Robo6log.ru

Финансовый обозреватель
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиции в недвижимость германии

Инвестиции в недвижимость Германии

Или что необходимо учитывать при выборе инвестиционного объекта?

Есть ли у конкретного объекта потенциал, можно выяснить только после анализа всех шансов и рисков. Для этого нужно не только хорошо разбираться в недвижимости, но и иметь чутье на изменения и потребности рынка.

В Германии доходная или ее еще называют инвестиционная недвижимость делится на 3 категории: жилая, коммерческая и особая.

Доходные дома и жилые комплексы в Германии для иностранного инвестора выглядят на первый взгляд одинаково. Почему же инвестирование в Германии имеет очень большую популярность у инвесторов со всего мира и считаются самым надежным и стабильным видом инвестиции? На это влияют многие факторы:

1. Структура собственников

В Германии только 40% жилых квартир и домов находится в собственности у тех, кто в них проживает. Если сравнивать с другими европейскими странами, где этот процент составляет от 52% до 83%, то количество собственников в стране очень низко. Данный факт привел к тому, что рынок аренды стал очень популярным в стране, причем среди разных слоев населения. В Европе есть еще только одна страна с аналогичной ситуацией – Швейцария, но там, к сожалению, воспользоваться таким видом инвестиции могут только местные жители.

2. Устоявшаяся система прав и обязанностей арендаторов и арендодателей

Отношения между арендаторами и арендодателями в области жилой недвижимости четко прописаны в Гражданском кодексе, который обеспечивает защиту интересов как одной, так и другой стороны. Например, в Гражданском кодексе прописаны сроки и причины расторжения длительных договоров аренды, порядок передачи арендуемого жилья, условия повышения арендной ставки, обязанности арендаторов и арендодателей.

3. Цены на жилую недвижимость

В Германии цены на недвижимость стабильны. Рост цен на недвижимость не выше роста потребительской корзины и составляет в среднем 1,5%. Вместе с потребительской корзиной растут и цены на аренду. Именно факт отсутствия завышенных цен и спас рынок немецкой недвижимости от последнего финансового кризиса.

4. Демографическое развитие в стране

Несмотря на низкий уровень рождаемости в стране, наблюдается рост квартиросъемщиков и арендуемой площади. Большая часть квартиросъемщиков будет состоять из одного или двух человек. Число семей-квартиросъемщиков, состоящее из трех и более человек, будет неуклонно падать. Эксперты прогнозируют, что спрос на арендуемое жилье вырастет к 2025 году на 6%.

Количество пустующих помещений также отличается на востоке и западе. В восточных землях это 11%, в западных 3%.

На данный момент самыми лучшими инвестиционными городами считаются города в восточных землях, где есть высшие учебные заведения

5. Надежный денежный поток и устойчивая рентабельность

Надо отметить, при инвестиции в зарубежную недвижимость, по сравнению с нестабильн ой ситуаци ей на мировом финансовом рынке жилая немецкая недвижимость дает устойчивую и регулярную прибыль.

6. Выгодные условия финансирования

Немецкие банки охотно финансируют жилую недвижимость. Р оссийские инвесторы также могут воспользоваться финансовыми программами нескольких немецких банков. Благодаря минимальным рискам данного вида инвестици й ставки ипотечного кредита очень низкие и составляют на сегодня 4,5% фиксированных процента на 10 лет.

7. Развитая система управления недвижимостью

Система управления недвижимостью в Германии существует уже более 60 лет. За это время были созданы подробные законодательные нормы для управляющих компаний. В последние годы стали появляться и русскоязычные компании, с одной из них мы тесно сотрудничаем.

8. Коммунальные услуги

Оплата б ольш ей част и коммунальных услуг перекладывается на арендаторов. Арендодатель оплачивает только услуги управляющей компании, которые составляют приблизительно 17 евро за квартиру в месяц, а также расходы по техническому содержанию здания, примерно 25 цента за кв.м. Здесь нужно учитывать, что если в доме есть свободные квартиры, то налог на землю, страховки и часть коммунальных услуг оплачивает арендодатель в долевом соотношении, пока данные помещения не будут сданы.

9. Состояние жилого фонда

Более половины объектов недвижимости в стране старше 40 лет. Поэтому при выборе объекта недвижимости нужно обязательно обращать внимание на год постройки или год капитального ремонта. Например, в восточных землях в 90-х годах была отреставрирована большая часть домов, в западных землях в большей части домов в последние 30-40 лет капитального ремонта не проводилось.

10. Основные обязанности арендодателя

  • Предоставление жилой площади, пригодной для жилья на срок действия договора.
  • Техническое состояние здания и прилегающая территория не должны нести угрозы для окружающих. Сюда, например, в зимний период времени может относиться уборка снега и удаление сосулек.
  • Если дом является памятником архитектуры, то элементы старины должны быть сохранены собственником.
  • Оплата муниципальных услуг. Например, если перед домом асфальтируют дорогу по решению муниципалитета.
  • Низкий уровень технического состояния здания, который может привести к постепенному расселению дома.
  • Неуплата арендной платы. Правда, здесь есть много способов снизить данный риск до минимума, включая специальное страхование на этот случай.
  • Потеря жильцов. За домом нужно постоянно следить и создавать комфортные условия для проживания. Эту задачу перенимает на себя управляющая компания.

Инвестируя в коммерческую недвижимость Германии, можно как и очень хорошо заработать, так и много потерять. С одной стороны – высокая рентабельность, с другой стороны – скрытые коньюктурные колебания. Планируемое повышение стоимости объекта может не оправдаться из-за изменения требований по использованию объекта или увелечения эксплуатационных расходов. Анализируя коммерческую недвижимость, мы обращаем особое внимание на перспективность . К этому относится, как оценка месторасположения, так и оценка здания. Дополнительно делается анализ состава арендаторов и анализ получаемой прибыли на длительный срок. При этом мы прорабатываем различные сценарии, как, например, увелечение издержек на содержание или смена арендатора.

Коммерческая недвижимость имеет в кругу отдельных инвесторов большую популярность. Такой вид инвестиции считается менее надежным, чем инвестиции в жилую недвижимость, но более рентабельным.

1. Законодательная база

Отношения между арендатором и арендодателем урегулированы только частично в законе. Сторонам предоставлена большая свобода в выборе прав и обязательств друг перед другом, которые подробно регулируются договором аренды.

2. Цены на коммерческую недвижимость

Цены на коммерческую недвижимость формируются большей частью, основываясь на финансовых показателях объекта. На стоимость объекта влияют продолжительность договора аренды и доход от аренды. Самыми надежными договорами считаются такие, которые заключены на срок от 10 до 15 лет. Самые высокие показатели по рентабельности имеют коммерческие объекты, где срок договора не ограничен и договор аренды может быть достаточно быстро (от 3-х месяцев до 1 года) расторгнут.

Банки оценивают инвестиции в коммерческую недвижимость, как инвестиции повышенного риска, поэтому некоторые банки готовы финансировать приобретение объекта только в том случае, если размер коммерческой площади в составе объекта не превышает 30%. Большое внимание в б анк ах обращают также и на срок договора аренды. Если договор заключен на 10-15 лет с известным в стране арендатором, то есть все шансы получить кредит на такой объект.

Читать еще:  Закон об инвестициях в рк

4. Коммунальные услуги

Оплата к аки х коммунальны х услуг ложится на плечи арендатора, а каки х на арендодател я, регулируется в договоре аренды, а не в законе, как у жилой недвижимости. Поэтому здесь встречаются и договоры, где арендатор несет все расходы, включая расходы на управление и техническое содержание здания, так и договоры , где арендодатель дополнительно несет расходы по оплате налога на землю и расходы по страховкам. Последний вариант может значительно снизить рентабельность объекта. За свободные помещения, как и в жилой недвижимости, платит арендодатель.

Если по договору аренды управлением объекта занимается арендодатель, то он может перепоручить это обязательство управляющей компании. Стоимость таких услуг – 5% от арендной ставки.

  • По истечени и срока арендного договора арендатор освобождает чаще всего целиком все помещение и арендодатель лишается сразу всего дохода от объекта. До момента въезда нового арендатора арендодатель несёт все расходы по содержанию данного объекта недвижимости.
  • Банкротство арендатора. В таком случае даже договор ы , заключенные на 10-15 лет, теряют свою привлекательность.
  • Срок поиска нового арендатора в разы больше, чем у жилой недвижимости и составляет в среднем 1 год.
  • Коммерческие помещения, которые не сданы в аренд у, теряют в своей стоимости иногда в несколько раз в отличии от жил о й недвижимости.

К особой недвижимости относятся отели, общежития, больницы, дома престарелых и другие.

1. Законодательная база

Отличительной особенностью таких объектов является то, что на них распространяются особые нормы, которые надо учитывать. Например: нормы по пожарной безопасности, специальные разрешения на ведение той или иной деятельности и т.д. То есть собственник возлагает на себя больше ответственности за такие объекты, соответственно несет больше расходов, связанных с управлением и обслуживанием.

При невыполнении какого-либо предписания, муниципальные власти могут закрыть ведение данного бизнеса. Выполнение их требований порой связано с большими денежными затратами, а иногда просто невыполнимо.

При выборе такого объекта для инвестиции необходимо особенно тщательно проверить его на возможные будущие требования муниципалитета, техническую и финансовую возможность их выполнения.

2. Коммунальные услуги

Коммунальные расходы, как правило, намного выше обыкновенного, что связано со спецификой бизнеса. Например, расходы на мебель и инвентарь, повышенная частота уборк и помещений, большее количество мусора, а чаще и вывоз специального мусора, расходы на персонал.

Управление такими объектами чаще всего осуществляется специально созданным для этого юридическим лицом, например ГмбХ, которое может принадлежать или собственнику, или арендатору, одновременно занимающемуся управлением объектами.

Получить финансирование на такие объекты крайне сложно. Чаще всего такие объекты финансируются под отдельные государственные программы, например, через Банк реконструкции и развития.

В нашем словаре можно найти ответы на многие вопросы по теме «Инвестиция»:

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Германии

Надёжный рынок и правовая защита иностранных инвесторов

Основополагающим фактором успеха при инвестициях в Германии является ваш партнер в этой стране. Его связи, профессионализм, опыт, команда специалистов, имидж и методология реализации транзакций будут оказывать непосредственное влияние на успех ваших инвестиций в Германии. Вашей основной задачей на первоначальном этапе является выбор правильного партнера. Сконцентрируйте своё внимание именно на проверке партнера, потом — на продукте.

Наш Холдинг реализует проекты с доходной недвижимостью Германии с 1977 года, инвестируя капитал в коммерческую недвижимость, — как самостоятельно, так и по заказу инвесторов. На основе полученного опыта реализованных проектов мы разработали прозрачный и понятный механизм построения модели, позволяющий инвестором эффективно решать свои инвестиционные задачи комплексно. В частности, можно кратко отобразить весь путь в несколько этапов.

Выбор оптимальной инвестиционной стратегии
Определение подходящей юридической структуры
Детальный расчёт налогообложения

Выбор идеального объекта в соответствии с заданным инвестиционным фокусом
Проведение экспертиз объекта — юридическая, экономическая,
техническая
Подтверждение источника происхождения инвестиционного капитала
Составление бизнес-плана

Этап финан­сирования и оформления сделки

Оформление банковского кредитования (при необходимости)
Разработка, согласование и нотариальное заключение договора купли-продажи
Переход права собственности

Этап управления объектом недвижимости

Управление компанией и инвестиционным объектом
Ежеквартальные финансовые отчеты
Налоговая отчетность
Контроль исполнения договоров

Этап возврата инвестиций

Возврат инвестиций инвестору
Стабильное, периодическое получение дохода
Возможность продажи компании с действующим объектом недвижимости

Германия — оптимальный и привлекательный рынок для инвестиций в недвижимость

  • стабильная экономика
  • умеренный (без скачков) рост рынка комерческой недвижимости
  • прогнозируемые риски
  • низкие ставки по кредитам
  • защищенные законодательством инвестиции
  • неприкосновенность частной собственности
  • разумный уровень цен в сравнении с другими европейскими странами.

Инвестиционная стратегия — почему она необходима?

Многие инвесторы, которые обращаются к специалистам BiG Property, еще не сформировали четкой инвестиционной стратегии. Зачастую наши клиенты и партнеры опираются на свой опыт, полученный в других странах. Для того чтобы выбрать объект, подходящий конкретному инвестору, необходимо определить цель инвестиций и ответить на ряд вопросов, среди прочего:

  • Какие риски и уровень доходности приемлемы для вас?
  • Планируете ли вы привлекать финансирование или приобретать объект полностью за собственные средства?
  • Какова стратегия выхода из проекта?

Рассматривая рынок инвестиций в Германии, можно выделить три основные инвестиционные стратегии:

Стратегия 1.

Высоколиквидный стрит-ритейл: пешеходная зона в центре городов ТОП-7

На высоколиквидные объекты в центре Мюнхена сегодня нацелены инвесторы всего мира. Это посещаемые торговые центры, регулярно растущие в цене и пользующиеся неизменным спросом.

Однако иностранному инвестору стоит учитывать ряд факторов:

  • повышенный спрос оказывает непосредственное давление на рентабельность
  • высокие эксплуатационные расходы
  • доходность на уровне 0-3% годовых
  • дополнительный риск — высокая конкуренция торговых сетей в центре города

Стратегия 2.

Надежные объекты, сданные в долгосрочную аренду ТОП арендаторам и генерирующие ежемесячный доход вне зависимости от конъектуры

40 лет работы на рынке Германии сформировали стратегию BiG Property: мы ориентируемся на торговые объекты, доходные дома, дома престарелых и бизнес-центры стоимостью от 3 млн евро.

  • Формула успеха: якорный арендатор с рейтингом ААА + долгосрочный договор аренды 15-25 лет.
  • Анализ расположения: объект интересен и удобен для клиентов = перспективен для арендатора = приносит доход инвестору.
  • В центре внимания — объекты Core и Core Plus: новые объекты с гарантией от застройщика и объекты, прошедшие модернизацию.

Стратегия 3.

Оппортунистическая. Строительные проекты

Строительный риск считается одним из самых высоких в Германии:

  • несоблюдение сроков реализации проекта, банкротство субподрядчика
  • договор аренды подписывается перед началом строительства — в случае несоблюдения сроков он попадает под угрозу
  • на выходе объект отличается от изначального плана; длительный процесс получения разрешений
Читать еще:  Инвестиционная политика региона это

Именно поэтому BiG Property выступает в строительных проектах исключительно с интересами капитала. BiG Property покрывает дефицит собственного капитала девелопера и в результате выкупает готовый проект. Так инвестор принимает непосредственное участие в проекте, переложив строительные риски на застройщика.

Инвестиции в недвижимость германии

Сегодня Сергей Смирнов пообщался со своим давним приятелем Антоном Усковым, который уехал в Германию в 2013 году. Антон за эти годы успел купить и запустить два отеля в Германии.

Сергей выяснил все подводные камни инвестиций в недвижимость Германии и с помощью Антона развеял, некоторые мифы, которые обычно есть у российских инвесторов, пытающихся купить недвижимость в Германии.

Орфография и стиль автора сохранены.

Ты учился и жил в Германии, это конечно упрощало в некотором роде решение задачи, но всё-таки как ты искал первое задание под отель?

То, что я учился и жил в Германии, это ОЧЕНЬ упростило решение задачи. Самая главная ошибка масштабирования бизнеса на другую страну – это считать, что там все крутится и вертится по тем же законам, что и в России. Это равно выстрелу себе же в колено.

Второй важный момент – перед поиском необходимо сформировать для себя четкие критерии для выбора. Иначе потратишь много времени на красивые обертки, в которые завернуты отвратительные объекты. Искал я самостоятельно, так как география была широкой, а в Германии агентства недвижимости носят достаточно региональный характер.

Кроме того, я всегда любил делать все сам, но трюк этот лучше не повторять, так как для этого нужно хотя бы говорить на немецком без нижегородского акцента, а также уметь вести беседу с немцами даже в состоянии сильного алкогольного опьянения. Если ваш немецкий на уровне школьной программы или института, то так не получится. Схема была простая: я выбрал 10 объектов по своим критериям, все осмотрел лично, составил сравнительный анализ и выбрал.

Имея теперь опыт управления отеля, чтобы ты посоветовал самому себе, если бы имел возможность отправиться в прошлое? На что бы обратил внимание?

Честно говоря, доволен всем. Единственное, теперь я знаю, как осуществить все намного быстрее. Обкатанные схемы позволяют автоматизировать процесс.

Что было самым сложным в запуске отеля?

Не пойти по стандартному пути: купил, немного модернизировал, запустил. Все работает, а прибыль небольшая. Сложно было решиться на полную перезагрузку, потерять год на это, зафиксировать упущенную прибыль. Это психологически сложно после покупки. Хочется быстрее начать окупаться уже. А тут решаешься на еще большие траты, хотя отель был готов к старту сразу же. Он был работающим при покупке.

Кто основные твои клиенты?

90% это немцы, естественно. Пенсионеры, приезжающие по работе, отдыхающие. Германия страна равномерного развития, то есть предприятия работают везде, а значит и по бизнесу ездят по всей стране. Развит местный туризм. Немцы любят свою страну и каждые выходные изучают ее уголки. Конечно, есть и иностранцы, даже из России. В общем, срез очень разнообразный. Пенсионеров действительно много, у них, видимо, не российская пенсия.

Откуда они приезжают?

Да со всех уголков Германии и мира.

Какой средний чек?

Вот это очень важный вопрос. Средний чек за размещение 30 евро с человека за ночь, а вот ресторанный средний чек в среднем 35-40. Ресторан действительно больше приносит, чем гостиница. Но наиболее эффективны они вместе. Чек в ресторане немаленький. Удивлены? Рядом нет конкурентов вообще. Это был один из критериев поиска – составление карты конкурентов с оценкой расстояния удаления. Этому я научился у японцев. Они так делают даже для лавки со шнурками. Иными словами, моему клиенту выгоднее мне заплатить больше, чем ехать за 10-15 километров в другой ресторан. Но и цены нельзя завышать. Много приносит, естественно, алкоголь. У меня не городской отель, люди приезжают отдыхать, поэтому оставляют намного больше, чем в городе.

Средняя загрузка по году?

60-70 процентов, зависит от погоды. Но может быть и полная просадка до 20-30%, но это не часто и не долго. Плохо, если зима без снега. Я выбирал отель, чтобы он был эффективен круглый год. Поэтому выбрал тот, который интересен летней природой заповедника и зимними горнолыжными трассами.

На что больше всего обращают внимание немецкие туристы?

Качество во всем. Высшее качество. Сделано в Германии. Я сейчас, когда приезжаю в Россию, понимаю, что 99% гостиниц это уровень хостелов или ночлежек. Вот сейчас я пишу этот ответ, а в соседнем номере явно делают детей, конечно, отвлекают. Ребята, шумоизоляция изобретена уже давно. Немцы могут проверить пыль под кроватью, сфотографировать и выложить в сеть. Если вы предложить ему говно кофе, то есть вероятность, что это будет последний день успешного бизнеса. Если белье постельное не белое и не скрипит от чистоты, то тоже считайте, что все пропало. А если булочки привезли не рано утром к завтраку, а как здесь вчерашним днем, то могут и резко возмутиться. В общем, качество и еще раз качество. И доброжелательность. Вы знаете, в Германии можно любого чиновника уволить за недоброжелательность? А официанта тем более! И не натягивайте натянутую улыбку уставшего дальнобойщика, будьте доброжелательны искренне, это же ваши деньги идут к вам.

Требования к сервису, к чему придираются?

Как сказал, все должно быть на высшем уровне. И не думайте, что это только в 5 звездах. Нет! 5 звезд – это не качество сервиса, это ассортимент продуктов и сервисов. А качество везде должно быть отличным.

Ресторан стоит ли открывать при отеле? Или лучше апарт-отель?

Только с рестораном! Это более 50% прибыли. И это не так сложно. Немцы любят хорошо посидеть, поесть сытно и выпить. Зачем терять эту прибыль?

Как ты получал звёзды у отеля?

Есть немецкая ассоциации отелей, приглашаешь комиссию, у них четкие требования. Никакого субъективизма, оценивают, присваивают звезды. Кстати, немцы ценят именно немецкие звезды, так как знают, что это объективная оценка, а не международная, где не все так однозначно.

Поговорим вот о чем. Россияне полагают, что надо ехать в крупные города и покупать там апартаменты под сдачу. У тебя совсем другой опыт, небольшой городок. Почему?

Я очень сильно сомневаюсь, что апартаменты вообще окупят себя. Это вообще гигантская глупость. Масса вопросов сразу: как вы их сдавать то собираетесь? Кто этим будет управлять? После этого какая доходность останется? Хотите сами, а как без разрешения на работу? Там доходность будет как у сберкассы: вложил, а все сгорело. В крупные города надо заходить с крупными суммами: от 100-200 миллионов евро.

Читать еще:  Инвестиционный портфель понятие

В чем заблуждаются инвесторы из России?

Во всем. Они не понимают принципов работы европейской в целом и немецкой в частности экономик. Они не знают особенностей управления зданиями в Европе. Они не знают особенностей банковской и юридической систем. Почему-то думают, что в Папуа Новой Гвинеи тоже все так же. Очень много фатальных ошибок делают. Пример: покупают здание, а не спрашивают энергетический паспорт. Сколько вы будете тратить на отопление? Расчет сделали? Какое отопление? Какой вид топлива? У нас часто такие вопросы задают? Нет, вообще об этом не думают. И есть большая вероятность, что вы тогда попадете сразу на весомую сумму на модернизацию системы отопления, так как впарят вам котельную из прошлого. Да, центрального отопления почти нет. И это правильно и эффективно.

У тебя был собственный бизнес в России, насколько сложнее вести бизнес в Германии. Вот к примеру у тебя ресторан при отеле. У нас можно сойти с ума чтобы открыть отель, как это в Германии решается?

В Европе бизнес вести реально легче. Там можно прийти в налоговую и поторговаться. Удивлены? Можно! И тебя не пошлют, а предложат варианты. Сделают скидку. В налоговой. Разрешительная система для людей, а не для чиновников в Германии. На многое лицензий и сертификатов вообще не надо. Очень многое в Германии делается на доверии. Но постарайтесь его не потерять, вход будет закрыт быстро. Недавно один знакомый юрист из Берлина рассказывал, что, да, налоговую в Германии можно обманывать года два-три. Потом машина заработает так, что не будете успевать счета юристов оплачивать. Но для прозрачного и честного бизнеса там открыты все двери. Нет идиотских проверок или невыполнимых требований по пожаробезопасности.

Есть ли сегодня интересные решения по инвестициям, если говорить о вложении русских денег?

Да, много. Кстати, кто сказал, что к русским деньгам плохо относятся? Не смотрите ОРТ, это неполезно. Очень много интересных проектов. Германия – ведущая европейская экономика, ее стабильность впечатляет. Она развивается и растет. Рост – это много новых и интересных проектов. Если говорить о бизнесе гостеприимства, о бизнесе гастрономии, то здесь рост в некоторых регионах вообще двузначный. Поэтому решения есть. И не только в Германии.

Как сложно завести деньги в Германию легально?

Если деньги на 100% легальные, то как в магазин сходить. Если не совсем, то для каждой проблемы есть свое лекарство. Но лучше довериться профессионалам, самостоятельные изыски могут закончиться сроком и вполне реальным. И полной потерей денег. Но любая проблема решаема в нашем очень глобальном мире.

Перечисли напоследок 5 типичных ошибок новичка в инвестициях в Германию.

Во-первых, он думает, что умнее немцев (мы то выросли/жили/выжили в 90-е, нас не обманешь) и поэтому сразу попадает на покупку неликвида. Какого-нибудь мега исторического здания с мега обременениями, а выглядит все красиво же. Во-вторых, он оценивает любой объект, как в России, а там важны другие критерии (я уже говорил, например, про энергетический паспорт). В-третьих, он не знает особенности налогового законодательства и неправильно конфигурирует систему бизнеса. В-четвертых, он не может сделать правильный выбор, не зная особенностей и географии страны. В-пятых, как турист он под впечатлением, а значит не очень адекватен. Из-за этого некоторые в такие проекты залезали, что удивляешься. Спросите, узнайте, учитесь на чужих ошибках.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал Fuck you money и первыми узнавайте все тонкости инвестирования в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость германии

Почему немецкий рынок недвижимости не ощутил значительных последствий кризиса, и развивается ли с ростом цен пузырь на данном рынке?

Несмотря на отдельные существующие мнения, прогнозирующие образование спекулятивного пузыря, Институт немецкой экономики и Федеральное министерство экономики и технологии считают, что данная угроза не существует. Такого же мнения придерживается и Федеральный банк (который, однако, в октябре 2013г. предупредил, что завышение цен на жилую недвижимость в густонаселенных больших городах местами может доходить до 20%).

Система финансирования строительства и приобретения недвижимости в ФРГ отличается преимущественно неизменяемой процентной ставкой и более высокими требованиями к доле собственного капитала. Рост интереса населения к приобретению недвижимости сопровождался лишь умеренным ростом объема выданных целевых потребительских кредитов. Кроме того, развитие цен наблюдается не на всей территории ФРГ, а лишь в отдельных регионах, университетских и больших городах.

Рост цен на недвижимость является некой корректировкой ее многолетней недооценки. Так, стоимость квадратного метра городской недвижимости могла достигать одной трети от стоимости квадратного метра в Испании или во Франции. Важным фактором является также недостаточное предложение на рынке. Несмотря на повышенную строительную активность в последние годы, спрос значительно превышает предложение. Строительный бум охватывает прежде всего дорогостоящие объекты. С данной проблемой городские администрации борются предписанием квот на строительство доступной жилой недвижимости при выдаче разрешений на строительство. Так, например, Дюссельдорф обязывает застройщиков к созданию 20%, а Мюнхен — 30% доступного жилья. Приобретение недвижимости рассматривается инвесторами (особенно в посткризисный период) как вложение капитала с малой долей риска и инвестиция, которая несущественно подвержена экономическому кризису (так называемое «бегство в недвижимость»).

Стоит также озвучить возможность приобретения недвижимости с судебных аукционов. Информация об объектах доступна каждому на специальном сайте zwangsversteigerung.de. Перед аукционом объект оценивается по поручению суда независимым экспертом, при этом продажная цена может быть значительно ниже его рыночной стоимости. При ознакомлении с заключением эксперта стоит, однако, обратить внимание на то, предоставил ли собственник (должник) доступ к недвижимости для ее осмотра изнутри.

Подводя итог, нужно отметить, что рынок недвижимости ФРГ отличается устойчивостью и низкой волатильностью, что дает возможность для принятия долгосрочных инвестиционных решений. Приобретая качественную недвижимость, инвестор может рассчитывать на развитое законодательство и судебную практику в области защиты права собственности. Наряду с приобретением недвижимости с целью получения прибыли от сдачи в аренду стоит также рассмотреть возможности участия в строительном бизнесе, где можно рассчитывать на субсидии и иную государственную поддержку (например при строительстве энергоэффективных зданий).

Адвокат юридической фирмы «Юст» Эрика Киндсфатер специально для «РБК-Недвижимости»

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector