Robo6log.ru

Финансовый обозреватель
6 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Залог имущественных прав на строящийся объект

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 ноября 2010 г. N ВАС-13905/10 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: залог — договор участия в долевом строительстве — ипотека в силу закона — Закон об ипотеке — участник долевого строительства)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 ноября 2010 г. N ВАС-13905/10
«О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации»

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Моисеевой Е.М. и Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2010 по делу Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области N А56-37256/2009 по заявлению закрытого акционерного общества «Акционерный коммерческий банк «Сибирьгазбанк» (далее — банк) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее — управление) о признании незаконным бездействия управления, выразившегося в уклонении от государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору от 04.12.2008 N 262/К9 участия в долевом строительстве жилого комплекса и обязании управления зарегистрировать залог (ипотеку) имущественных прав по данному договору.

В качестве третьего лица в дело привлечена Ахмадщина Марина Вадимовна.

Суд установил: решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2010, заявленные требования удовлетворены.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, управление просит оспариваемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении норм права.

Заявитель указывает на то, что возникновение ипотеки прав по договору долевого участия в строительстве в силу закона не предусмотрено, применении норм статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) по аналогии не допустимо.

Рассмотрев материалы дела Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области N А56-37256/2009, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между банком и Ахмадщиной Мариной Вадимовной (заемщиком) заключен кредитный договор от 15.08.2008 N 8/38-ЧИ (далее — кредитный договор), в соответствии с условиями которого банком предоставляется кредит в сумме 5 990 000 рублей для оплаты заемщиком строительства однокомнатной квартиры по строительному адресу: Санкт-Петербург, улица Корпусная, дом 9, литер А.

Предоставленные денежные средства были использованы заемщиком в качестве оплаты по договору от 04.12.2008 от N 262/К9 участия в долевом строительстве жилого комплекса (далее — договор участия в долевом строительстве), согласно которому общество с ограниченной ответственностью «НеваСтройИнвест» (застройщик) обязуется, в том числе передать дольщику жилое помещение, расположенное в жилом комплексе по названному адресу.

Указанный договор участия в долевом строительстве зарегистрирован управлением 24.12.2008.

Согласно пункту 2.1. кредитного договора исполнение обязательств заемщика по возврату кредита обеспечивалось залогом ряда объектов, в том числе залогом права требования по договору участия в долевом строительстве указанной однокомнатной квартиры и ипотекой в силу закона этой однокомнатной квартиры (п. 2.1.3).

Банк обратился к управлению с письмом, указав на то, что при проведении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве управление не зарегистрировало одновременно без предоставления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины залог (ипотеку) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник, по мнению банка, в силу закона, и просил осуществить государственную регистрацию залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору от 04.12.2008.

Письмом от 28.04.2009 управление отказало банку в регистрации ипотеки в силу закона.

Полагая, что управление незаконно уклоняется от государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона, банк обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании бездействия управления незаконным и обязании регистрирующий орган совершить соответствующие действия по регистрации ипотеки в силу закона.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что ипотека прав по договору участия в долевом строительстве возникает в силу с закона с момента государственной регистрации такого договора в силу положений пункта 5 статьи 5 , статьи 77 и пункта 2 статьи 11 Закона об ипотеке.

Применяя указанные нормы, суды основывались на следующем их толковании. В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В силу пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

Из приведенных норм судами был сделан вывод о том, что действие всех положений Закона об ипотеке распространяется на залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в том числе и положений статьи 77 Закона об ипотеке, предусматривающих возникновение ипотеки в силу закона.

Установив, что кредит был предоставлен банком заемщику для приобретения жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между заемщиком-дольщиком и застройщиком, суды сочли, что в данном случае возникла ипотека в силу закона, подлежащая государственной регистрации управлением без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины в момент регистрации названного договора.

Однако суды не учли следующее.

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 Закона об ипотеке также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Правила пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющие жесткие требования, которым должны отвечать нормы, являющиеся основанием возникновения залога в силу закона, имеют своей целью обеспечить надлежащую защиту прав и интересов сторон в залоговом обязательстве и, в первую очередь, залогодателя, так как в этом случае залог возникает независимо от воли соответствующих лиц. Следовательно, участники оборота должны иметь возможность на основании действующих норм закона однозначно установить при каких обстоятельствах, какое имущество и в обеспечение исполнения каких обязательств будет находиться в залоге.

Закон об ипотеке называет отдельные случаи возникновения ипотеки в силу закона.

В частности, статьей 77 Закона об ипотеке указано, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Читать еще:  Постановление правительства республики тыва

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Из указанной нормы следует, что ипотека в силу закона распространяется только на жилой дом или квартиру, которые завершены строительством и право собственности на которые подлежат государственной регистрации за заемщиком, приобретающего указанное имущество с использованием кредитных средств или средств целевого займа.

Статья 77 Закона об ипотеке прямо не предусматривает возникновение в силу закона ипотеки прав требования участника долевого строительства, который осуществляет оплату по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств.

Абзацем 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона о долевом участии в строительстве, и указано на то, что при этом к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Однако абзац 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеки не содержит данных, которые в соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации должна содержать норма закона, являющаяся основанием возникновения залога в силу закона. Указанное положение Закона об ипотеке не определяет ни обстоятельства, при наступлении которых в силу закона должна возникнуть ипотека прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, ни для обеспечения исполнения каких обязательств такие права признаются находящимся в залоге в силу закона.

Таким образом, ни Законом об ипотеке, ни Законом о долевом участии в строительстве, ни иным законом прямо не предусмотрено возникновение в силу закона залога прав участника долевого строительства.

Следовательно, положение абзаца 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, не может быть истолковано как дающее основание для распространения на право участника долевого строительства, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, правила статьи 77 Закона об ипотеке о возникновении в силу закона залога жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Принимая во внимание то, что данное судами в настоящем деле толкование правил абзаца 2 пункта 5 статьи 5 и статьи 77 Закона об ипотеке в их взаимосвязи затрагивает права и интересы неограниченного круга лица, которые являются или могут являться участниками долевого строительства, дело Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области N А56-37256/2009 подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2010 на основании пункта 3 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие права и законные интересы неопределенного круга лиц.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299 , 301 , 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А56-37256/2009 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2010.

2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до «31» декабря 2010 года.

ВС разрешил залог незарегистрированной недвижимости

Если в ипотеке земельный участок, значит, в залоге и все постройки, которые залогодатель на нем возведет. Но если он не закончил здание и тянет с регистрацией прав на него, кредитору может быть сложно признать ипотеку и получить статус залогового в банкротстве. Нет регистрациинет залога, считают некоторые суды. Такой отказ получил один из банков в банкротстве должника. Он обжаловал его в экономколлегию ВС, которая посмотрела на обстоятельства совсем под другим углом.

При ипотеке участка (или права его аренды) право залога распространяется на здания и сооружения, которые располагаются на этой земле и принадлежат залогодателю, гласит п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке. Но действует ли это правило в тех случаях, когда право собственности залогодателя еще не возникло, поскольку объект еще не зарегистрировали в реестре прав на недвижимость? В этом вопросе суды разбирались в деле банкрота ООО «Автогарант» и его кредитора «Райффайзенбанка» (А12-12549/2015).

Регистрация и залог: что раньше?

В залоге у банка было право аренды земельного участка «Автогаранта» в Волгограде величиной 4260 кв. м, на котором располагались автомойка, авторемонт, кафе, нежилое здание и недостроенная гостиница площадью 540 кв. м. (гостиницу начали строить после того, как был заключен договор ипотеки). Кредитор хотел включить в реестр должника свой долг на 55,6 млн руб. как обеспеченный ипотекой участка и расположенных на нем объектов. Арбитражный суд Волгоградской области и 12-й Арбитражный апелляционный суд согласились с требованиями «Райффайзенбанка». Две инстанции исходили из того, что недострой расположен на участке, который находится в залоге у банка. Кроме того, должник возводил гостиницу для «комплексного использования» вместе с нежилым зданием: она была его пристройкой, указали суды.

На их решения пожаловался другой кредитор «Автогаранта», который, в частности, указал, что гостиница все еще не завершена, а право собственности на нее не зарегистрировано. К этим доводам прислушался Арбитражный суд Поволжского округа. Действительно, право собственности на недвижимый объект возникает с момента ее госрегистрации (ст. 131 Гражданского кодекса). «Лишь тогда имущество становится объектом гражданских прав и поступает в конкурсную массу», – рассудила кассационная коллегия. А гостиница не то что не введена в эксплуатацию – она не зарегистрирована даже как объект незавершенного строительства. С такими выводами АС ПО отменил решения нижестоящих судов в соответствующей части.

«Райффайзенбанк» пожаловался в Верховный суд, который разделил его точку зрения. Действительно, гостиницу начали строить после заключения договора об ипотеке и не зарегистрировали, то есть формально не ввели ее в оборот. Тем не менее само по себе это не препятствие для залогового кредитора.

Суд может признать право залога на незарегистрированный объект, чтобы кредитор не пропустил срок на предъявление требований и смог получить статус залогового. Для этого надо доказать, что постройка соответствует признакам недвижимости (с помощью кадастрового, технического паспортов, фотографий и т. п.) – определение № 306-ЭС17-3016(2).

Чтобы залогодатель не затягивал с госрегистрацией, экономколлегия ВС предложила использовать аналогичную норму, которая регулирует долевое строительство, а именно ч. 5 ст. 13 одноименного закона. Согласно ей, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на «незавершенку», чтобы на нее можно было обратить взыскание по залогу. А если он от этого уклоняется – внести в запись в госреестр недвижимости можно по решению суда. С такими выводами «тройка» ВС под председательством Дениса Капкаева отменила постановление АС ПО и оставила в силе акты первой и второй инстанций, признавшие ипотеку недостроенной гостиницы.

Такое решение одобряет Дмитрий Королев из «Линии права». По его мнению, подход ВС согласуется с позицией ВАС и поможет кредиторам (чаще всего банкам) бороться с недобросовестными банкротами, которые уклоняются от регистрации «незавершенки». В то же время определение ВС может создать проблемы другим кредиторам: ведь они не знают о возникновении залога до тех пор, пока банк не заявил о том, что хочет обратить на него взыскание. Кое-где за рубежом уже нашли, как решить эту проблему, говорит юрист. Например, в Германии можно внести так называемую предварительную запись в реестр прав на недвижимость. «Она предупреждает о предстоящей регистрации права в пользу определенных лиц», – объясняет Королев.

Читать еще:  Закон свердловской области об административных правонарушениях

Залог «прав застройщика»: право требования к самому себе или договор купли-продажи будущей вещи?

Когда банк финансирует строительство, в залог он часто берёт некие «права застройщика». Закладываются они, как правило, отдельно от договора ипотеки участка или права его аренды, и предмет залога в них формулируется как «имущественные права застройщика», «права на получение в собственность квартир, нежилых помещений и машиномест», «права на приобретение в собственность квартир, нежилых помещений и машиномест» или вовсе «права на приобретение в собственность ХХХ кв.м.» и проч. в том же духе.

Мне всегда представлялось, что по договору залога «прав застройщика» заложенных прав фактически нет. Однако при написании очередной статьи я задумалась, а так ли всё просто. Скажу сразу: судебную практику сейчас изучаю, но хотелось бы обсудить пока без практики, чисто теоретически, так сказать.

Вариант первый. А нет никакого залога.

Мне всегда казалось очевидным, что этот «залог» — не залог. Что права застройщика на получение в собственность квартир ли, нежилых ли помещений, вытекают из прав на земельный участок и разрешения на строительство, неразрывно с ними связаны и в качестве самостоятельных прав не существуют. Под конец своей работы в банках я пришла к выводу, что закладывать «права застройщика» можно и нужно только по одному договору с ипотекой земельного участка или права его аренды.

Залог «прав застройщика» как прав требования вызывает у меня ещё большее отторжение. Ибо залог прав на получение в собственность чего-либо возможен только при наличии прав требования к третьему лицу. Есть лицо, обязанное передать вещь в собственность залогодателя, — есть право, которое можно заложить. Нет такого лица – нет и «залогопригодного», как выражаются иногда в банках, права. И если застройщик должен передать помещения сам себе, то должник и кредитор совпадают, и обязательства как такового нет. Да и вообще залог прав требования к самому себе сильно смахивает на мнимую сделку.

Вариант второй. Договор ипотеки будущей недвижимости.

Почти ничем не отличается от мысли «а нет никакого залога» и второй имеющийся у меня вариант толкования, что же из себя представляют «права застройщика». Такие права вполне можно квалифицировать как договор залога будущей недвижимой вещи.

Но из российского законодательства, регулирующего ипотеку, усматривается фактическая невозможность ипотеки будущей вещи. Ипотека возникает с момента регистрации, а нет объекта – нет регистрации ипотеки. Более того: в проекте изменений в ГК РФ есть прямой запрет на ипотеку будущей вещи.

Прошу заметить: я говорю именно об ипотеке будущей недвижимой вещи, а не об ипотеке объекта незавершённого строительства и не об ипотеке всего построенного на заложенном участке.

Кроме того, моему юридическому сознанию претит мысль, что отдельно друг от друга одновременно могут существовать ипотека земельного участка, на основании которой впоследствии возникнет ипотека в силу закона на построенный объект, и ипотека будущей вещи, — того же объекта, — да ещё и отдельно от прав на земельный участок.

А нет ипотеки будущей вещи – нет и залога как такового. В таком случае договор залога «прав застройщика» — ровно то же самое, что строчка в основном договоре: «заёмщик обязуется заключить договор ипотеки по окончании строительства».

Вариант третий.

И вот когда я окончательно укрепилась в мысли, что никакого залога прав застройщика нет, у меня вдруг возникли сомнения: а нельзя ли заключение договора залога «прав застройщика» квалифицировать, скажем, как договор купли-продажи будущей вещи? По которому застройщик обязуется при определённых обстоятельствах (обращение взыскания на заложенные права) передать в собственность определённого лица (победителя торгов) указанные в договоре помещения по цене, определённой либо договором залога (в соответствии со ст. 340 ГК РФ), либо судом.

С одной стороны, слишком много допущений – тут и купля-продажа будущей вещи, и сделка под условием, и то, что даже покупатель определяется только после проведения торгов, и определение цены судом… Да и залог сам по себе отчуждения имущества не влечёт, отчуждение может произойти только в результате обращения взыскания на предмет залога, а потому идея «договор залога = договор купли-продажи будущей вещи» представляется мне несколько странным.

С другой стороны, как-то не очень хочется думать, что две стороны сознательно и целенаправленно волеизъявляются на заключение мнимой сделки, и их воля направлена именно на это. Хочется под шелухой слов про «имущественные права застройщика» найти реальное волеизъявление сторон. На что-то же стороны волеизъявляются! Более того: стороны этой сделки, сильно похожей на мнимую, её ещё и исполняют. Если отчуждение помещений идёт не по ДДУ (например, когда строится офисный центр), застройщик, находя покупателя на помещение, приходит в банк за разрешением вывести из залога права на это помещение, и банк такое согласие даёт или не даёт. Т.е. в процессе исполнения сделки стороны опять-таки ведут себя не как стороны мнимой сделки, а как стороны, связанные общим волеизъявлением.

А дальше ещё интереснее.

Представим себе картину. В залог банку переданы: по договору ипотеки земельный участок или право его аренды и по договору залога «права застройщика». Наступило неисполнение обязательства, банк пошёл в суд за обращением взыскания, взыскание обращено, предмет залога реализован двумя разными лотами двум разным лицам.

Итого: есть победитель торгов, приобретший участок или право его аренды. У него, по идее, возникают все права на получение в собственность всего, что построено и будет построено на участке. Есть победитель торгов, приобретший «права застройщика». Он (как следует из 54-го Пленума) не вправе регистрировать право собственности непосредственно на себя. Как я понимаю, он вправе требовать от застройщика, передавшего в залог права, передачи в свою собственность помещений. Поскольку застройщик уже не застройщик (земельный участок или право аренды ему уже не принадлежат), то победитель торгов получил вместо права требовать передачи помещений права требовать от застройщика возмещения убытков, т.е. денежное право требования.

Может ли этот победитель торгов требовать расторжения договора, заключённого на торгах, и возврата ему денег? Полагаю, что может. И что требовать возврата денег он должен от организатора торгов.

От кого должен требовать в таком случае возврата денег организатор торгов, — от залогодателя или залогодержателя, — отдельный вопрос. По всей видимости, от залогодателя, поскольку он за счёт организатора торгов неосновательно сберёг сумму, вырученную от реализации заложенных прав.

Залог имущественных прав на строящийся объект

Автор: Удальцова Яна, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт».

У Вас есть некие имущественные права, на будущее имущество, можно ли передать данный вид обеспечения в залог? Как кредитор будет оценивать такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Буква закона

Согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права. ГК РФ не дает определения имущественных прав. Однако, из научной литературы данное определение может быть сформулировано следующим образом: имущественные права — это юридически закрепленные права юридических и физических лиц владеть, распоряжаться и пользоваться определенными имущественными ценностями. По законодательству имущественные права банк может принимать в залог, совсем другое, что банки не жалуют данный вид залога, справедливо оценивая их как высоко рискованный актив.

Читать еще:  Постановление правительства 544

1 июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее – Закон), который четко обозначил, что принятие в залог прав на будущие объекты возможно. Согласно п. 2 ст. 336 ГК РФ в действующей редакции договором о залоге или законом может быть предусмотрено возникновение залога в отношении вещей или имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.

Примечательно, что п.2 ст. 341 ГК РФ гласит, если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок. Момент возникновения залога может быть зафиксирован в договоре залога или залог может возникнуть в силу закона (если например имущество не оплачено, то возникнет ипотека в силу закона) . В данном случае для банка возникает риск не возможность обращения взыскания на предмет залога, в виду форс-мажорных обстоятельств. Для снижения рисков кредитор, скорее всего, установит выдачу кредита, после оформления собственности на имущество. По существу теряется формулировка залога будущих объектов.

Залог прав на будущее недвижимое имущество

Самым распространенным залогом имущественных прав на будущее недвижимое имущество является ипотека при покупке первичных объектов недвижимости. Объект еще не построен, но право дольщика уже есть. И именно данное право будет заложено. Алгоритм регистрации залога имущественных прав

  1. Заключается кредитный договор с банком, в котором указывается что до момента получения комнаты, квартиры, коттеджа или дома из профилированного бруса — http://www.ecostroydom.ru/dom-brus.htm в собственности заложено право требования.
  2. Заключается договор ДДУ с Застройщиком
  3. ДДУ и кредитный договор подаются в Россреестр для регистрации. С более подробным списком документов можно ознакомиться на сайте Росреестра. В соответствии с п.5 статьи 5 ФЗ-102 «Об ипотеке» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.
  4. Далее когда вы получите на руки договор ДДУ из регистрирующего органа, то на нем будет стоят отметка об ипотеке.
  5. Затем, когда заемщик оформит в собственность квартиру, банк обяжет заемщика подписать договор залога на эту квартиру. Как правило, данная оговорка присутствует в кредитном договоре и банк устанавливает срок подписания договора (например, договор залога на квартиру должен быть подписан не позднее даты или в течении 3 лет). Конечно данный период зависит от сроков строительства Данной позиции придерживается и арбитражный суд.

Определении Санкт-Петербургского городского суда от 11.02.2013 № 33-2037/2013 суд вынес решение, что ипотека будущих объектов недвижимости невозможна. т.к. банк не заключил договор залога на имущественные права, то наложить взыскание на предмет залога он не может. Между банком и заемщиком был заключен кредитный договор на приобретении квартиры в новостройке. В кредитном договоре, банк указал, что в качестве залога он принимает поручительство физических лиц и залог (ипотеку) объекта недвижимости, залоговая стоимость которого устанавливается в размере 100% от его стоимости в соответствии с договором долевого участия. В соответствии с п. 6 ст. 340 ГК РФ договором о залоге может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем, однако согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Следовательно, ипотека будущих объектов недвижимости невозможна.

Залог прав будущего движимого имущества

В Определении Санкт-Петербургского городского суда от 11.02.2013 № 33-2037/2013 суд указывает на то, что залог будущих объектов движимого имущества возможен. Однако, в настоящее время, с учетом поправок введенных в ГК РФ, при передаче движимого имущества в залог, данный факт должен быть зарегистрирован у нотариуса.

Согласно п. 4 ст. 339.1. ГК РФ залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге, поступивших от залогодателя, залогодержателя или в случаях, установленных законодательством о нотариате, от другого лица, в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестр уведомлений о залоге движимого имущества).

Подача уведомления о залоге залогодателем или залогодержателем — это их право, а не обязанность, однако если уведомление подано, то у залогодержателя появляется обязанность оперативного направления уведомлений об изменении или прекращении залога. Однако, банк заинтересован в подаче информации в реестр, чтобы избежать схем двойных залогов.

Оператором Реестра уведомлений о залогах движимого имущества является Федеральная нотариальная палата. Сведения Реестра открыты для публики в сети Интернет по адресу: https://www.reestr-zalogov.ru/

Алгоритм регистрации имущества в реестре

  1. Залогодатель или залогодержатель передают в реестр информацию о залоге, предоставив нотариусу заполненное уведомление по форме, утвержденной Приказом Минюста от 17 июня 2014 г. №131. В котором должны быть указаны идентификационные признаки (например для транспортного средства vin номер).
    Одно уведомление включает сведения по одному договору о залоге. Если по договору о залоге в составе предмета залога несколько объектов, они включаются в одно уведомление. При подаче в личном порядке внесение информации в реестр произойдет в течение двух дней, а при подаче по электронным каналам – в течение часа. Процедура платная: регистрация в реестре уведомлений о залоге движимого имущества (300 рублей), выдача выписок из указанного реестра (40 рублей за каждую страницу выписки в пределах первой — десятой страниц включительно, 20 рублей за каждую страницу выписки начиная с одиннадцатой страницы).
  2. По итогам процедуры нотариус выдает (направляет по электронным каналам) заявителю Свидетельство о регистрации уведомления о залоге.

При заключения договора залога требуется полная идентификация предмета залога, как и при регистрации у нотариуса. Поэтому если, заемщик еще не определился с предметом, то в залог его будет оформить невозможно. В соответствии со ст.339, п.2 ФЗ №367 в залог можно оформит ВСЕ имущество приобретенное в будущем. Прописать кончено данную фразу можно это в договоре, но фактически залога нет, так он не идентифицирован. В данной ситуации банк может взять только права требования по договору купли –продажи. Схема аналогичная, как при залоге первичной недвижимости. Но случаются случаи, когда например клиент определился с предметом залога, то в данном случае будет действовать механизм, как при лизинговом финансировании. Подписывается договор купли-продажи между покупателем (заемщиком) и продавцом, заемщик оплачивает свою часть, банк финансирует свою часть. Возникает право собственности, затем идет регистрация в гос. органах (получает ПТС и т.д.).

Залог прав выручки

Залог прав выручки – залог прав, которые заемщик (исполнитель контракта) получит в будущем, в виде денежных средств, за выполненный контракт. Банк, как правило, при принятии в залог данного вида имущества, кредитует клиента на финансирование данного контракта, наивно полагая, что может контролировать целевое использование кредита. На данный момент времени банки отдают преимущество контрактам, заключённым с государственными органами или крупными коммерческими структурами. Конечно, риск задержки платежей со стороны Заказчика в данном случае сокращается. Но, если заемщик не выполнил в полном объеме свои обязательства, то конечно ему не заплатят и банк останется без залога.

Риски, которые существуют при оформлении в залог прав выручки:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector