Robo6log.ru

Финансовый обозреватель
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нужно ли вкладывать деньги в недвижимость

Инвестиции в недвижимость: выгодно ли вкладывать деньги в новых условиях финансирования

Считается, что инвестиции в недвижимость являются достойным видом капиталовложений. Такое суждение исходит из того, что якобы недвижимость всегда только дорожает, спрос на жильё растёт, соответственно, такое вложение максимально исключает риски и влечёт за собой только прибыль.

На деле инвестиции в недвижимость являются одним из видов инвестиций, которые также, как и остальные имеют свою специфику.

Разбираемся в плюсах и минусах такого капиталовложения в рыночных реалиях.

Главной особенностью инвестирования в недвижимость является её материальность. Инвестиции в недвижимость — это не вложения в облигации или криптовалюту, которые существуют и хранятся на каких-то виртуальных серверах, а то, что есть в реальности здесь и сейчас. Жилым помещением можно «крутить» как угодно: сдавать в аренду, применять в личном пользовании или перепродать. Даже если вы инвестируете в недвижимость в строящемся объекте, то, учитывая новую схему через счета эскроу, вы все равно будете знать точные сроки введения дома в эксплуатацию. «Если говорить про инвестиции в квартиры с целью заработать на последующей перепродаже +10%, то, конечно, это имеет смысл. Пока ничего не поменялось в этом вопросе. Сейчас на рынке такой момент, когда проектное финансирование только стартует и в плане инвестирования он выгоден», — отмечает Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта».

Рынок недвижимости плавно отходит от «теневых схем», поэтому риск вложить свои средства в недвижимость и «остаться ни с чем» в случае недобросовестности застройщика постепенно сокращается. «Все застройщики РФ, которые работают с долевым строительством, в обязательном порядке зачисляют средства дольщиков на выделенный банковский счёт. Деньги не могут быть получены до сдачи недвижимости покупателям. Новые поправки можно назвать драйверами роста и безопасности рынка недвижимости», — комментирует Валерий Смирнов, финансовый директор, член правления СК «Росгосстрах Жизнь».

В широком смысле существует 2 способа заработка на недвижимости:

1.Продажа. Это спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.

2. Аренда. Сдача объекта на короткий или долгий срок.

Первый способ только кажется легким и простым. На деле этот процесс может стать долгим и относительно затратным. Например, если квартира простаивается какое-то время пока не найдётся покупатель, платить налоги за неё придётся из своего кармана.

Схема «сдавать в аренду» более лёгкая, но тоже со своими подводными камнями. Например, в среднем, чтобы «отбить» вложенную в квартиру сумму, потребуется около 10 лет. Конечно, все индивидуально и зависит, начиная от экономики страны в целом и заканчивая состоянием и рентабельностью сданного помещения, но за год этого совершенно точно нельзя добиться.

К популярным видам инвестиций в недвижимость относят:

1. Инвестиции в жилую недвижимость.

Стоит понимать, что не каждая квартира или дом будут приносить хорошие дивиденды. Приобретая жилую недвижимость под сдачу нужно учитывать такие моменты как район, его инфраструктура, транспортная доступность, планировка, этажность и стоимость ремонта. А вот покупать новую квартиру на этапе застройки или вторичку — вопрос сугубо индивидуальный. «Большой популярностью будут пользоваться доступные квартиры, неважно вторичка или новостройка. Можно и в новостройке поднять цену так высоко, что она будет годами стоять и не сниматься, а во вторичке сделать оптимальную цену и её снимут/купят моментально. В наше время привлекает больше новое жильё, чем вторичка: обустроенные по последним технологиям подъезды, инфраструктура, детские площадки, подъездные пути, стоянки. Но в любом случае, ценовая доступность всегда будет в приоритете и такие квартиры будут всегда востребованы» — считает Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики.

2. Инвестиции в коммерческую недвижимость.

Для такого вложения подойдут офисы, торговые площади, гаражи, склады и тд.

Этот вид инвестирования в разы сложнее, нежели сдача жилья. Скорее, он подойдёт для более опытных инвесторов. При сдаче таких объектов необходимо оформить юридическое лицо, заключить договор с арендаторами, вести бухгалтерию и отчитываться в налоговой инспекции.

Инвестиции: за и против

Плюсы:

Стабильность

Если инвестиции в недвижимость вы рассматриваете не только как способ для пассивного дохода, но и как сохранение денежных средств, то важно знать, что недвижимость не может полностью обесцениться, когда как с денежными средствами это может произойти, так как с учетом инфляции каждый год «съедается» около 10% от начальной суммы.

Отсутсвие теневых схем

С нововведениями на рынке строительства и внедрения эскроу-схем инвестиции в недвижимость становятся более «чистыми».

«Если люди в рамках эскроу-счетов будут инвестировать в недвижимость, то их средства гарантированно будут защищены банками и государством, а прибыль будет стабильной. Каждый год стоимость квадратного метра растёт, но в связи с прозрачностью рыночных схем по окончанию строительства прибыльность этого направления все равно сохранится», — объясняет Александр Моор.

Минусы:

Низкая ликвидность

Если вы не исключаете вариант, при котором вам может понадобится освобождение своих вложенных средств, то необходимо изначально понимать, что просто так взять, вложить деньги в недвижимость, а потом быстро вывести их оттуда за несколько дней, да ещё и с прибылью не получится. Это зачастую долгий процесс.

Экономическая ситуация

Спрос на недвижимость находится в зависимости от экономической обстановки в стране в целом и в отдельных регионах в частности.

Дополнительные расходы

Ремонт помещения в случае необходимости, оплата коммунальных услуг и налогов, а также, в случае продажи квартиры, которая у вас в собственности менее 3х лет придётся ещё заплатить НДФЛ со ставкой в размере 13%.

Нужно ли вкладывать деньги в недвижимость

Все эксперты сходятся в том, что высокого спроса на недвижимость в самое ближайшее время ждать не стоит. Был всплеск, вызванный падением рубля и опасением, что теперь вырастут ипотечные ставки. Но тут ввели ограничения, связанные с пандемией, режим самоизоляции во многих регионах — и количество сделок резко упало. Впрочем, окончание карантина, скорее всего, ничего радостного на рынок недвижимости не принесет.

Читать еще:  Сайты где дают деньги безвозмездно

— На данный момент мы наблюдаем колоссальное давление «вирусного» фактора на экономику России, в результате которого как население, так и весь бизнес сталкиваются с проблемами в виде резкого снижения доходов. В первую очередь под ударом оказывается совокупный платежеспособный спрос, сокращение которого приведет к снижению цен на рынке недвижимости, — прогнозирует Светлана Кордо, инвестиционный стратег «БКС Премьер».

— Все последние годы реальные располагаемые доходы домохозяйств не росли и снижались. Люди давно «проели» свои накопления, сделанные в более тучный период. Сегодня на фоне торможения экономики, снижения цен на энергоносители и предполагаемой массовой «просадки» малого и среднего бизнеса доходы домохозяйств, очевидно, не получат новых источников подпитки. При этом и повышение банковских ставок по ипотеке мне кажется более чем вероятным, — говорит Олег Самойлов, вице-президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость», вице-президент Российской гильдии риэлторов.

Как долго продлится период просадки рынка, сейчас не берется прогнозировать никто. Поскольку очевидно, что это зависит от того, какими длительными будут связанные с коронавирусом ограничения и как быстро общеэкономическая ситуация после этого сможет вернуться в «мирное» русло.

Если всеобщие карантинно-самоизоляционные мероприятия займут не больше месяца, ряд экспертов надеются, что рынок жилья более или менее восстановится уже к концу этого года.

Судя по всему, пока надеется на это и правительство. Поблажки застройщикам в виде невнесения их объектов в реестр проблемных, при затягивании окончания стройки более чем на шесть месяцев, даны до 1 января 2021 года.

Аналитики ссылаются на пример Китая. Там рынок жилья уже вышел на 60-70% от докарантинного уровня. Самый позитивный прогноз предполагает, что за время борьбы с эпидемией образуется отложенный спрос из тех, кто рассчитывал купить квартиры этой весной, но не успел этого сделать. Конечно, если борьба с эпидемией не затянется и положение этих потенциальных покупателей не слишком ухудшится.

Он предполагает, что борьба с коронавирусом на фоне падения цен на нефть и общемировых экономических проблем вызовет в России как минимум двухлетнюю рецессию.

— Если говорить о покупке недвижимости именно как о реальном активе, который можно приобрести, не прибегая к заемным средствам, то есть у покупателя есть вся сумма и жилье приобретается не с целью получения ренты или последующей перепродажи в ближайшее время, то в таком случае покупка недвижимости возможна, — считает Светлана Кордо.

Однако у покупателей могут появиться дополнительные риски.

— На фоне падения доходов населения и сокращения спроса именно жилищное строительство может оказаться под ударом. Мы не исключаем появления на этом фоне проблем с финансированием у некоторых застройщиков, — говорит Кордо.

— Вероятно, крупные системообразующие застройщики смогут устоять. Во-первых, у них есть денежный запас, чтобы продержаться в течение сколь-нибудь значимого периода. Во-вторых, скорее всего, их поддержит государство. А вот мелкие и средние застройщики пойдут под нож. Спасать их вряд ли кто-то будет, серьезных финансовых запасов у них нет, лоббистского ресурса тоже, — предполагает Олег Самойлов. — Если начнут появляться сообщения о заморозке строек и банкротстве застройщиков, а они неизбежны в условиях сложной экономики и низкого спроса, неуверенность покупателей может приобрести эффект «снежного кома». Снижать уровень тревожности покупатели, вероятно, будут традиционным и общеизвестным способом — путем перехода на вторичный рынок, где жилье не воображаемое, а реальное. И это тоже, несомненно, нанесет удар по рынку новостроек. Конечно, пройдет время, тревожность спадет и все вернется на круги своя.

Как считает Самойлов, точных прогнозов в этой ситуации никто не сделает, но наиболее вероятно, что стоимость новостроек может упасть в пределах 30% от нынешнего уровня цен — по аналогии с предыдущими кризисами.

Также, по словам эксперта, важно, как отреагируют на ситуацию продавцы на вторичном рынке. Если, обрадовавшись проблемам на рынке новостроек, вздумают поднимать цены, может случиться совсем плохое. Рынок просто встанет, поскольку вторичку станет приобретать дорого, а первичку — страшно. А дальше пойдет уже не снижение, а обрушение цен. Конечно, этот период когда-нибудь закончится, но насколько долгим он может быть, сейчас прогнозировать сложно.

Те, кто на этот момент окажутся с достаточными суммами денег, чтобы вложиться в «правильную» недвижимость, естественно, в убытке не будут.

Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек, а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. Поэтому недвижимость, в случае необходимости, есть вероятность продать. В небольших городах с этим гораздо хуже.

— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.

Читать еще:  Деньги и их функции экономика

— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.

И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.

— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».

Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.

А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.

Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.

Подведем итоги

REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.

Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.

Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.

Преимущества:

— низкий порог входа;

— защита от обесценения рубля;

— хороший долгосрочный рост;

— возможность получения периодического дохода.

Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.

Выгодно ли и стоит ли вкладывать деньги в недвижимость сейчас

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость

Когда сегодня речь заходит об инвестировании средств с целью их сбережения от экономической нестабильности, финансово образованные люди вспоминают о недвижимости. Вложение денег в строительство и покупку недвижимости – одно из самых популярных и эффективных капиталовложений.

Ни ценные бумаги, ни акции, ни ваучеры не обладают такой ликвидностью и финансовой стабильностью, как жилая и коммерческая недвижимость, спрос на которую с годами не падает. При этом вы инвестор всегда получает часть средств назад, а при условии постоянной прибыли сравнительно быстро окупает затраты. Например, при сдаче недвижимости в аренду. В этой статье мы ответим на вопрос: выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость.

Читать еще:  Как научиться откладывать деньги при небольшой

Российская недвижимость

Немалая часть рынка инвестиций в России – недвижимость различных видов, назначений и классификаций. Несмотря на нестабильную экономическую и политическую обстановку в стране, коммерческие помещения и жилье, а вернее – денежные инвестиции в них, не потеряли своей актуальности. Стоит ли вкладывать в недвижимость в 2019 году? Да, потому что такие вложения остаются основным способом умножения и сохранения денежных средств.

Экономические эксперты из разных стран приходят к единому мнению: инвестиции в строительство недвижимого имущества – надежный метод сохранения денег. Жилье и недвижимость коммерческого назначения растет в цене.

Совершая подобные сделки, важно учитывать несколько неотъемлемых составляющих рынка инвестиций:

  • сроки;
  • формы и размеры денежных вливаний;
  • ожидаемая инвестором прибыль;
  • риски.

Коммерческая недвижимость

Работа с коммерческой недвижимостью сегодня представляет живой интерес для предпринимателей и бизнесменов, которые совершают сделки на территории крупных городов, где стремительно развивается данное направление. Приобретение квартиры, загородного дома, участков под строительство торговых центров в окрестностях больших городов, а также в их черте – выгоднее покупки более дорогих и статусных объектов в провинции.

Такие коммерческие объекты, как бизнес-центры, торговые и развлекательные комплексы – выгодное вложение средств и получение растущего дохода на длительную перспективу. Учитывая растущее благосостояние жителей мегаполисов, можно утверждать, что потребление товаров и услуг, включая развлечения, в будущем возрастет.

Вложение финансов в недвижимые активы коммерческого направления начинает окупаться сразу после запуска проекта, т к. здесь задействован оборотный капитал. Именно поэтому крупные инвесторы покупают участки земли для строительства коммерческих площадей, вкладывая собственные средства и кредитные займы.

Жилая недвижимость

Еще одно выгодное направление в сфере инвестиций приобретение жилой городской и загородной недвижимости. За последние 2 десятка лет цены на жилой сегмент в России выросли в несколько раз. Сегодня тенденция роста продолжается. Несущественно стоимость снижалась лишь несколько раз – в период мирового кризиса, быстро возвращая себе прежние позиции и развитие роста.

Стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость этом сегменте – ответ однозначный: да. Цена на российскую недвижимость продолжают расти, а динамика составляет от 2 до 5 % год. Можно подсчитать прибыль с инвестиций на примере квартиры за 5 мил. рублей в Санкт-Петербурге. Доход от аренды такого жилья составит примерно 200 000 рублей в год, прибавим сюда подорожание квартиры и получим 400 000 рублей прибыли в год. В этой сумме мы не учли уплату налогов, но и вместе с вычетом недвижимость будет оставаться высоколиквидной.

Специалисты рекомендуют приобретать квартиры, небольшие по площади – 1,2 комнатные. Такую недвижимость покупают и арендуют чаще, чем не типовые высокогабаритные квартиры. Наиболее выгодный вариант покупки – квартира в доме в этапа котлована. Себестоимость этого вида недвижимости намного ниже, нежели квартиры, сданной в эксплуатацию, которая уже относится к вторичному рынку.

Расчет прибыли от жилья на первичном рынке – сложное мероприятие, т. к. достаточно велики риски заморозки строительства дома, опоздания со сроками сдачи квартир. Вкладывать ли деньги в недвижимость сейчас – однозначного ответа нет, т. к. строительство всегда риск. Ни одна строительная компания не может дать 100 % гарантии, что сдаст дом вовремя, даже если уверяет в этом своих инвесторов. Стройка может остановиться даже на несколько лет. В случае, наконец, успешной сдачи квартиры в аренду, прибыль от нее исчисляется в 8-10 % в год с учетом налоговых и коммунальных платежей.

Земельные участки

Пока в мире не воцарился финансовый кризис, покупка земельных участков считалась оптимально выгодным вложением денег. Этим пользовались многие предприниматели. Однако потом их покупки перестали быть ликвидными – многие строительные объекты были заморожены на десятки лет. Продажа таких участков на российском рынке становилась сложной задачей ввиду снижения спроса.

Стоит ли вкладывать в недвижимость сейчас, когда ситуация выровнялась? Современные инвесторы, вкладывающие свои средства в земельные участки, выбирают землю, которая будет пользоваться спросом уже в ближайшем будущем. Для этого предприниматели прибегают к помощи финансовых аналитиков в сфере недвижимости. При покупке участка ставится цель максимально быстрой отдачи средств и работа и развитие на перспективу. Самые удачные варианты – это сельскохозяйственные земли под индивидуальные застройки с приобретением соответствующего разрешения.

Плюсы и минусы инвестиций

Выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость частникам, которые берут кредиты? Соотношение рисков, роста цен на недвижимость, а также высоких процентных ставок в банках часто не дают частным инвесторам желаемой прибыли. При этом девелоперы и строительные компании могут себе позволить брать кредиты, при этом получая до 300 % прибыли в год. Многое зависит от региона, где находится недвижимость. Рассчитать будущую прибыль и составить прогноз роста инвестиционной привлекательности – не просто.

Строительство складов и гаражных помещений считается еще одним выгодным средством капиталовложения. Естественно – с последующей перепродажей или арендой. По сравнению с квартирами, плата за аренду, а также рыночная стоимость таких помещений – выше. Средства тоже окупаются намного быстрее. При этом нужно учитывать сотни факторов, чтобы недвижимость действительно была ликвидной (регион, специфика, спрос, качество объекта, конкуренция, спрос на услуги и т. д.).

Подводя итоги, ответим на вопрос: есть ли смысл вкладывать деньги в недвижимость? Вложение денег в этой сфере совершается на свободные деньги, которые нужно сохранить, а получение дохода в этом случае является приятным и полезным бонусом.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector