Robo6log.ru

Финансовый обозреватель
8 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски при уступке прав требований

Риски при уступке прав требований

Сокращенная выдержка из книги Натальи Костюченко
«Анализ кредитных рисков. Часть 2»

Договор цессии – это соглашения об уступке права (требования) третьему лицу. В соответствии со ст. 382. ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор цессии имеет множество различных нюансов и тонкостей, о которых мы поговорим в данной статье.

Во-первых, существуют определенные риски для сторон.
И состоят они в следующем.

  • Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Риск, соответственно, имеет место для нового кредитора и состоит в возможной недобросовестности прежнего кредитора.
  • Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору (после получения уведомления, должник не вправе выдвигать возражения)
  • Если кредитор переуступает будущие проценты, необходимо четко это прописать в договоре.
  • Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (ст.388 ГК РФ). Риск – признание сделки недействительной.

Например, право общества с ограниченной ответственностью на получение половины стоимости оборудования возникло из договора о совместной деятельности, а не из договора купли — продажи. Поскольку по договору о совместной деятельности личность его участника имеет существенное значение, уступка требования по нему возможна только в том случае, если согласие на уступку предусмотрено договором или последующим соглашением его участников.

  • Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме; требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом; по ордерной ценной бумаге совершается путем индоссамента на этой ценной бумаге.

Например, договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды.

  • Нельзя забывать, что если сделка по уступке права (требования) крупная (более 25% от валюты баланса на последнюю отчетную дату), она должна заключаться с соблюдением требований, установленных ФЗ № 208 от 26.12.1995г. «Об акционерных обществах» и ФЗ №14 от 08.02.1998г. «Об обществах с ограниченной ответственностью». Соответственно, договор будет ничтожным, если не будет подтверждения одобрения крупной сделки в установленном порядке.
  • Уступка права требования по договору о совместной деятельности без согласия всех участников невозможна, поскольку это противоречит ст.388 ГК РФ. В противном случае, должно быть согласие на уступку, предусмотренное договором
  • Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор вправе истребовать исполненное должником от прежнего кредитора как неосновательно полученное.

Пример из практики: банк «Х» уступил банку «Y» право на получение от заемщика денежных средств по договору займа. До получения уведомления о состоявшейся уступке заемщик произвел частичное погашение кредита. Когда новый кредитор обратился к прежнему кредитору с иском о взыскании неосновательно полученных денежных средств на основании ст.1102 ГК РФ, последний сослался на п.3ст.382 ГК РФ, в соответствии с которой, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риски вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Суд удовлетворил иск банка «Х». Ошибка банка «Y» — в том, что он не проверил, был ли банком «Х» уведомлен должник.

Важные моменты

Действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору. Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право (ст.390 ГК РФ).

Например, Договор купли-продажи заключен после введения в отношении продавца процедуры банкротства (наблюдения) без согласия временного управляющего. Несмотря на то, что данный договор является недействительным, заключенное Соглашение об уступке права (требования) нельзя признать недействительным в силу вышеуказанных причин.

Соглашение об уступке права (требования), предметом которого является не возникшее на момент заключения данного соглашения право, не противоречит законодательству (п.6, ст.340 НК РФ, п.2 ст.455 ГК РФ).

Например, заключение соглашения об уступке, в соответствии с которым цедент обязывается уступить цессионарию право (требования) на оплату продукции, которая будет им продана в будущем.

Уклонение цедента от передачи цессионарию документов, удостоверяющих переданное последнему право (требование), само по себе не свидетельствует о том, что данное право (требование) не перешло к цессионарию.(п.2 ст.385 ГК РФ).

Например, цедент не передает цессионарию документы, подтверждающие отгрузку продукции и ее принятие покупателем – это не освобождает его от погашения долга.

В случае, если в соглашении об уступке нет ссылки на номер и дату кредитного договора, а указана только сумма, данное соглашение все равно считается действительным.

Уступка возникшего в связи с нарушением обязательства права (требования) на подлежащую уплате неустойку допустима и в том случае, когда на момент совершения уступки размер неустойки окончательное не определен (ст.384 НК РФ).

Риски покупки квартиры по переуступке

Заманчивый вариант: купить квартиру в новостройке по цене ниже, чем предлагает застройщик. Такой вариант реален, если воспользоваться переуступкой прав на недвижимость. Продавец, подписавший договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией, уступает свои права потребовать жилье, когда дом будет введен в эксплуатацию. Какие риски есть при переуступке прав на квартиру и действительно ли они выше, чем при покупке вторичного жилья, отвечают юристы «Центра Оформления Сделок».

Схема проведения сделки по переуступке прав

Чтобы покупатель мог избежать рисков при переуступке квартиры, ему следует знать, как осуществляется процедура.

  1. Дольщик получает согласие застройщика на процедуру и берет справку о том, что его обязательства по оплате договора выполнены и штрафов нет.
  2. Оформляется справка из Росреестра, в которой указываются собственники по ДДУ, обременения и т.д.
  3. Заключается договор уступки прав требования.
  4. Договор регистрируется в Росреестре. Сроки — до 10 дней.

Свои особенности есть, если в сделке задействован банк. Так, дольщику придется получать согласие на переуступку прав требования, искать варианты погасить ипотеку или переоформить ее на покупателя недвижимости.

Обратите внимание: подписать договор переуступки (цессии) можно только до того, как подписан акт приема-передачи квартиры. После этого проводится традиционная сделка купли-продажи.

Какие основные риски покупки квартиры по переуступке?

Заключение предварительного договора купли-продажи

Выше мы описали единственную на 100% законную, закрепленную законодательно схему цессии. Сделка регистрируется в госорганах, варианты махинаций ограничены. Она оставляет минимальное количество рисков при покупке квартиры по договору переуступки.

Однако есть и другой вариант выкупить квартиру на этапе строительства — заключить предварительный договор продажи. Его суть в том, что дольщик обязуется передать недвижимость, когда оформит не нее право собственности. Минусов у такого решения несколько:

  • предварительный договор не подлежит регистрации, поэтому если продавец подделал выписку из Росреестра или предоставил старую версию, вы не узнаете об обременениях на недвижимость;
  • вы не будете являться дольщиком, поэтому ваши права никак не будут защищены в случае банкротства компании-застройщика, затягивания сроков и т.д.;
  • есть вероятность, что продавец заключит несколько предварительных договоров.

Юристы «Центра Оформления Сделок» рекомендуют не подписывать предварительные договора на недвижимость, которая не введена в эксплуатацию.

Читать еще:  Постановление правительства 507 23

Долгострой, проблемы со сдачей дома в эксплуатацию

Причин, по которым участник долевого строительства решает продать квартиру, достаточно много. В частности, такую модель используют некоторые инвесторы: вкладывают деньги в недвижимость на стадии котлована, а затем продают на финальном этапе строительства с выгодой 20-30%.

Однако есть ситуации, приводящие к серьезным рискам при переуступке прав на квартиру по ДДУ. Например, дольщик мог выяснить, что у застройщика проблемы, и решил избавиться от недвижимости.

Прежде чем соглашаться на сделку, необходимо проанализировать репутацию застройщика и проконсультироваться с юристами по недвижимости относительно данного объекта. Одна из самых простых проверок, доступных всем покупателям, — посмотреть, сколько квартир от дольщиков выставлено на продажу. Если их количество велико, это повод задуматься о выполнении застройщиком своих обязательств.

Отсутствие согласия супруга/супруги

Если на момент заключения договора ДДУ человек состоял в браке, недвижимость признается общей собственностью. При этом абсолютно не важно, на кого из супругов она оформлена. Один из рисков покупки квартиры по переуступке ДДУ заключается в том, что покупатель оформляет договор только с владельцем, при этом не учитывает права второго супруга.

Обратите внимание, что даже если продавец разведен, на момент заключения договора он мог состоять в браке. Обязательно попросите предоставить нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки, иначе ее могут признать недействительной.

Долги и штрафы по взносам у продавца

Риск покупки квартиры по переуступке прав с долгами не слишком велик: в сделке цессии обязательно участвует застройщик, поэтому в договор включается требование о переводе долга новому дольщику. Однако чтобы не попасть впросак и не пропустить этот момент, рекомендуем обязательно попросить у продавца справку от застройщика обо всех расчетах. Там будут указаны суммы, выплаченные дольщиком, а также пени и остаток, который он должен доплатить за жилье.

Признание договора ДДУ недействительным

Если договор долевого участия был оформлен с нарушениями, цессия будет также признана недействительной, и у покупателя есть риск потерять деньги. Обратите внимание на такие моменты, как возможность уступки прав требования, особые условия получения согласия застройщика, пеня за переуступку. Если при оформлении сделки дольщик использовал материнский капитал, то в ДДУ должны быть прописаны дети. Оптимальный вариант — показать изначальный договор, договор переуступки прав требования и все другие документы, предоставленные дольщиком, юристу. Специалист отметит спорные моменты и подскажет, как максимально себя обезопасить.

В чем опасность покупки ипотечной квартиры по переуступке?

Если на квартиру наложено обременение в виде ипотечного займа, то процедура цессии усложняется за счет введения четвертого участника сделки (помимо дольщика, покупателя и застройщика) — банка.

Прежде всего продавец должен убедиться, что банк даст согласие на переуступку прав требования на недвижимость. Когда обе стороны будут готовы к сделке и получено разрешение от застройщика, нужно снова обратиться в банк. Есть два варианта погашения ипотеки:

  • покупатель соглашается выплачивать ипотечный долг по схеме продавца;
  • покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в договоре между банком, продавцом и покупателем, на счет; как только происходит регистрация договора, ипотека гасится, а банк снимает обременения с квартиры.

При приобретении ипотечной квартиры по переуступке у покупателя есть риски, если он согласится сначала погасить ипотеку продавца за счет своих личных средств. Делать этого ни в коем случае нельзя: все расчеты осуществляются только после регистрации сделки в Росреестре, а в договоре обязательно должен участвовать банк.

Памятка покупателю: какие документы обязательно нужно запросить у продавца?

Чтобы свести к минимуму риски при переуступке квартиры в новостройке, у продавца нужно запросить следующие документы:

  • Оригинал или нотариально заверенную копию ДДУ.
  • Согласие на цессию от застройщика.
  • Согласие на сделку от банка (при ипотеке).
  • Согласие на сделку от супруга/супруги.
  • Выписку из Росреестра с указанием всех участников ДДУ и обременений.
  • Справку об отсутствии долга от застройщика либо выписку со всеми расчетами по договору долевого строительства.
  • Согласие органов опеки на проведение сделки, если несовершеннолетние дети прописаны в ДДУ.

Юристы «Центра Оформления Сделок» многократно работали с договорами цессии и знают все схемы, которые могут использовать мошенники для выманивания денег. Заказывая услугу сопровождение сделки купли-продажи квартиры, вы можете рассчитывать на квалифицированную помощь. Обращайтесь к нам, если хотите полностью обезопасить себя от рисков при покупке недвижимости и заключить действительно выгодную сделку.

Для вас мы на связи в любое удобное для вас время.

Риски при уступке прав требований

Требование, принадлежащее кредитору на основании обязательства (цеденту), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования)*(1). Покупателем долга (цессионарием) может выступать как другая фирма, так и банк, факторинговые организации. Налоговики порой ставят под сомнение экономическую целесообразность уступки права требования для продавца, а иногда и для покупателя. Однако при грамотном документальном оформлении сделки у фирм высокие шансы отстоять свою правоту.

Документов мало не бывает

Гражданским кодексом предусмотрено, что кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для реализации требования. Важно, чтобы был собран полный пакет документов по передаваемому долгу: договор со всеми приложениями, накладные или акты оказанных услуг (выполненных работ), счета-фактуры, акты сверки расчетов. Если какой-либо из документов отсутствует, это сразу вызовет подозрения у налоговиков в том, что уступаемый долг реально существовал. В одном из споров компания смогла в подтверждение наличия долга представить только счет-фактуру, хотя в акте приема-передачи документов, удостоверяющих право требования, указано, что она принимает подлинные договор купли-продажи имущества, счет-фактуру, акт сверки. Судьи не приняли ссылку компании на счет-фактуру, поскольку без товарной накладной на передачу товара, договора купли-продажи имущества нельзя однозначно сказать, что данный счет-фактура относится именно к спорному долгу. В связи с этим суд признал правомерным решение инспекторов о доначислении налога на прибыль*(2).

Передачу документов, подтверждающих реальность уступаемого долга, следует оформлять актами приема-передачи документов с описями. При их отсутствии налоговики опять же ставят под сомнение действительность задолженности и снимают расходы по ее приобретению. Однако в этом случае суды придерживаются точки зрения, что отсутствие актов приема-передачи документов само по себе не является доказательством неисполнения договоров. Если фактически документы, подтверждающие долг, передавались, то отсутствие описей и актов приема-передачи документов не может свидетельствовать об отсутствии документов вообще*(3).

Чей автограф?

Налоговики могут усомниться в том, что документы по цессии подписывались директором, который на момент сделки имел полномочия представлять компанию. Подписание документов неустановленным лицом — один из часто встречающихся аргументов инспекторов в пользу снятия расходов. В одном из споров контролеры указывали, что договор подписан лицом после его увольнения с должности генерального директора. Такой вывод они сделали на основании записи в трудовой книжке. Тем не менее судьи этот довод не приняли в связи с тем, что запись в трудовой книжке не может свидетельствовать о принятии участниками общества решения о прекращении полномочий генерального директора. Решения общего собрания участников компании о прекращении полномочий генерального директора налоговики не представили, к тому же, по данным ЕГРЮЛ, на момент подписания спорных документов директор компании не менялся*(4).

Зависимость от взаимозависимости

Если в рамках сделки уступки права требования любые два субъекта являются взаимозависимыми или были таковыми до совершения сделки, то инспекторы обязательно возьмут данный факт на вооружение и оспорят правомерность признания расходов по сделке. Налоговая выгода налицо — объясняют свою позицию контролеры, и зачастую проигрывают суды. Ведь им нужно доказать, что деятельность компании, ее взаимозависимых или аффилированных лиц направлена на совершение операций, связанных с налоговой выгодой, преимущественно с контрагентами, не исполняющими своих налоговых обязанностей. Доказать это, как правило, очень сложно. А если еще и покупатель долга объяснит наличие деловых целей в сделке уступки права требования, то повышаются шансы победить налоговую в споре. Например, суд принял во внимание в качестве объяснения цели заключения спорного договора уменьшение возможных убытков при списании всей суммы задолженности как безнадежной ко взысканию*(5).

Читать еще:  Постановление правительства 10

В поисках экономической целесообразности

Налоговики нередко оспаривают экономическую целесообразность сделки уступки права требования. В рамках одного из споров инспекторы доначислили налог на прибыль компании в связи с тем, что, по их мнению, сделка уступки права требования долга не носила для цедента экономической целесообразности. Уступалось право требования на долг, возникший из кредитного договора. По мнению инспекторов, должник и не собирался возвращать долг, а целью уступки было исключительно уменьшение базы по налогу на прибыль.

Однако судьи установили среди прочего*(6), что продавец долга в целях его погашения обращался в арбитражный суд, который по итогам рассмотрения исков взыскал задолженность, выдав исполнительные листы. Поэтому доводы инспекторов о нецелесообразности расходов для цедента судом были отклонены, поскольку противоречили правовой позиции Конституционного Суда РФ*(7): налоговое законодательство не использует понятие экономической целесообразности, а поэтому обоснованность расходов не может оцениваться с точки зрения их целесообразности. Налогоплательщик самостоятельно определяет целесообразность несения таких расходов. В полномочия инспекторов входит лишь контроль за соблюдением законодательства о налогах и сборах, а не вменение им доходов исходя из собственного видения способов достижения компаниями экономического результата с меньшими затратами.

В другом деле инспекторы доначислили налог на прибыль цессионарию на том основании, что он приобрел заведомо безнадежный долг исключительно ради налоговой выгоды. В суде цессионарий пояснил, что целью приобретения прав требования являлось не только непосредственное получение долга, но и расширение за счет сотрудничества с должником и продавцом долга, сырьевой базы для производства, что повлекло бы, по расчетам компании, увеличение объема производства и доходов от реализации. В расчете на дополнительные объемы сырья компания разработала производственную программу и ее технико-экономическое обоснование. На этом основании судьи сделали вывод*(8), что деловой просчет, допущенный фирмой в рамках хозяйственной деятельности, при отсутствии доказательств того, что она руководствовалась исключительно интересами получения необоснованной налоговой выгоды, не может быть квалифицирован как действие, направленное на получение необоснованной налоговой выгоды.

Налоговые «камни» факторинга

При продаже обязательства по договору факторинга фирмы часто допускают такую ошибку. Если доход компании по договору равен сумме уступаемого долга, но из дохода банк удерживает комиссию, то компания не отражает убыток по правилам статьи 279 Налогового кодекса, а попросту включает комиссию по факторингу в полной сумме во внереализационные расходы. Это неправильно. Налоговики и суды исходят из того*(9), что уступка требования, совершенная в рамках договора факторинга, является разновидностью общегражданской уступки права требования, которая не носит самостоятельного характера, а является частью договора финансирования. Фактически у цедента возникает убыток по сделке уступки права требования, так как расходы (сумма долга + сумма комиссии) по ней превышают сумму дохода.

Соответственно, при уступке на вышеуказанных условиях долга, по которому срок исполнения еще не наступил, убыток надо учитывать для целей расчета базы по налогу на прибыль в сумме, не превышающей суммы процентов, которую компания уплатила бы с учетом требований по долговому обязательству*(10). Такого же мнения придерживаются и судьи*(11).

Пример
Компания продала факторинговой фирме задолженность контрагента, по которой еще не наступил срок исполнения обязательства, в сумме 530 000 руб. за 100% стоимости. При этом комиссия по договору финансирования составила 7% от стоимости сделки и была удержана при перечислении денег на расчетный счет компании.

Сумма комиссии составила:
530 000 руб. х 7% = 37 100 руб.
Убыток от сделки по договору финансирования составил:
530 000 — (530 000 — 37 100) = 37 100 руб.
Теперь рассчитаем предельную сумму убытка, которую можно учесть при расчете базы по налогу на прибыль исходя из норм ст. 269 Налогового кодекса. В периоде продажи долга ставка рефинансирования равна 8,25%. Период с момента продажи до момента погашения контрагентом своих обязательств, указанный в договоре, — 59 дней.
530 000 руб. х 8,25% х 1,8 х 59/365 = 12 722,18 руб.
Соответственно, при расчете базы по налогу на прибыль учитываем убыток в сумме 12 722,18 руб.

Списание безнадежного долга у цессионария

До сих пор остается без однозначного ответа вопрос, касающийся учета у нового кредитора при расчете базы по налогу на прибыль долга, нереального для взыскания. Например, по причине того, что должник ликвидирован. Представители Минфина России в разъяснениях указывают*(12), что такой долг новый кредитор не может признать безнадежным и он не учитывается в составе внереализационных расходов. Свою точку зрения чиновники основывают на том, что сомнительной признается любая задолженность перед компанией, возникшая в связи с реализацией товаров, выполнением работ, оказанием услуг. Долг, образовавшийся в ходе уступки права требования, не может быть признан таковым.

В то же время есть постановление Президиума ВАС РФ*(13), в котором судьи отметили, что Налоговым кодексом не установлено каких-либо ограничений при включении в состав внереализационных расходов по налогу на прибыль сумм безнадежных долгов, в зависимости от вида и характера ранее совершенной хозяйственной операции. Основываясь на позиции судей, можно признать долг ликвидированного должника безнадежным и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 265 Налогового кодекса списать его в состав расходов. Но в этом случае вероятность спора с налоговиками очень высока. Инспекторы поставят вопрос об экономической целесообразности сделки по покупке долга и снимут такие расходы полностью. Шансы компании отстоять данные расходы в суде высоки. Как указали судьи в одном из недавних решений*(14), если все расчеты произведены, а уступка права требования подтверждена документами, то деловая цель покупки долга доказана. В пользу компании сыграет, например, то обстоятельство, что процедура уведомления кредиторов при ликвидации проведена в соответствии с требованиями законодательства. Однако самый безопасный вариант — вообще не учитывать в составе расходов при расчете базы по налогу на прибыль сумму приобретенного долга в случае ликвидации должника.

Экспертиза статьи:
И. Нечитайло,
начальник отдела налогового консультирования
компании UHY «Янс-Аудит»

*(1) ст. 382 ГК РФ
*(2) пост. Пятнадцатого ААС от 05.10.2011 N 15АП-8979/11
*(3) пост. ФАС СЗО от 30.06.2011 N Ф07-5085/11
*(4) пост. ФАС СЗО от 30.06.2011 N Ф07-5085/11
*(5) пост. ФАС МО от 01.09.2011 N КА-А40/9214-11
*(6) пост. Семнадцатого ААС от 16.04.2012 N 17АП-2439/12
*(7) определение КС РФ от 04.06.2007 N 366-О-П
*(8) пост. Девятнадцатого ААС от 30.01.2013 N 19АП-4558/11
*(9) пост. ФАС ВВО от 16.07.2010 N А29-8359/2009
*(10) п. 1 ст. 279 НК РФ
*(11) пост. Второго ААС от 31.07.2012 N 02АП-3825/12
*(12) письма Минфина России от 12.05.2009 N 03-03-06/1/318, от 23.03.2009 N 03-03-06/1/176
*(13) пост. Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 15706/07
*(14) пост. Девятнадцатого ААС от 30.01.2013 N 19АП-4558/11

Риски приобретения квартир по уступке прав требования

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

С 1 июля 2019 года долевое строительство перешло на проектное финансирование. И почти сразу в СМИ появились статьи о том, что застройщики нашли лазейку в законе (см. «Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года: крутой взлет завершился резким обвалом»). Они продают квартиры аффилированным компаниям, чтобы достроить объекты без счетов эскроу. Впоследствии строители планируют продавать эти помещения гражданам. Насколько законна эта схема и есть ли у договора уступки прав требования с юрлицом подводные камни, расскажу в данной статье.

Читать еще:  Постановление правительства рф 375

Может ли застройщик привлекать деньги без счетов эскроу

Да. Сегодня многие девелоперы заключают ДДУ и не используют эскроу. В Москве, по информации Москомстройнвеста, 25% объектов возводятся с помощью проектного финансирования. Остальные 75% строятся по старым правилам. То есть без эскроу. Это временная мера. Она осуществляется в соответствии с постановлением правительства № 480 от 22.04.2019 г. Этот документ установил, что девелопер не использует эскроу, когда заключенные ДДУ подтверждают продажу не менее 10% площади помещений, а степень готовности здания составляет 30 и более процентов. Впрочем, постановление содержит условия, позволяющие строить без эскроу и при меньшей готовности объекта.[1] (См. «Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов».)

Вправе ли застройщик продавать квартиры аффилированным юридическим лицам?

Критерии правительства РФ не делят дольщиков на физических, юридических или аффилированных лиц. Поэтому, действительно, 10% реализованных помещений могут принадлежать компаниям. Но не факт, что все фирмы-покупатели аффилированы с девелопером. Как правило, это сторонние юрлица-инвесторы или агентства недвижимости. Кроме того, ДДУ заключают поставщики и подрядчики. Так было всегда. Поэтому вряд ли застройщики, получившие разрешение работать без эскроу, продали квартиры только аффилированным лицам.

Особенности договора уступки прав требования по ДДУ между юридическим лицом и гражданином

Никаких особенностей у такого договора нет. Он содержит типичные условия, свойственные подобным соглашениям: предмет, реквизиты сторон, характеристики объекта, стоимость, порядок оплаты и уступки прав и так далее. Интересующиеся могут найти информацию в Интернете или проконсультироваться у юриста.

Единственный нюанс — если цедентом (то есть продавцом) является юрлицо, то оплата по сделке проводится только после регистрации соглашения об уступке прав требования в ЕГРН. Иные варианты недопустимы. Это требование закона направлено на защиту прав граждан[2].

Равенство прав первоначальных участников долевого строительства и граждан, заключивших договор уступки прав требования

Уступка прав требования по договору долевого участия считается стандартной процедурой и основанием для возникновения прав на недвижимость. Она предусмотрена статьей 11 закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Поэтому государство одинаково защищает как интересы граждан, заключивших ДДУ с застройщиком, так и интересы физлиц, которые приобрели права по уступке у юрлица — участника строительства. Об этом, кстати, в августе 2019 года ещё раз напомнил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.

При банкротстве застройщика требования этой категории дольщиков также включаются в реестр. В результате люди получают жилье (если Фонд защиты дольщиков профинансирует строительство объекта) или деньги, когда публично-правовая компания откажется от достройки и решит выплатить компенсации. Но есть небольшие нюансы, которые необходимо учитывать, приобретая права требования у фирмы-инвестора.

Что надо знать при покупке жилья у юрлиц по договорам уступки прав требования

Запрет на выплату компенсации при оформлении уступки прав требования после признания застройщика банкротом
Закон указывает, что если гражданин приобретет у юридического лица права по ДДУ на передачу жилья, машино-мест или другой недвижимости после возбуждения дела о банкротстве застройщика, то покупатель-физлицо не получит компенсации со стороны Фонда защиты прав дольщиков.[3] Это означает, что при негативном развитии событий человек останется без денег. Впрочем, такой вариант маловероятен. Современные застройщики владеют материальными ценностями и денежными средствами. Поэтому конкурсный управляющий включит требования незадачливого приобретателя в реестр, и он вернет деньги, как кредитор на общих основаниях.

Признание сделки недействительной

Еще один негативный аспект. Он также связан с банкротством. Правда, в этом случае речь идет о банкротстве цедента-продавца. Арбитраж признает уступку прав требования недействительной, если стороны заключили соглашение в течение года до принятия заявления о банкротстве фирмы-продавца или после принятия такого заявления. При этом стоимость уступки меньше цены по аналогичным сделкам, которые совершались в тот период на рынке долевого строительства. Кроме того, суд вправе признать недействительной сделку, заключенную в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве компании. Это произойдет, если стороны заключили договор для нанесения ущерба интересам кредиторов, и приобретатель знал о такой цели.

Другой вопрос, что банкротом-цедентом может быть и гражданин. Но статистика показывает, что физлица, инвестирующие в долевое строительство и реализующие права третьим лицам, редко становятся банкротами. Львиную долю граждан, признанных несостоятельными, составляют должники кредитных организаций. А вот юридические лица, ведущие бизнес с недвижимостью, занимают (по статистике Федресурса) четвертое место по количеству сообщений о введении процедур банкротства. Так, в 2018 году суды открыли конкурсное производство в отношении 1385 фирм, а в первом полугодии 2019 года обанкротились 703 подобные компании. По этому показателю организации, работающие с недвижимостью, уступают только торговым фирмам, девелоперам и предприятиям обрабатывающей промышленности.[4] Поэтому, гипотетически, существует опасность потерять деньги и жильё, если суд признает сделку недействительной.[5] Такие случаи встречаются.

Выводы

Уступка прав требования в долевом строительстве является законной сделкой. Она регулируется главой 24 ГК РФ и статьей 11 закона № 214-ФЗ. В свою очередь, постановление правительства РФ № 480 не ограничивает девелоперов условием, что 10% помещений продаются только физическим лицам. Следовательно, застройщики вправе достигать этой цифры, заключая ДДУ с юрлицами. И я не стал бы усматривать за такими сделками «заговор» строительных компаний. Российский рынок долевого строительства возник не сегодня и не вчера. На нем работают фирмы-инвесторы и агентства недвижимости, которые заключают ДДУ для последующей перепродажи. Кроме того, договоры долевого участия оформляют подрядчики и поставщики. Поэтому первые ДДУ, как правило, подписывают юридические лица или ИП. Обычная практика. К тому же далеко не все девелоперы имеют аффилированных лиц, способных выкупить разом 10 или 20 процентов помещений.

Относительно рисков договора уступки прав требования с юрлицом, то они, конечно, есть. Но их не больше, чем в любом другом виде договоров. Все риски легко минимизируются, если приобретатель проявит осмотрительность. Покупатель должен сам (или поручить юристу) проверить договор и выяснить, полностью или частично цедент оплатил по ДДУ. Желательно также зайти на ЕФРСБ и ЕИСЖС[6] и узнать, не объявлен ли застройщик банкротом. И, вообще, проштудировать информацию о девелопере. О том, как это сделать я неоднократно писал в уже опубликованных статьях – см. «Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке».

Дополнительно следует изучить и продавца. Для этого используется тот же ЕФРСБ, ресурс «За честный бизнес» или web-сайт Росстата и так далее. В конечном итоге такая предусмотрительность окажется полезной.

[2] Ч.3 ст.11 Федерального закона № 214 — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года.

[3] Ч.3 ст. 13 Федерального закона № 218 — ФЗ «О публично — правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 29.07.2017 года.

[5] Постановление Четвёртого Арбитражного апелляционного суда по делу №А19 – 12214/2011 от 30.07.2015 года.

[6] Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве и Единая информационная система жилищного строительства

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector