Расчет справедливой цены аренды

Определение справедливой стоимости

Справедливость в определении стоимости – несколько неоднозначный термин. Правильная оценка активов компании очень важна для многих моментов ее деятельности. Важно, чтобы оценка была не только правильной, но и соответствовала требованиям, предъявляемым к конкретному активу, ведь они могут быть разными. Каждый способ определения стоимости имеет свои особенности и сферы применения, что не всегда позволяет сделать однозначный вывод для заинтересованных в этой информации лиц. Выходом из ситуации может являться справедливая оценка.

Чем этот вид оценивания активов отличается от других, в чем его характерные особенности и, в целом, как иметь дело со справедливой стоимостью, анализируем в этой статье.

Справедливая стоимость как экономическое понятие

Оценка активов нужна во многих бизнес-ситуациях. Она должна достоверно отражать положение дел на текущий момент времени, хотя рыночная ситуация постоянно изменяется. Результаты оценки должны быть легко интерпретированы относительно интересов разных категорий лиц. Оценивать можно разные основные средства:

ВАЖНО! Определение справедливой стоимости не имеет связи с обязательной оценкой, предусмотренной законодательством и нормативными актами в определенных случаях, таких как, например, приватизация или неденежный взнос в уставной капитал. Процедуры справедливой оценки государство не регулирует.

Справедливая стоимость (англ. «fair value») – та сумма, которой теоретически заинтересованные стороны могут рассчитаться за активы или обязательства (13 Стандарт МСФО).

Характеристики справедливой стоимости:

• оценивается конкретный объект;
• учитываются категории этого объекта, важные для участников рынка (например, место, время сделки, состояние актива, кредитные риски должника для обязательства);
• на справедливую оценку влияют возможные ограничения на продажу или покупку актива либо его применение.

Цель применения справедливой стоимости

Отражение в отчетности по международным стандартам (МСФО) действительной текущей цены активов и обязательств компании нужно для:

• деятельности на международных рынках;
• привлечения зарубежных инвесторов;
• кредитования в иностранных банках;
• создания совместных предприятий;
• поглощений и слияний;
• возрастания стоимости капитала компании.

Когда применяется справедливая оценка стоимости

П. 1 ст. 11 Федерального закона РФ от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» в редакции от 28 марта 2002 года утверждает параметры оценивания активов для внесения их на баланс отдельно по каждому виду. Для активов, приобретенных возмездно, нужно применять:

• оценку по справедливой стоимости, если за актив заплачено в неденежной форме;
• рыночную оценку – при стандартной купле-продаже.

Более точным переводом из Стандарта МСФО с английского языка на русский было бы использование слова «измерение» вместо «оценка», поскольку речь изначально идет о нефинансовых активах.

ВАЖНО! Если стоимость неденежных средств, переданных в уплату за актив, оценить невозможно, справедливая оценка станет затруднительной, тогда придется их оценивать по текущей рыночной стоимости.

Справедливая или рыночная стоимость?

Понятия эти во многом схожи, иногда справедливая оценка совпадает с рыночной (например, для объектов недвижимости, земляных участков, оборудования). Рыночной стоимостью чаще всего считают самую ожидаемую цену, которую за него бы заплатили при наличии свободной конкуренции.

Однако между этими понятиями есть и существенные различия. Сравним справедливую и рыночную стоимости по разным показателям в таблице. При этом прочие условия по умолчанию будем считать равными:

• осведомленность продавца и покупателя актива;
• они совершают сделку по своей воле, без принуждения;
• на рынке их позиции примерно равны.

Расчет справедливой стоимости

Стандарт определения справедливой стоимости подразделяет информацию, на основании которой она производится, на три уровня.

1 уровень, рыночный. Самый надежный и очевидный. Нефинансовый актив оценивается по стоимости такого же на активном рынке в данный момент времени (момент оценки).

2 уровень, корректировочный. Когда актив или обязательство не постоянны, а относятся к определенном периоду, то их стоимость можно определить только в этот период, сравнив с котировками на данный момент. Поэтому справедливая стоимость уже будет не безоговорочной, а скорректированной на время, место, состояние актива и особенности рынка.

3 уровень, ненаблюдаемый. Иногда данные для определения стоимости актива или обязательства невозможно определить прямо (они ненаблюдаемы), в этом случае нужно анализировать весь максимум доступной об активе информации.

Справедливая оценка актива будет относиться к одному из этих уровней:

• первый уровень определяет несомненную оценку;
• второй и третий требуют дополнительных методов оценивания и обуславливания выбора;
• при третьем уровне нужно приводить сопутствующую оценке информацию: изменения в отчетном периоде, суммы затрат и прибылей по этому активу за оцениваемый период, описание процесса оценивания.

Выбор подхода к оценке справедливой стоимости

1. Сравнение с аналогичными активами на рынке по определяющим показателям: в оцениваемый период, в том же объеме и пр.
2. Метод дисконтированных денежных потоков – выяснение способности к стабильной прибыли от актива в прогнозе на оцениваемый срок.
3. Затратный метод – основан на анализе последних балансовых значений.

Примеры применения справедливой стоимости

Пример 1. Деревообрабатывающая фирма на данный момент имеет в избытке доски. Она остро нуждается во фрезеровочном оборудовании и договорилась об его обмене на излишек сырья. Как определить количество, которое нужно передать в уплату за станок? Для этого нужно «сложить цену» данному активу. Это как раз и будет его справедливой оценкой. Для оценивания нужно учесть себестоимость сырья именно для этой фирмы. Если у компании есть постоянные поставщики, то справедливая стоимость составит сумму затрат на покупку аналогичной по объему партии досок у этих поставщиков. По факту, это будет то количество, которое согласится принять в обмен владелец фрезеровочного оборудования.

Пример 2. У компании 1 есть пакет акций компании 2, в данный момент не ведущей деятельность. Ранее они высоко котировались на рынке. По какой цене компания может продать их теперь? Справедливая оценка зависит не от прежних, уже не актуальных котировок (рыночной оценки), а от других факторов, в частности, собирается ли фирма 2 возобновлять свою активность и насколько успешны прогнозы.

Пример 3. Фирма собирается заключить сделку со специализированным имуществом – частью имущественного комплекса предприятия. На рынке такое имущество практически никогда не продается отдельно, поэтому справедливую стоимость придется определять иначе, нежели рыночную.

Как определить справедливую стоимость арендных платежей?

С 2018 года — начала действия федеральных стандартов для организаций государственного сектора, появилось немало новых понятий. Одно из них — справедливая стоимость арендных платежей. В каком случае ее необходимо определять и как это делать? Об этом поговорим в статье.

Зачем определять справедливую стоимость арендных платежей?

Справедливая стоимость арендных платежей определяется на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен — как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях.

При этом по справедливой стоимости арендных платежей в бухгалтерском учете отражаются объекты учета аренды на льготных условиях в контексте п. 26 Стандарта «Аренда»*(1). То есть объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров безвозмездного пользования или в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости.

По справедливой стоимости арендных платежей в бухгалтерском учете признаются:

• объект учета операционной аренды на льготных условиях — право пользования активом (п. 27.1 Стандарта «Аренда»);
• объект учета неоперационной (финансовой) аренды на льготных условиях — основное средство (п. 28.1 Стандарта «Аренда»);
• объект учета операционной аренды на льготных условиях — доход от предоставления права пользования активом (п. 29.1 Стандарта «Аренда»);
• объект учета неоперационной (финансовой) аренды на льготных условиях — доход от предоставления права пользования активом (п. 30.1 Стандарта «Аренда»).

Определение справедливой стоимости арендных платежей является неотъемлемым условием при принятии организациями государственного сектора к бухгалтерскому (бюджетному) учету объектов учета аренды (смотрите, например, Письмо Минфина России от 08.05.2018 № 02-07-08/30805).

Как определить справедливую стоимость арендных платежей?

Информация о методах и порядке определения справедливой стоимости приведена в разделе V Стандарта «Концептуальные основы»*(2).

Учитывая, что справедливая стоимость арендных платежей определяется методом рыночных цен, ее определяют на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами (обязательствами), совершенных без отсрочки платежа (п. 55 Стандарта «Концептуальные основы»).

При определении справедливой стоимости используются документально подтвержденные данные о рыночных ценах, полученные (п. 59 Стандарта «Концептуальные основы»):

• от независимых экспертов (оценщиков);
• сформированные учреждением самостоятельно путем изучения рыночных цен в открытом доступе.

При этом не учитываются возможные (предполагаемые) издержки по сделке, связанные с продажей или иной формой выбытия актива или с передачей обязательства (п. 60 Стандарта «Концептуальные основы»).

Информацию об источниках определения рыночной стоимости арендных платежей целесообразно закрепить в рамках учетной политики учреждения.

Например, в качестве возможных источников могут быть выбраны:

• предложения по схожим объектам, размещенные в сети «Интернет»;
• утвержденные на уровне конкретного муниципального образования размеры арендной платы (смотрите, например, Решение Совета депутатов городского округа Домодедово МО от 17.12.2013 № 1-4/562 «Об определении стоимости арендной платы за недвижимое муниципальное имущество»);
• данные с торгов о начальной цене договора аренды государственного (муниципального) имущества в конкретном регионе;
• Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), утвержденная Приказом Минстроя РФ от 14.09.1992 N 209 (носит рекомендательный характер).

Кроме того, рыночная стоимость арендных платежей может быть запрошена в органе, осуществляющем функции по управлению имуществом, если в рамках конкретного публично-правового образования данный орган наделен такими полномочиями.

В любом выбранном случае, необходимо следовать принципу осмотрительности, согласно которому при ведении бухгалтерского учета необходимо обеспечивать приоритетное признание расходов и обязательств над признанием возможных доходов и активов, отражая указанные объекты учета по самым консервативным оценкам — не завышая активы и (или) доходы и не занижая обязательства и (или) расходы (п. 3 Инструкции № 157н*(3)).

Понравилась статья? Подпишитесь на рассылку новых публикаций.

Остались вопросы? Позвоните и мы на них ответим 8-800-250-8837 . Звонок бесплатный.

Статья подготовлена

Определение справедливой стоимости при аренде или безвозмездном пользовании

Чтобы отразить объекты учета аренды, учреждению необходимо знать их справедливую стоимость.

В каких случаях определяется справедливая стоимость

Как указал Минфин, исключений для оценки справедливой стоимости по договорам аренды и безвозмездного пользования в стандарте «Аренда» не предусмотрено. Определять такую стоимость необходимо даже по краткосрочным договорам.

Оценка справедливой стоимости помогает решить две задачи:

• определить, являются ли условия отношений льготными;
• отразить объекты учета аренды на льготных условиях.

Имущество считается предоставленным на льготных условиях не только по договору безвозмездного пользования, но и по договору аренды, в котором размер арендных платежей значительно ниже их рыночной стоимости. Чтобы провести такое сопоставление, не обойтись без оценки справедливой стоимости.

Однако нужно учесть, что затраты на формирование информации в бухгалтерской отчетности должны соотноситься с ее полезностью и преимуществами от ее использования. Минфин не сообщил, является ли несопоставимость затрат основанием для того, чтобы не определять справедливую стоимость. Вместо этого ведомство рекомендовало при краткосрочном пользовании рассмотреть возможность заключения таких договоров, на которые стандарт «Аренда» не распространяется.

Какое учреждение должно определять справедливую стоимость

Оценка справедливой стоимости — это внутренняя учетная процедура. Проводить ее должно каждое учреждение, отражающее объекты учета аренды.

Минфин разъяснил: если сторонами договора являются организации бюджетной сферы, им целесообразно сопоставлять стоимостные оценки. Например, у передающей стороны могут быть данные о стоимости аренды исходя из предыдущих сделок с имуществом. Получателю следует их запросить, чтобы избежать излишних трат.

В то же время Минфин подчеркнул, что по стандарту передающая и получающая стороны не обязаны сопоставлять оценки. Общее правило об учете государственного и муниципального имущества по стоимости, которую указала передающая сторона, также не применяется.

Допускается запрашивать данные о стоимости аренды у органов власти, уполномоченных предоставлять аналогичное имущество в возмездное или безвозмездное пользование.

В использовании оценок, предоставленных небюджетными организациями — контрагентами Минфин не видит оснований.

Если получить сведения о стоимости аренды не удалось, проведите оценку самостоятельно. В учреждении этим занимается комиссия по поступлению и выбытию активов.

Что оценивается при определении справедливой стоимости

В зависимости от ситуации справедливую стоимость определяйте в отношении стоимости арендной платы либо стоимости имущества.

При определении того, являются ли условия отношений льготными, справедливую стоимость необходимо сравнить с ценой возмездного пользования согласно договору. Цена пользования — это арендная плата. Следовательно, справедливую стоимость нужно определить в отношении ее.

При отражении объектов учета аренды на льготных условиях используется справедливая стоимость арендных платежей.

Напомним, что арендные платежи включают две суммы: арендную плату и выкупную цену, которая представляет собой платежи в счет приобретения имущества.

Однако в стандарте есть условие, исключающее из расчета справедливой стоимости выкупные платежи. Справедливую стоимость арендных платежей предусмотрено определять так, как если бы на рыночных условиях было предоставлено лишь право пользования.

Получается, что для отражения объектов учета аренды на льготных условиях справедливая стоимость определяется также в отношении арендной платы. Она используется при учете как операционной, так и неоперационной аренды.

Полагаем, это позволяет сделать вывод о том, что в стандарте не регламентирован порядок оценки справедливой стоимости в отношении договоров с условием о выкупе имущества. Поскольку стандарты устанавливают лишь минимальные требования к учету, по таким договорам будет экономически верным предусмотреть в учетной политике следующий подход.

Определите, к какому виду аренды относятся отношения: операционная или неоперационная аренда.

Если отношения признаются операционной арендой, оцените справедливую стоимость в отношении арендной платы. Сравните ее с арендной платой, установленной в договоре (при наличии). Если справедливая стоимость окажется значительно больше, признавайте условия арендных отношений льготными и используйте такую стоимость для учета объекта. В этом случае выкуп считается самостоятельной отсроченной сделкой, экономически не связанной с арендой.

Если отношения признаются неоперационной арендой, оцените справедливую стоимость в отношении имущества. Сравните ее с суммой арендной платы и выкупной цены, установленных в договоре. Условия отношений признавайте льготными, только если справедливая стоимость имущества окажется существенно больше. Для отражения объекта учета аренды используйте наименьший из показателей:

• сумму справедливой стоимости арендной платы и дисконтированной выкупной цены согласно договору;
• справедливую стоимость имущества.

Когда сумма арендных платежей равна справедливой стоимости имущества, признавать условия льготными некорректно. Для целей применения стандарта такое равенство является признаком обычной неоперационной аренды. Значительная скидка по арендной плате в этом случае компенсируется более высоким размером выкупных платежей.

Выкупные платежи не оцениваются по справедливой стоимости, поскольку условия выкупа различаются в зависимости от покупателя.

Каким методом определять справедливую стоимость арендной платы

Справедливую стоимость определяйте методом рыночных цен.

При его использовании руководствуйтесь общими правилами, установленными стандартом «Концептуальные основы …».

Минфин разъяснил, что дополнительно можно использовать правила определения текущей оценочной стоимости нефинансовых активов, закрепленные в Инструкции N 157н. Однако применять их следует лишь по аналогии и в части, не противоречащей стандартам. Этот вывод можно сделать исходя из того, что в данной инструкции порядок определения первоначальной стоимости объектов учета аренды указан отдельно от порядка определения текущей оценочной стоимости. Применение правил оценки из Инструкции N 157н рекомендуем отразить в учетной политике.

Если возникнут сложности с оценкой справедливой стоимости по стандартам и инструкции, можете воспользоваться одним из методов определения НМЦК, как если бы вы планировали закупку. Для этого к оценке можно привлечь работников контрактной службы или контрактных управляющих.

Какие данные о рыночной стоимости аренды использовать при оценке

Используйте данные о текущих рыночных ценах или недавних сделках с аналогичными или схожими активами, которые переданы в аренду при сравнимых обстоятельствах.

Чтобы цены считались рыночными, выбирайте текущие предложения или недавние сделки, которые удовлетворяют следующим условиям:

• стороны желают совершить сделку, проинформированы об объекте аренды и направлении его использования, а положение арендатора не является причиной для заключения сделки на вынужденных условиях;
• передающая сторона заинтересована в передаче объекта на рыночных условиях по наилучшей цене и не имеет необходимости удерживать объект до получения предложения хуже рыночного;
• сделка совершается между несвязанными сторонами, каждая из которых действует независимо, то есть стороны сделки не связаны отношениями, в результате которых устанавливаются нетипичные для рыночных условий цены.

Не используйте предложения и сделки, при которых цены были индивидуально завышены или занижены в результате скидок, премий и др.

При отборе цен руководствуйтесь принципом осмотрительности. Объекты учета аренды должны быть оценены по самым консервативным оценкам, не завышая стоимость активов и доходы и не занижая размер обязательств и расходы.

При определении рыночной цены используйте только документально подтвержденные данные. Они должны обладать прогностической или подтверждающей ценностью. Для этого комиссии учреждения нужно полагаться на надежные источники, а также получить любые доказательства достоверности документов, например оригинальные подписи или снимки экрана.

Где брать данные о рыночной стоимости аренды

Комиссия учреждения может получить данные самостоятельно путем изучения цен в открытом доступе.

Минфин пояснил, что при оценке права пользования недвижимостью можно учитывать данные о средней стоимости аренды за квадратный метр по аналогичным объектам, расположенным на территории того же муниципального образования.

Ведомство также указало, что привлекать независимых оценщиков необязательно. Особенно это касается движимого имущества и недвижимости с небольшой стоимостью. Учреждение может привлечь оценщика, если, например, все другие способы оказались недоступны.

Таким образом, необязательно пользоваться исключительно источниками из перечня в Инструкции N 157н.

При определении справедливой стоимости недвижимости не используйте кадастровую оценку.

За какой период рассчитывать справедливую стоимость арендной платы

Справедливую стоимость рассчитывайте за весь срок договора.

Минфин отметил, что так нужно поступать, даже если договор заключен на 49 лет.

Исключение — договоры, заключенные или пролонгированные на неопределенный срок. По ним Минфин рекомендовал определять справедливую стоимость исходя из периода трех лет после года, за который составлена последняя бухгалтерская отчетность.

Полагаем, при таком подходе потребуется ежегодно переоценивать объекты учета аренды, включая в расчет новый год трехлетнего срока. Конкретный порядок переоценки рекомендуем закрепить в учетной политике.

Что нужно дополнительно учесть при отражении объектов по справедливой стоимости

В расчет не включайте издержки, которые возникли при заключении договора.

Если данные о рыночной стоимости аренды по каким-либо причинам недоступны на дату признания объекта в учете, отражайте его на балансовых счетах в условной оценке, равной одному рублю.

Минфин отметил: учет объекта в условной оценке — это временная мера. После получения данных о рыночных ценах комиссия учреждения должна пересмотреть балансовую стоимость объекта.

ЭТА НОВОСТЬ В КОНСУЛЬТАНТПЛЮС

Подробную информацию по этому вопросу вы можете получить в КонсультантПлюс, раздел «Законодательство»,

Тема: Справедливая стоимость в ФСБУ для госсектора

Опции темы

Поиск по теме

Справедливая стоимость в ФСБУ для госсектора

Коллеги, добрый день.
Вопрос в том, что за зверь «справедливая стоимость» в федеральных стандартах бухучёта для госсектора и с чем его едят.
Первоначально это понятие есть в Приказе Минфина России от 31.12.2016 N 256н «Об утверждении федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора» (раздел V)
Интересует же его практическое применение при использовании другого ФСБУ — Приказ Минфина России от 31.12.2016 N 258н «Об утверждении федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда»

Дело в том, что мы как бюджетное учреждение используем имущество по договорам безвозмездного пользования (на ссуду распространяется ФСБУ 258н по аренде). И при постановке на учёт такого имущества согласно ФСБУ теперь должны определять его справедливую стоимость, причём не только самого имущества, но и арендных платежей.
Вопрос в том, правомочны ли мы её определять сами (и как это должно тогда оформляться) или это должно быть что-то не меньше отчёта оценщика?

Отвечает Олеся Орлова, эксперт Системы Госфинансы

Стандарты не устанавливают четкий порядок определения справедливой стоимости: ни конкретных лиц, которые должны делать это, ни методики определения, ни документов, которыми определение цены оформляется. Следовательно, учреждение вправе определить порядок самостоятельно, закрепив его в учетной политике.

Что касается информации о стоимости и её источников. Конкретного списка сайтов (иных источников) законодательно не установлено. Следовательно, подойдут любые содержащие необходимую и актуальную информацию. Термин «аналогичное» не значит абсолютно похожее, но означает «сходное», «подобное». Очевидно, что полученное вами имущество не настолько особенное и эксклюзивное (если только это не историческое помещение), чтобы хотя бы близких аналогов на рынке ему не нашлось.

Также существует несколько методов расчета рыночных цен, из которых можно выбрать наиболее Вам подходящий. Посмотрите о них в рекомендации Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг). Сделанные расчеты должны быть документально оформлены (в любом удобном учреждению виде). Метод сопоставимых рыночных цен, который применяют при закупках также может быть применен для определения справедливой цены (смотрите образец расчета). То есть выбирайте подходящий метод, закрепляйте его в учетной политике и к учреждению вряд ли можно будет предъявить какие-либо претензии в правильности определения справедливой стоимости. Сведения у арендодателя получить можно, но они не в полной мере будут отражать справедливую стоимость имущества – их можно использовать как один из источников информации.

коллеги, как у кого обстоят дела с определением справедливой стоимости на сегодняшний день?
В соответствии с п. 26 Приказа Минфина России от 31.12.2016 № 258н
«Об утверждении ФСБУ «Аренда», объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров безвозмездного пользования отражаются в бухгалтерском учете по их справедливой стоимости, определяемой на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен — как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях.
Исходя из этой нормы, я применила метод НМЦК, используя данные сайта авито (нашла там все-таки несколько аналогичных предложений). Оформила все актом. Перед этим запросила данные у передающей стороны, получила ответ, что информации о спр.стоимости у них нет и не будет.
Уже была удовлетворена результатом проделанной работы. Оговорюсь — договор безвозмездного пользования согласован с Теруправлением Росимущества.

НО — 29.06.18 посетила ВКС с участием Сивец. Там она разъяснила, что если договор заключен без участия Росимущества, то определять спр.стоимость методом НМЦК. А если договор заключен с участием Росимущества — то обращаться за оценкой к ним! при этом СВ сказала, что на сегодняшний день Росимущество дает ответы, что не знает, но Минфин будет на него давить, дабы работу эту ускорить. А пока оценки нет, исходя из принципа осмотрительности, временно следует показать условную оценку (здесь я точно не уверена, но вроде как 1кв.м=1руб.), а далее, пока информация о спр.стоимости не будет выбита из Росимущества, на каждую отчетную дату объясняться по усл.оценке в ПЗ!

также СВ оговорила, что никаких независимых оценок за деньги проводится не должно!

и вообще этой информацией она мне все подпортила. Стандарт не устанавливает четкого порядка определения спр.стоимости, не определяет разные варианты для договоров согласованных и не согласованных с Росимуществом, а здесь с трибуны заявили, что надо-то вот так.