЗБОЩ ЬЛУРЕТФЙЪЩ ЗТБДПУФТПЙФЕМШОПК Й РТПЕЛФОПК ДПЛХНЕОФБГЙЙ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ХФЧЕТЦДЕОЙЕН Й УПЗМБУПЧБОЙЕН БТИЙФЕЛФХТОЩИ Й УФТПЙФЕМШОЩИ РТПЕЛФПЧ;
З) ПТЗБОЩ, ЧЕДБАЭЙЕ ЙОЧЕОФБТЙЪБГЙЕК Й ХЮЕФПН УФТПЕОЙК;
Д) ПТЗБОЩ ФЕИОЙЮЕУЛПК, РПЦБТОПК Й ЙОПК ЙОУРЕЛГЙЙ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ОБДЪПТПН ЪБ УФТПЙФЕМШУФЧПН Й ЬЛУРМХБФБГЙЕК ЪДБОЙК Й УППТХЦЕОЙК;
Е) РТПЕЛФЙТПЧЭЙЛЙ, УФТПЙФЕМЙ, УРЕГЙБМЙУФЩ РП ФЕИОЙЮЕУЛПК ЬЛУРМХБФБГЙЙ, ЖЙОБОУЙТХЕНЩЕ ЙЪ ВАДЦЕФБ;
Ц) ПТЗБОЩ-ТЕЗЙУФТБФПТЩ РТБЧ ОБ ОЕДЧЙЦЙНПУФШ Й УДЕМПЛ У ОЙНЙ;
Ъ) ЗПУХДБТУФЧЕООЩЕ ОПФБТЙХУЩ.

л ОЕЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩН ХЮБУФОЙЛБН, ТБВПФБАЭЙН ОБ ЛПННЕТЮЕУЛПК ПУОПЧЕ, ПФОПУСФУС РТЕДРТЙОЙНБФЕМЙ, Ч ЛБЮЕУФЧЕ ЛПФПТЩИ НПЗХФ ЧЩУФХРБФШ АТЙДЙЮЕУЛЙЕ ЙМЙ ЖЙЪЙЮЕУЛЙЕ МЙГБ, Ч ФПН ЮЙУМЕ ХОЙФБТОЩЕ РТЕДРТЙСФЙС ЗПУХДБТУФЧЕООПК УПВУФЧЕООПУФЙ, ПУХЭЕУФЧМСАЭЙЕ ФХ ЙМЙ ЙОХА ЛПННЕТЮЕУЛХА ДЕСФЕМШОПУФШ (ТБВПФЩ, ХУМХЗЙ) ОБ ТЩОЛЕ Ч УППФЧЕФУФЧЙЙ У ЪБЛПОПН (ЙНЕЕФУС Ч ЧЙДХ ТЕЗЙУФТБГЙС, Б Ч ОЕПВИПДЙНЩИ УМХЮБСИ — МЙГЕОЪЙТПЧБОЙЕ ДЕСФЕМШОПУФЙ):

1. вТПЛЕТЩ, ПЛБЪЩЧБАЭЙЕ ХУМХЗЙ РТПДБЧГБН Й РПЛХРБФЕМСН РТЙ УПЧЕТЫЕОЙЙ УДЕМПЛ У ОЕДЧЙЦЙНПУФША;
2. пГЕОЭЙЛЙ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ПЛБЪЩЧБАЭЙЕ ХУМХЗЙ УПВУФЧЕООЙЛБН, ЙОЧЕУФПТБН, РТПДБЧГБН, РПЛХРБФЕМСН РП ОЕЪБЧЙУЙНПК ПГЕОЛЕ УФПЙНПУФЙ ПВЯЕЛФПЧ.
3. жЙОБОУЙУФЩ (ВБОЛЙТЩ), ЪБОЙНБАЭЙЕУС ЖЙОБОУЙТПЧБОЙЕН ПРЕТБГЙК ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, Ч ФПН ЮЙУМЕ ЙРПФЕЮОЩН ЛТЕДЙФПЧБОЙЕН.
4. хРТБЧМСАЭЙЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФША, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ЖЙОБОУПЧЩН ХРТБЧМЕОЙЕН Й ФЕИОЙЮЕУЛПК ЬЛУРМХБФБГЙЕК ПВЯЕЛФБ.
5. аТЙУФЩ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС АТЙДЙЮЕУЛЙН УПРТПЧПЦДЕОЙЕН ПВЯЕЛФПЧ, УДЕМПЛ, РТПЖЕУУЙПОБМШОПК ПФЧЕФУФЧЕООПУФЙ.
6. уФТБИПЧЭЙЛЙ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС УФТБИПЧБОЙЕН ПВЯЕЛФПЧ, УДЕМПЛ, РТПЖЕУУЙПОБМШОПК ПФЧЕФУФЧЕООПУФЙ.
7. бОБМЙФЙЛЙ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ЙУУМЕДПЧБОЙЕН ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Й РПДЗПФПЧЛПК ЙОЖПТНБГЙЙ ДМС РТЙОСФЙС УФТБФЕЗЙЮЕУЛЙИ ТЕЫЕОЙК РП ЕЗП ТБЪЧЙФЙА.

лБЦДЩК ХЮБУФОЙЛ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ЙНЕЕФ УЧПЙ ГЕМЙ, У ФПЮЛЙ ЪТЕОЙС ЙУРПМШЪПЧБОЙС ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЛПФПТЩЕ НПЦОП ТБЪДЕМЙФШ ОБ УМЕДХАЭЙЕ ЛБФЕЗПТЙЙ:

• ДМС РТПДБЦЙ;
• ДМС ФПТЗПЧМЙ Й ВЙЪОЕУБ;
• ДМС ЛБРЙФБМПЧМПЦЕОЙК;
• ДМС МЙЮОПЗП ЙУРПМШЪПЧБОЙС.

пФОПЫЕОЙС НЕЦДХ ХЮБУФОЙЛБНЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ТЕЗХМЙТХАФУС УППФЧЕФУФЧХАЭЙНЙ ЗПУХДБТУФЧЕООЩНЙ Й НХОЙГЙРБМШОЩНЙ ПТЗБОБНЙ ЧМБУФЙ, Б ФБЛЦЕ ТБЪМЙЮОЩНЙ ОПТНБФЙЧОЩНЙ ДПЛХНЕОФБНЙ Й ЪБЛПОПДБФЕМШОЩНЙ БЛФБНЙ.

1.2.4 фЕОДЕОГЙЙ Ч ТБЪЧЙФЙЙ ТЕЗЙПОБМШОЩИ ТЩОЛПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ

пФОПУЙФЕМШОП ТБЪЧЙФЙС ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ НПЦОП ПФНЕФЙФШ УМЕДХАЭЕЕ. л УПЦБМЕОЙА, ЗПЧПТЙФШ П ТБЪЧЙФЩИ ТЩОЛБИ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОБ ЧУЕК ФЕТТЙФПТЙЙ тПУУЙЙ Ч ОЩОЕЫОЕК ЬЛПОПНЙЮЕУЛПК УЙФХБГЙЙ ОЕ РТЙИПДЙФУС. чЩУПЛБС ДЕМПЧБС БЛФЙЧОПУФШ ПФНЕЮБЕФУС Ч ПУОПЧОПН Ч ЛТХРОЩИ ЗПТПДБИ ЕЧТПРЕКУЛПК ЮБУФЙ тПУУЙЙ. рПУМЕ нПУЛЧЩ ЬФП уБОЛФ-рЕФЕТВХТЗ У ОБУЕМЕОЙЕН ПЛПМП 4,7 НМО. ЮЕМ. тЩОЛЙ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ДТХЗЙИ ТЕЗЙПОБМШОЩИ ГЕОФТБИ ТБЪЧЙФЙЕ ИХЦЕ, Ч ПУОПЧОПН ДЧЙЦЕОЙЕ ЪБНЕФОП Ч ОБЙВПМЕЕ ЛТХРОЩИ ЗПТПДБИ: Ч еЛБФЕТЙОВХТЗЕ (1,4 НМО.; ПВМБУФШ — 4,7 НМО), Ч оЙЦОЕН оПЧЗПТПДЕ (1,4/3,7 НМО), Ч уБНБТЕ (1,3/3,3 НМО), Ч лБЪБОЙ (1,2/3,8 НМО), Ч лБМЙОЙОЗТБДЕ (1 НМО), Ч рЕТНЙ (1,1 НМО) Й Ч ОЕЛПФПТЩИ ДТХЗЙИ ЗПТПДБИ.

йОЧЕУФПТЩ ОЕПИПФОП ТБУУНБФТЙЧБАФ Ч ЛБЮЕУФЧЕ РПФЕОГЙБМШОЩИ ПВЯЕЛФПЧ ЙОЧЕУФЙГЙК ТЕЗЙПОЩ, ТБУРПМПЦЕООЩЕ ЪБ РТЕДЕМБНЙ ГЕОФТБ ЕЧТПРЕКУЛПК ЮБУФЙ тПУУЙЙ. рП ПФЪЩЧБН ЙОЧЕУФПТПЧ, ЙЪ-ЪБ ЗЕПЗТБЖЙЮЕУЛПК ХДБМЕООПУФЙ ФБН РТБЛФЙЮЕУЛЙ ОЕЧПЪНПЦОП ХУФБОПЧЙФШ ЛПОФТПМШ ОБД ПВЯЕЛФБНЙ, Ч ЛПФПТЩЕ ВЩМЙ ЧМПЦЕОЩ УТЕДУФЧБ. дМС ФПЗП ЮФПВЩ ЛПОФТПМЙТПЧБФШ УФТПЙФЕМШУФЧП ЙМЙ ЖХОЛГЙПОЙТПЧБОЙЕ ПВЯЕЛФБ, РТЕДУФБЧЙФЕМЙ ЙОЧЕУФПТБ ДПМЦОЩ ТЕЗХМСТОП РПУЕЭБФШ ПВЯЕЛФ, Б МХЮЫЕ РПУФПСООП РТЙУХФУФЧПЧБФШ ОБ ОЕН. оЕ ЧУЕ ЛПНРБОЙЙ ЗПФПЧЩ ЛПНБОДЙТПЧБФШ ЛЧБМЙЖЙГЙТПЧБООЩИ УПФТХДОЙЛПЧ ДМС ФБЛПК ТБВПФЩ. оБ РТБЛФЙЛЕ ЬФБ ЗПФПЧОПУФШ ЪБЧЙУЙФ ПФ ЧБЦОПУФЙ РТПЕЛФБ, ОП Ч ПВЭЕН УМХЮБЕ, ЛПЗДБ РТЙ РТПЮЙИ ТБЧОЩИ ХУМПЧЙСИ Х ЙОЧЕУФПТБ ЕУФШ ЧЩВПТ, РТЕДРПЮФЕОЙЕ ВХДЕФ ПФДБОП ПВЯЕЛФХ, ТБУРПМПЦЕООПНХ ВМЙЦЕ Л ГЕОФТХ ЕЧТПРЕКУЛПК ЮБУФЙ УФТБОЩ. йУЛМАЮЕОЙЕ УПУФБЧМСАФ ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, УФТПСЭЙЕУС РТЙ ЗТБДППВТБЪХАЭЙИ РТЕДРТЙСФЙСИ: ОЕДБТПН ЧПЛТХЗ ВПЗБФЩИ ОЕЖФСОЩИ НЕУФПТПЦДЕОЙК ЮБУФП ЧЩТБУФБАФ УПЧТЕНЕООЩЕ ПЖЙУОЩЕ ЛПНРМЕЛУЩ, ЗПУФЙОЙГЩ, ТБЪЧМЕЛБФЕМШОЩЕ ГЕОФТЩ Й ЦЙМЩЕ ПВЯЕЛФЩ.

тЕЗЙПОБМШОЩЕ ТЩОЛЙ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОБИПДСФУС Ч ЛБЮЕУФЧЕООП ДТХЗПК ОЙЫЕ, ЮЕН ТЩОЛЙ нПУЛЧЩ Й уБОЛФ-рЕФЕТВХТЗБ. рПУЛПМШЛХ ТЩОЛЙ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ДЧХИ УФПМЙГБИ ТБЪЧЙФЩ МХЮЫЕ Й ПРЕТЙТХАФ НЕЦДХОБТПДОЩНЙ УФБОДБТФБНЙ Й РПОСФЙСНЙ, ФП Й ХТПЧЕОШ ЪБФТБФ Й ГЕО ФБЛЦЕ УТБЧОЙН У НЕЦДХОБТПДОЩН — ГЕОЩ ОБ ОЕДЧЙЦЙНПУФШ ТБУУЮЙФЩЧБАФУС Й ХЛБЪЩЧБАФУС Ч ЧБМАФЕ (Ч ДПММБТБИ уыб). тЕЗЙПОБМШОЩЕ ТЩОЛЙ ВПМЕЕ ЪБНЛОХФЩ ОБ УЕВЕ, ХЮБУФОЙЛБН ОЕ ОХЦОП УТБЧОЙЧБФШ РБТБНЕФТЩ УЧПЕЗП ТЩОЛБ У ДТХЗЙНЙ — ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОБИПДСФУС ОБ «ТХВМЕЧЩИ» ТЩОЛБИ Й ХЮБУФОЙЛЙ УДЕМПЛ ПРЕТЙТХАФ Ч ТХВМСИ. ч ПФДЕМШОЩИ ЗПТПДБИ, ЗДЕ ЕУФШ ЪДБОЙС, РПУФТПЕООЩЕ РП НЕЦДХОБТПДОЩН УФБОДБТФБН, ГЕОЩ НПЗХФ ФБЛЦЕ ХЛБЪЩЧБФШУС Ч ДПММБТБИ, ОП ЬФП — ЕДЙОЙЮОЩЕ УМХЮБЙ. ч ПВЭЕН, БЛФЙЧОПУФШ ТЕЗЙПОБМШОЩИ ТЩОЛПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ОБУФПСЭЕЕ ЧТЕНС ОЙЪЛБС, ЬФП ЧЩТБЦБЕФУС ЛБЛ Ч ЛПМЙЮЕУФЧЕ УДЕМПЛ ОБ ЬФЙИ ТЩОЛБИ, ФБЛ Й Ч УХННБИ ЬФЙИ УДЕМПЛ. лПУЧЕООЩН РТЙЪОБЛПН ТБЪЧЙФЙС ТЩОЛПЧ НПЗХФ ФБЛЦЕ УМХЦЙФШ ОЙЪЛЙЕ БТЕОДОЩЕ УФБЧЛЙ.

1. дБКФЕ РПОСФЙЕ » ТЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ».
2. рЕТЕЮЙУМЙФЕ ПУОПЧОЩЕ ЖХОЛГЙЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.
3. ч ЮЕН ЪБЛМАЮБЕФУС ЪОБЮЕОЙЕ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ?
4. лБЛЙН ПВТБЪПН НПЦОП ХУФТБОЙФШ ДЕЖЙГЙФ ТЩОПЮОПК ЙОЖПТНБГЙЙ П УФПЙНПУФЙ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ?
5. рЕТЕЮЙУМЙФЕ ЖБЛФПТЩ, ЧМЙСАЭЙЕ ОБ УРТПУ Й РТЕДМПЦЕОЙЕ ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.
6. лБЛПЧЩ УПЧТЕНЕООЩЕ ФЕОДЕОГЙЙ ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ?
7. лБЛЙНЙ ОПТНБФЙЧОП-РТБЧПЧЩНЙ БЛФБНЙ ТЕЗХМЙТХАФУС ПФОПЫЕОЙС ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ?
8. ч ЮЕН ЪБЛМАЮБАФУС ПВЭЙЕ Й УРЕГЙЖЙЮЕУЛЙЕ ПУПВЕООПУФЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ?
9. рЕТЕЮЙУМЙФЕ ПУОПЧОЩИ ХЮБУФОЙЛПЧ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.

Что такое «рынок недвижимости»

Рынок недвижимости – очень широкое понятие, оно охватывает различные здания и сооружения, их части, земельные участки и многое другое.

На рынке недвижимости можно купить, продать или сдать в аренду квартиру, дом, дачу, земельный участок, офис, торговые и складские помещения, производство и многое другое. Ведь недвижимость – очень широкое понятие, охватывающее различный товар, который нельзя перенести с одного места на другое.

Поделиться:

Недвижимость – очень широкое понятие. Большей частью это – жилые квартиры или дома в частном секторе, поскольку они составляют основную массу покупаемых и продаваемых на рынке недвижимости объектов. Но сюда также относятся любые здания и сооружения, а также их части (загородные дома, офисы, склады, производства и т. п.), земельные участки, обособленные водные объекты (озера, пруды), участки недр (шахты, штольни), леса, многолетние насаждения.

Все перечисленные объекты можно купить, продать или сдать в аренду. Это делают на рынке недвижимости, где совершаются соответствующие сделки. Рынок недвижимости не имеет конкретного адреса или территории, это понятие абстрактно и охватывает финансовые, юридические и процессуальные стороны сделок. Как только кто-либо заявил о своем намерении продать квартиру – написал объявление в газету или на интернет-сайт, обратился в агентство недвижимости, – данная квартира появилась на рынке. После заключения договора купли-продажи квартира покидает рынок.

Жилая и нежилая недвижимость

Рынок недвижимости делится на два основных направления, и агенты по недвижимости (риелторы) специализируются, как правило, в одном из них.

Первое направление – рынок жилой недвижимости, на котором занимаются куплей-продажей или арендой квартир и частных домов. Поскольку в крупных городах именно квартиры в многоэтажных жилых домах составляют основную долю объектов сделок, все тенденции рынка рассматривают на их примере. Но, когда в каком-либо агентстве говорят о купле-продаже квартир, подразумевают, что здесь же занимаются и жилыми домами в черте города. Цены и спрос на жилые дома несколько отличаются от цен и спроса на квартиры, хотя в целом изменяются по одному и тому же закону.

Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные коттеджи, дома, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.

Второе направление составляет рынок коммерческой недвижимости. Его объекты – офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды. К коммерческой недвижимости могут относиться целые заводы или фабрики, как действующие, так и разукомплектованные. А могут – отдельные небольшие офисы, выставленные на продажу в офисном центре.

Деление на жилую и коммерческую недвижимость вовсе не является условным или сделанным для удобства. Сделки с недвижимостью подчиняются Законодательству РФ (Жилищный кодекс), в котором определено понятие жилищного фонда – совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода ее из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение вам будет весьма непросто.

Цены и спрос на недвижимость

На любом рынке, даже на овощном, существуют общие для всех продавцов правила формирования цены на товар и динамика спроса. На рынке недвижимости также существуют границы цены (которая считается обычно за квадратный метр площади), в рамках которых та или иная недвижимость может быть реально продана в данный период времени.

Если рассматривать глобальные тенденции, то мы увидим, что цены на недвижимость растут со временем. Это связано, в частности, с тем, что население Земли увеличивается, а место, на котором можно построить здания, остается неизменным и ограничивается площадью пригодной для этих целей земной поверхности.

Однако в отдельные периоды наблюдаются и спады в уровне цен и спроса на недвижимость. Они связаны с локальными или глобальными кризисами в экономике или нестабильностью политической ситуации страны. Так, в России в 1991 году, после распада Советского Союза и смены социально-экономической формации начался ряд локальных кризисов, продолжавшихся вплоть до 1999 г. (их апогеем стал обвал банковской системы в 98 г.). Все это время рынок различных видов недвижимости испытывал резкие колебания цен. Сегодня мы наблюдаем падение спроса и цен на недвижимое имущество вследствие мирового экономического кризиса и прекращения ипотечного кредитования населения.

Вместе с тем, спрос и цены на недвижимость меняются в течение года независимо от кризисов. Активность на рынке недвижимости снижается в период летних отпусков и новогодних праздников, как следствие, несколько уменьшаются и цены.

Стоимость квадратного метра жилой площади в среднем будет разной для разных городов. Очевидно, что максимальна она в столице, и уменьшается эта стоимость с уменьшением значимости города в общественной и хозяйственной жизни страны, а, следовательно, и с уменьшением его величины.

В пределах каждого конкретного населенного пункта стоимость квадратного метра жилья также различна. Она зависит от местоположения жилья (в центральных районах квартиры стоят дороже, чем на окраинах), наличия рядом общественного транспорта (например, дороже стоит квартира рядом с метро), этажа, на котором находится жилье (первый и последний этажи многоэтажных домов пользуются меньшей популярностью, чем средние). На формирование цены влияет и состояние квартиры – качественный капитальный ремонт повышает ее стоимость.

Но основное влияние на стоимость жилья оказывают другие два фактора, по которым рынок жилой недвижимости делят на первичный и вторичный, а также выделяют класс элитной недвижимости.

Первичный и вторичный рынок недвижимости

Первичный рынок – это рынок нового жилья в только что построенных и сданных в эксплуатацию домах, а иногда даже только в строящихся (тогда говорят об участии в долевом строительстве). Первичные квартиры обычно дороже вторичных.

Вторичный рынок недвижимости оперирует жильем, бывшим в эксплуатации, поэтому оно, соответственно, дешевле. Если на первичном рынке продавцами жилья выступают компании-застройщики, то вторичное жилье продают в основном те граждане, которые в нем живут.

И в первом, и во втором случае жилье можно продавать и покупать самостоятельно, а можно воспользоваться услугами агентов по недвижимости – риелторов. Как всякий посредник, риелтор берет на себя часть забот, связанных с оформлением сделки и подготовкой необходимых документов, а также предлагает покупателю ряд вариантов, соответствующих его запросам. Это избавляет от ряда проблем (снижает риски, связанные со сделкой, экономит время на поиске подходящего жилья и хождении по инстанциям при подготовке бумаг), однако стоит дополнительных денег, порой немалых.

Отдельный класс жилой недвижимости составляет элитное жилье. Оно может быть как первичным, так и вторичным. Основная его особенность – индивидуальность планировки и высокая стоимость отделки. На вторичном рынке элитное жилье определяется также местоположением квартиры (в старинном особняке на центральном проспекте города, например). Элитное жилье – самое дорогое, и его стоимость менее всего зависит от средних показателей и общих тенденций рынка.

Что такое вторичное жилье и первичный рынок недвижимости

Что такое вторичное жилье

Вторичное жилье — это жилая недвижимость — квартиры, дома, комнаты в общежитиях — которые зарегистрированы как собственность частных лиц или муниципалитета. Продажа таких объектов проходит от собственника, в ходе оформления сделки право собственности переходит от продавца к покупателю.

Важно! До приватизации жильцы муниципальных квартир не имеют права продажи, поскольку они не являются собственниками.

Распространено сокращенное название вторичной недвижимости — вторичка. Сам термин указывает на то, что значит вторичное жилье — объекты уже находятся в собственности и при продаже будет оформлена повторная передача прав.

Соответственно вторичный рынок жилья — это совокупность всех жилых объектов, которые прошли процедуру государственной регистрации и выставлены собственниками на продажу.

Преимущества и особенности вторички

Доступная цена — в сравнении со стоимостью 1 м2 на первичном рынке. Обычно вторичная недвижимость ценится меньше, чем современные новостройки. Исключение — жилье, которое признано памятниками архитектуры.

Быстрое оформление сделки — сделку купли-продажи и передачу прав собственности можно оформить за месяц или меньше. Для сравнения, при долевом участии в строительстве новостройки вы получите права собственности через несколько лет после сдачи объекта в эксплуатацию.

Развитая инфраструктура — за время эксплуатации вторичного жилья, в районе развилась инфраструктура: работают магазины, развлекательные заведения, школы, детские сады, сформировалась транспортная сеть. Например, в самых престижных — центральных районах многих городов преобладает именно вторичная недвижимость. В новых районах где расположены новостройки, при заселении первых жильцов инфраструктура обычно находится на стадии развития. Если рассмотреть с этой точки зрения частный сектор, при покупке старого дома можно получить зрелый сад. Для сравнения, если купить новый коттедж и посадить фруктовые деревья, они начнут плодоносить через 3-5 лет.

Дополнительные скидки — с собственником можно поторговаться и снизить заявленную цену. При покупке новостроек такой возможности нет, можно рассчитывать только на плановые акции от застройщиков.

Износ объекта — для любого строения рассчитывается плановый срок эксплуатации, по окончании которого объект требует капитальной реконструкции или сноса. При покупке новостройки вы получаете недвижимость с нулевым износом и 100% сроком плановой эксплуатации — около 100 лет. При приобретении вторички износ может составлять 10-30%, а в некоторых случаях намного больше. Например, по плану строительства панельных хрущевок 1950-60-х годов такие дома были рассчитаны на 50 лет эксплуатации.

Низкое качество — дома старше 90 лет строились в соответствии с устаревшими стандартами и нормами, поэтому в квартирах неудобная планировка, низкие потолки, отсутствует индивидуальное теплоснабжение.

Выше затраты на содержание и ремонт — вторичка отличается низкими показателями экологичности и энергоэффективности, а при проведении ремонта нужно платить за демонтаж старых покрытий и коммуникаций.

Возможные юридические проблемы — перед покупкой необходимо проверить юридическую чистоту объекта, поскольку при последовательной передаче прав собственности могли быть допущены нарушения. Например, если квартира была реализована без согласия совладельцев, они могут оспорить права покупателя.

Интересно! Затраты на ремонт не всегда окупаются при продаже объекта. Как правило, к цене квартиры прибавляют около ⅓ стоимости проведенной модернизации. Сумма зависит от исходного качества недвижимости. Поэтому, чтобы с выгодой продать старое жилье лучше сделать косметический ремонт. Отделка по евростандарту не окупиться, а объекты «под ремонт» продаются по цене ниже рыночной.

Особенность ценообразования

Стоимость вторичных объектов зависит от:

площади и особенностей планировки;

качества отделки и коммуникаций.

Если спрос на вторичное жилье падает, рынок достаточно гибко реагирует на изменения и средняя цена объектов падает. Стоимость продажи будет зависеть от того, насколько срочно собственник хочет реализовать жилье и как планирует потратить полученные средства. Например, если владелец продает квартиру чтобы улучшить свои жилищные условия, он будет удерживать цену в надежде получить более выгодное предложение. Если продажа связана с переездом, собственник заинтересован реализовать недвижимость в короткий срок и может дать скидку. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Интересно! В регионах, которые утратили свою перспективность для жизни, стоимость жилья может падать в десятки раз — от $50-100 тысяч до $3-5 тысяч. Это может быть связано с отсутствием работы, экологической катастрофой или военными действиями.

Что такое первичное жилье

Первичная недвижимость — это объекты, право собственности на которые оформляется впервые. Соответственно первичный рынок недвижимости — это жилые и нежилые помещения в строящихся или только что сданных в эксплуатацию новостройках, которые реализуют строительные компании через собственные офисы продаж или посредников.

В целом, первичный рынок жилья — это совокупность сделок по реализации только что созданных объектов — квартир в новостройках, а также приватизированных объектов, которые ранее не проходили госрегистрацию. Через первичный рынок недвижимость переходит в экономический оборот.

Кроме застройщиков и их представителей продажей первичной недвижимости занимаются федеральные, территориальные, местные органы исполнительной власти.

Преимущества и особенности первичной недвижимости

Несколько вариантов оплаты покупки — новостройки продают в рассрочку, ипотеку, условия кредитования от застройщиков выгодно отличаются от предложений банков. Кроме того, можно купить готовое жилье после сдачи дома в эксплуатацию, или сэкономить до 30% и вложить деньги на этапе строительства.

Высокое качество — при строительстве новых домов используют современные материалы, технологии, руководствуются новыми стандартами при разработке проекта. В новостройках выше показатели теплоизоляции, новая проводка, системы вентиляции, для каждой квартиры предусмотрена индивидуальная система теплоснабжения, нет проходных комнат, а все помещения просторнее. Количество парковочных мест зависит от количества квартир, есть возможность выкупить и забронировать собственное место на стоянке.

Низкие расходы на содержание объекта. Отделка жилья и коммуникации новые, поэтому прослужат без ремонта и замены 10-15 лет. Дома дополнительно утепляют уже на этапе строительства, поэтому потери тепла из помещений и расходы на отопление меньше.

Меньше расходы на оформление сделки. Не нужно платить риэлторам — многие застройщики продают через собственные центры продаж или сами оплачивают услуги посредников.

Чистая продажа — не собственников, которые могут оспорит сделку. Проверки требует только репутация и документы застройщика.

Выгодная инвестиция. Со временем, за счет развития района, стоимость квартиры может вырасти.

По цене — если сравнивать новостройки и вторичку в одном районе и с равным количеством комнат, средняя стоимость квартир в новых домах будет на 20% выше за счет большей площади, стоимости 1 м2 и большего спроса на новую недвижимость.

🔹 По расположению — из-за плотной застройки и высокой стоимости земельных участков в центральных и развитых районах города застройщики чаще используют под строительство свободные территории на окраине, где хуже развита инфраструктура и транспорт. Исключением становятся крупные жилые комплексы — кроме многоквартирных домов их проекты включают детские сады, спортивные комплексы, магазины, салоны красоты. Кроме этого, строительные компании заранее утверждают новые маршруты общественного транспорта и остановки в пешей доступности от комплекса.

🔹 При долевом участии — если вы вкладываете деньги на этапе строительства первичного жилья, существует риск того, что документы на строительство и земельный участок были оформлены неверно. Из-за таких ошибок объект невозможно сдать в эксплуатацию, подключить к системе центрального водоснабжения и канализации, а значит в доме невозможно жить. Еще одна категория рисков — задержки или заморозка строительства из-за недофинансирования или мошеннических действий застройщика. Чтобы не стать жертвой недобросовестных компаний, эксперты советуют покупать покупать в ипотеку. При разработке кредитной программы банки самостоятельно проверяют документы и репутацию строительной компании.

Интересно! В России при покупке новостройки в рассрочку нужно внести всю сумму до завершения строительства или за еще более короткий срок. Во многих европейских странах действует другая схема расчета, которая защищает дольщика от возможных задержек и потери вложенных средств. Например, в Испании чтобы забронировать квартиру в строящемся доме достаточно внести около 5 тысяч евро, еще 30% от стоимости нужно выплатить при подписании договора с застройщиком, а остаток — после сдачи дома в эксплуатацию.

Особенность ценообразования

Стоимость 1 м2 на первичном рынке зависит от расположения дома и класса жилья — эконом, бизнес или стандарт. В цену закладываются расходы на покупку участка, материалы и строительство, а также прибыль компании. Итоговая стоимость квартиры зависит от площади и дополнительных услуг: покупатель может заказать у застройщика чистовую отделку помещений или ремонт под ключ.

Минимальную стоимость нового жилья определяют затраты на строительство: если цена продажи будет ниже затрат, компания будет нести убытки. На первичном рынке реже наблюдаются резкие перепады спроса и предложения по нескольким причинам:

🔺 новая недвижимость пользуется большим спросом;

🔺 в строительном процессе задействован ряд организаций, которые заинтересованы в реализации своих ресурсов, например, подрядчики, поэтому в один момент прекратить строительный процесс невозможно;

🔺 невозможно и быстро увеличить предложение — разработка проекта и возведение недвижимости занимает от одного до нескольких лет.

Где лучше купить жилье — на первичном или вторичном рынке?

Первичный и вторичный рынок недвижимости — части единого рынка, который позволяет разными способами решить проблему жилья. Чтобы сделать выбор в пользу первичной или вторичной недвижимости, сравните основные характеристики:

В целом, чтобы выбрать, какое жилье лучше купить, оцените предложения на рынке и свои возможности. Стоимость первичной недвижимости выше, но можно оформить ипотеку, купить в рассрочку или получить скидку, вложив деньги на стадии строительства. Если у вас есть некоторая сумма, можно купить вторичку разного качества и заселиться сразу.