Инвестиции в недвижимость в германии

Инвестиции в недвижимость Германии

Или что необходимо учитывать при выборе инвестиционного объекта?

Есть ли у конкретного объекта потенциал, можно выяснить только после анализа всех шансов и рисков. Для этого нужно не только хорошо разбираться в недвижимости, но и иметь чутье на изменения и потребности рынка.

В Германии доходная или ее еще называют инвестиционная недвижимость делится на 3 категории: жилая, коммерческая и особая.

Доходные дома и жилые комплексы в Германии для иностранного инвестора выглядят на первый взгляд одинаково. Почему же инвестирование в Германии имеет очень большую популярность у инвесторов со всего мира и считаются самым надежным и стабильным видом инвестиции? На это влияют многие факторы:

1. Структура собственников

В Германии только 40% жилых квартир и домов находится в собственности у тех, кто в них проживает. Если сравнивать с другими европейскими странами, где этот процент составляет от 52% до 83%, то количество собственников в стране очень низко. Данный факт привел к тому, что рынок аренды стал очень популярным в стране, причем среди разных слоев населения. В Европе есть еще только одна страна с аналогичной ситуацией – Швейцария, но там, к сожалению, воспользоваться таким видом инвестиции могут только местные жители.

2. Устоявшаяся система прав и обязанностей арендаторов и арендодателей

Отношения между арендаторами и арендодателями в области жилой недвижимости четко прописаны в Гражданском кодексе, который обеспечивает защиту интересов как одной, так и другой стороны. Например, в Гражданском кодексе прописаны сроки и причины расторжения длительных договоров аренды, порядок передачи арендуемого жилья, условия повышения арендной ставки, обязанности арендаторов и арендодателей.

3. Цены на жилую недвижимость

В Германии цены на недвижимость стабильны. Рост цен на недвижимость не выше роста потребительской корзины и составляет в среднем 1,5%. Вместе с потребительской корзиной растут и цены на аренду. Именно факт отсутствия завышенных цен и спас рынок немецкой недвижимости от последнего финансового кризиса.

4. Демографическое развитие в стране

Несмотря на низкий уровень рождаемости в стране, наблюдается рост квартиросъемщиков и арендуемой площади. Большая часть квартиросъемщиков будет состоять из одного или двух человек. Число семей-квартиросъемщиков, состоящее из трех и более человек, будет неуклонно падать. Эксперты прогнозируют, что спрос на арендуемое жилье вырастет к 2025 году на 6%.

Количество пустующих помещений также отличается на востоке и западе. В восточных землях это 11%, в западных 3%.

На данный момент самыми лучшими инвестиционными городами считаются города в восточных землях, где есть высшие учебные заведения

5. Надежный денежный поток и устойчивая рентабельность

Надо отметить, при инвестиции в зарубежную недвижимость, по сравнению с нестабильн ой ситуаци ей на мировом финансовом рынке жилая немецкая недвижимость дает устойчивую и регулярную прибыль.

6. Выгодные условия финансирования

Немецкие банки охотно финансируют жилую недвижимость. Р оссийские инвесторы также могут воспользоваться финансовыми программами нескольких немецких банков. Благодаря минимальным рискам данного вида инвестици й ставки ипотечного кредита очень низкие и составляют на сегодня 4,5% фиксированных процента на 10 лет.

7. Развитая система управления недвижимостью

Система управления недвижимостью в Германии существует уже более 60 лет. За это время были созданы подробные законодательные нормы для управляющих компаний. В последние годы стали появляться и русскоязычные компании, с одной из них мы тесно сотрудничаем.

8. Коммунальные услуги

Оплата б ольш ей част и коммунальных услуг перекладывается на арендаторов. Арендодатель оплачивает только услуги управляющей компании, которые составляют приблизительно 17 евро за квартиру в месяц, а также расходы по техническому содержанию здания, примерно 25 цента за кв.м. Здесь нужно учитывать, что если в доме есть свободные квартиры, то налог на землю, страховки и часть коммунальных услуг оплачивает арендодатель в долевом соотношении, пока данные помещения не будут сданы.

9. Состояние жилого фонда

Более половины объектов недвижимости в стране старше 40 лет. Поэтому при выборе объекта недвижимости нужно обязательно обращать внимание на год постройки или год капитального ремонта. Например, в восточных землях в 90-х годах была отреставрирована большая часть домов, в западных землях в большей части домов в последние 30-40 лет капитального ремонта не проводилось.

10. Основные обязанности арендодателя

• Предоставление жилой площади, пригодной для жилья на срок действия договора.
• Техническое состояние здания и прилегающая территория не должны нести угрозы для окружающих. Сюда, например, в зимний период времени может относиться уборка снега и удаление сосулек.
• Если дом является памятником архитектуры, то элементы старины должны быть сохранены собственником.
• Оплата муниципальных услуг. Например, если перед домом асфальтируют дорогу по решению муниципалитета.

• Низкий уровень технического состояния здания, который может привести к постепенному расселению дома.
• Неуплата арендной платы. Правда, здесь есть много способов снизить данный риск до минимума, включая специальное страхование на этот случай.
• Потеря жильцов. За домом нужно постоянно следить и создавать комфортные условия для проживания. Эту задачу перенимает на себя управляющая компания.

Инвестируя в коммерческую недвижимость Германии, можно как и очень хорошо заработать, так и много потерять. С одной стороны – высокая рентабельность, с другой стороны – скрытые коньюктурные колебания. Планируемое повышение стоимости объекта может не оправдаться из-за изменения требований по использованию объекта или увелечения эксплуатационных расходов. Анализируя коммерческую недвижимость, мы обращаем особое внимание на перспективность . К этому относится, как оценка месторасположения, так и оценка здания. Дополнительно делается анализ состава арендаторов и анализ получаемой прибыли на длительный срок. При этом мы прорабатываем различные сценарии, как, например, увелечение издержек на содержание или смена арендатора.

Коммерческая недвижимость имеет в кругу отдельных инвесторов большую популярность. Такой вид инвестиции считается менее надежным, чем инвестиции в жилую недвижимость, но более рентабельным.

1. Законодательная база

Отношения между арендатором и арендодателем урегулированы только частично в законе. Сторонам предоставлена большая свобода в выборе прав и обязательств друг перед другом, которые подробно регулируются договором аренды.

2. Цены на коммерческую недвижимость

Цены на коммерческую недвижимость формируются большей частью, основываясь на финансовых показателях объекта. На стоимость объекта влияют продолжительность договора аренды и доход от аренды. Самыми надежными договорами считаются такие, которые заключены на срок от 10 до 15 лет. Самые высокие показатели по рентабельности имеют коммерческие объекты, где срок договора не ограничен и договор аренды может быть достаточно быстро (от 3-х месяцев до 1 года) расторгнут.

Банки оценивают инвестиции в коммерческую недвижимость, как инвестиции повышенного риска, поэтому некоторые банки готовы финансировать приобретение объекта только в том случае, если размер коммерческой площади в составе объекта не превышает 30%. Большое внимание в б анк ах обращают также и на срок договора аренды. Если договор заключен на 10-15 лет с известным в стране арендатором, то есть все шансы получить кредит на такой объект.

4. Коммунальные услуги

Оплата к аки х коммунальны х услуг ложится на плечи арендатора, а каки х на арендодател я, регулируется в договоре аренды, а не в законе, как у жилой недвижимости. Поэтому здесь встречаются и договоры, где арендатор несет все расходы, включая расходы на управление и техническое содержание здания, так и договоры , где арендодатель дополнительно несет расходы по оплате налога на землю и расходы по страховкам. Последний вариант может значительно снизить рентабельность объекта. За свободные помещения, как и в жилой недвижимости, платит арендодатель.

Если по договору аренды управлением объекта занимается арендодатель, то он может перепоручить это обязательство управляющей компании. Стоимость таких услуг – 5% от арендной ставки.

• По истечени и срока арендного договора арендатор освобождает чаще всего целиком все помещение и арендодатель лишается сразу всего дохода от объекта. До момента въезда нового арендатора арендодатель несёт все расходы по содержанию данного объекта недвижимости.
• Банкротство арендатора. В таком случае даже договор ы , заключенные на 10-15 лет, теряют свою привлекательность.
• Срок поиска нового арендатора в разы больше, чем у жилой недвижимости и составляет в среднем 1 год.
• Коммерческие помещения, которые не сданы в аренд у, теряют в своей стоимости иногда в несколько раз в отличии от жил о й недвижимости.

К особой недвижимости относятся отели, общежития, больницы, дома престарелых и другие.

1. Законодательная база

Отличительной особенностью таких объектов является то, что на них распространяются особые нормы, которые надо учитывать. Например: нормы по пожарной безопасности, специальные разрешения на ведение той или иной деятельности и т.д. То есть собственник возлагает на себя больше ответственности за такие объекты, соответственно несет больше расходов, связанных с управлением и обслуживанием.

При невыполнении какого-либо предписания, муниципальные власти могут закрыть ведение данного бизнеса. Выполнение их требований порой связано с большими денежными затратами, а иногда просто невыполнимо.

При выборе такого объекта для инвестиции необходимо особенно тщательно проверить его на возможные будущие требования муниципалитета, техническую и финансовую возможность их выполнения.

2. Коммунальные услуги

Коммунальные расходы, как правило, намного выше обыкновенного, что связано со спецификой бизнеса. Например, расходы на мебель и инвентарь, повышенная частота уборк и помещений, большее количество мусора, а чаще и вывоз специального мусора, расходы на персонал.

Управление такими объектами чаще всего осуществляется специально созданным для этого юридическим лицом, например ГмбХ, которое может принадлежать или собственнику, или арендатору, одновременно занимающемуся управлением объектами.

Получить финансирование на такие объекты крайне сложно. Чаще всего такие объекты финансируются под отдельные государственные программы, например, через Банк реконструкции и развития.

В нашем словаре можно найти ответы на многие вопросы по теме «Инвестиция»:

Коммерческая недвижимость и доходные дома в Германии: инвестиционная привлекательность, особенности приобретения и стоимость

Покупка коммерческой недвижимости в Германии – инвестиции в стабильный бизнес: солидный доход от аренды, богатый выбор объектов в популярных регионах, привлекательные расценки, прозрачность сделок.

Небольшой отель по доступной цене – идеальное решение для тех, кто хочет переехать в Германию и открыть там свой маленький бизнес.

Покупка доходного дома – один из наиболее выгодных вариантов вложения средств: ежегодный доход от аренды до 15% годовых!

Бизнес-парк – оптимальный выбор для крупных инвестиций.

Важно помнить: для получения недвижимости в собственность нужно не только грамотно оформить сделку, но и своевременно уплатить все необходимые налоги.

Dem Group – комплексные услуги по купле-продаже недвижимости в Германии на наиболее привлекательных условиях:

• все виды недвижимости;
• индивидуальный поиск объектов;
• профессиональное сопровождение;
• гарантии юридической чистоты сделок;
• эксклюзивные предложения от собственников жилья;
• офисы в России и в Германии.

Посетить сайт агентства.

Мировой экономический спад заставляет многих искать способы выгодного вложения денег. Одним из вариантов может стать покупка европейской недвижимости. Наиболее интересным инвестиционным решением традиционно считается недвижимое имущество в Германии. Особенно это касается его коммерческого сегмента.

ФРГ имеет наиболее стабильную экономику среди европейских стран, и это положительно сказывается на рынке недвижимости, который всегда наиболее чутко реагирует на финансовые спады. Кроме того, немецкие банки лояльны к иностранным заемщикам, что особенно важно в условиях мировых кризисных явлений. Что же может предложить немецкий рынок коммерческой недвижимости российскому инвестору?

Инвестиции в недвижимость Германии

По данным международной консалтинговой компании CBRE, в первом полугодии 2014 г. инвестиции в европейскую коммерческую недвижимость росли в основном за счет Франции и Германии. В ФРГ сумма инвестиций за этот период составила около 17 млрд евро и превысила аналогичные показатели предыдущих лет за счет активности инвесторов из США, Великобритании и Франции.

Коммерческая недвижимость в Германии

Эксперты рынка сходятся во мнении, что наиболее прибыльные инвестиции в Германии – это покупка недвижимости для сдачи в аренду. Затраты на покупку торговых центров в 2014 г. несколько снизились по сравнению с 2009–2011 годами (около €4,5 млрд) и составили немногим более €1,6 млрд. Причем спад вызван не падением спроса, а нехваткой предложений. Так, в 2009–2011 годах поменяли хозяев примерно 90 ТЦ (четвертая часть подобных объектов в Германии). Поскольку инвесторы в большинстве своем имели долгосрочные планы, рассматриваемые объекты были сняты с продажи на длительное время.

Возможности и преимущества приобретения:

• Иностранцы могут без всяких ограничений покупать коммерческую недвижимость на всей территории Германии.
• Покупка коммерческой недвижимости в Германии – это стабильно высокий чистый доход и реальные перспективы развития бизнеса, поэтому спрос растет с каждым годом.

Доходность. Капиталовложения в коммерческую недвижимость позволяют получать стабильную прибыль в 4-15% годовых. Вложения, например, в приобретение помещения супермаркета приносят инвестору примерно 10% в год.

Риски. Не все предложения представлены в СМИ или Интернете. Информация о по-настоящему хороших коммерческих объектах часто распространяется в узком кругу специалистов и заинтересованных лиц, а то, что «выставлено» в Интернете и кажется на первый взгляд привлекательным предложением, может оказаться недостоверным фактом.

Анализ рынка предложений. Наиболее привлекательными для инвестиций в коммерческую недвижимость являются объекты, расположенные в Западной Германии. Наименее дорогая коммерческая недвижимость может быть приобретена в Восточной Германии, но и сдать ее в аренду удастся по более низким ценам, чем в Западной.

Особенности приобретения и владения. Продажа коммерческой недвижимости в Германии часто осуществляется принудительно – это объекты, находящиеся в залоге у банков. Такая недвижимость предлагается обычно по цене, значительно ниже рыночной. Однако следует объективно оценивать собственные возможности, чтобы не оказаться в подобной ситуации самим (в том случае, если вы собираетесь привлекать заемные средства).

Стоимость объектов. Не стоит «бояться» цен на коммерческую недвижимость. Конечно, крупные офисные центры потребуют многомиллионных инвестиций, но небольшой магазинчик в Берлине площадью 76 кв. м можно приобрести за 185 000 евро. Подобные вложения под силу сделать как компании, так и частному лицу. На стоимость коммерческого объекта напрямую влияют его финансовые показатели, срок аренды и уровень дохода, который он может приносить.

Доходные дома в Германии

В целях повышения ценности помещения для арендатора необходимо оценивать его местоположение. Наличие в районе крупных компаний с большим числом рабочих мест, учебных заведений, социальной и транспортной инфраструктуры гарантируют заполняемость доходного дома на 90-100%. Если вы приобретаете доходный дом, в котором более 50% квартир уже сдано в долгосрочную аренду, это обеспечит вам поступление платежей с первого месяца владения и более высокую окупаемость инвестиций.

Возможности и преимущества приобретения:

• В целом по Германии в арендованном жилье проживает более 57% населения. В крупных городах этот процент еще выше – 60-75%, а в Берлине – 84%.
• Германия занимает первое место в мире по инвестициям в жилую недвижимость.
• Выгодные условия кредитования при покупке доходных домов: размер кредита: 50-60% с фиксированной ставкой на 10 лет от 3.5%, срок кредитования – 20-25 лет.
• Каждый собственник имеет право сдавать жилье в наем, это распространяется и на иностранцев.
• Доходные дома могут являться собственностью нескольких частных лиц, заключающих с жильцами договоры долгосрочной аренды квартир.

Доходность
Доходность жилой недвижимости в Германии зависит от цены покупки и условий для арендаторов. В среднем она может составлять 5-15% годовых. Цена аренды лежит в пределах 4,5-12 евро за 1 кв. м и существенно зависит от города: например, в Дюссельдорфе арендовать жилье стоит в среднем 8 евро за кв. м, а в Эссене – 5 евро за кв. м. В эту стоимость не включены коммунальные расходы (Nebenkosten). В договоре аренды они обычно обозначаются отдельной позицией и должны оплачиваться арендатором дополнительно.

Риски
Перед покупкой необходимо оценить состояние технических конструкций дома. Если вам потребуется делать капитальный ремонт, вложения в него могут нивелировать годовую доходность, поскольку это обойдется в 500-1000 евро на 1 кв. м. Однако ситуация может быть не такой критичной, если предыдущий владелец создал накопительный фонд на капитальный ремонт дома: при продаже объекта он должен перейти к новому собственнику.

Разумным решением будет принимать личное участие в выборе арендаторов. Если доходный дом наполнится иммигрантами из стран третьего мира, его репутация может серьезно упасть. Кроме того, «проблемных» квартиросъемщиков довольно сложно выселить. Задерживая арендные платежи или не имея возможности их вносить, они перекладывают обязанности по оплате на немецкие социальные службы. Выселение становится возможным только по решению суда.

Анализ рынка предложений
Традиционно наибольшим спросом у арендаторов пользуются дома в Западной Германии и Берлине. Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций, поскольку существенно отстает в экономическом развитии и среднем доходе на душу населения. Более того, наблюдается активная миграция жителей из Восточной Германии в Западную, что соответствующим образом сказывается на рынке аренды жилья. Интересно, что в Берлине ставки аренды существенно ниже, чем в других немецких мегаполисах.

Особенности приобретения и владения
Немецкое законодательство допускает совершение сделки напрямую с продавцом, однако такие случаи крайне редки, и обычно все пользуются услугами риелторов. Недвижимость можно выбрать по Интернету, а приехать в Германию только для заключения договора.

Стоит иметь ввиду, что покупка недвижимости не является основанием для получения вида на жительство в Германии, но может стать дополнительным плюсом в решении этого вопроса. Также владелец недвижимости имеет право на долгосрочную шенгенскую визу.

Процедура перехода собственности от старого владельца к новому в Германии занимает 2-3 месяца.

Стоимость объектов
Цены на квартиры в Германии стартуют с 20 000 евро. Вы можете купить одну или несколько квартир в кондоминиуме либо приобрести дом полностью. Цена 5-квартирного дома в земле Северный Рейн Вестфалия составит от 200 000 евро.

Как выбрать риелторское агентство?

Если вы ищете надежную компанию, которая занимается продажей немецких доходных домов или коммерческой недвижимости, следует обращаться в агентства, официально зарегистрированные в России и Германии. Они работают на рынке немецкой недвижимости для отечественных клиентов и знают все тонкости российского и немецкого законодательств. Офисы в России и Германии позволяют полностью контролировать процессы совершения сделки. Одной из таких авторитетных риелторских компаний является компания DEM GROUP GmbH, головной офис которой расположен в Дюссельдорфе. Она работает со всеми видами немецкой недвижимости, специализируясь именно на Германии. Компания имеет представительства в России и Казахстане. Система менеджмента качества организации сертифицирована на соответствие международному стандарту ISO 9001.

Личный опыт: инвестиционная недвижимость в Германии

Досье Prian.ru

Покупатель: Мария из Алма-Аты, Казахстан

Регион: Германия, центр Берлина

Объект: две квартиры

Цена: €72000, €61000

Сделка: лето 2012 года, вторичный рынок

* Из-за того, что приобретали жилье с арендаторами, зайти внутрь и обстоятельно все осмотреть было нельзя. Представители агентства показали нам только дом с улицы и подъезд.
* Вторую квартиру мы покупали по доверенности. По ней представители компании заключили сделку от нашего имени. Лично присутствовать не понадобилось.
* В Берлине существует налог на покупку недвижимости. В 2012 году он составлял 4,5%...
— Мария, почему решили приобрести недвижимость именно в Берлине?
— Выбрали Берлин по трем причинам: это столица, цены на жилье относительно небольшие и очень высокий процент населения живет на съемных квартирах, а значит, есть широкий рынок аренды. И, конечно же, понравился город.

— Жилье купили для личного пользования?
— Нет, это было вложение денег.

— Расскажите о своих квартирах подробнее…
— Это две двухкомнатные квартиры в старинных домах. Подробного описания дать не могу, потому что «живьем» их не видела. Мы приобретали жилье с арендаторами, зайти внутрь и обстоятельно все осмотреть было нельзя. Представители агентства показали нам только дом с улицы и подъезд.

— Чем же вы руководствовались при выборе?
— Мы полагались на информацию, размещенную на сайте агентства по продаже недвижимости. Его специалисты очень помогли нам.

Квартиры выбирали по принципу: где бы сами хотели жить. Они должны были находиться близко к метро, в чистом зеленом районе, в отремонтированном доме. И, конечно же, смотрели на стоимость квадратного метра и арендную плату.

Кстати, меня поразило, в каких квартирах предпочитают жить берлинцы: они любят старинные дома, которым по 100 лет, старые деревянные полы, лестницы, двери, старинную лепнину. Сама бы я уже давно полностью обновила жилье, но это мое субъективное мнение. А немцы от такого «антиквариата» получают удовольствие.

— Что еще удивительного вы открыли для себя в немецкой недвижимости?
— Скорее, не в недвижимости, а в правилах ее содержания. Например, владельцы квартир в старинных домах не могут даже поменять окна или двери без согласования с администрацией. За этим ведется строгий контроль, чтобы не нарушался облик города. Также, в старинных домах, на мой взгляд, не очень удобные планировки квартир, особенно кухни и санузлы. Но все это без исключения содержится в идеальном порядке, чистенько и аккуратно.

— Как проходил процесс покупки?
— Мы выбрали квартиру, заключили договор с агентством и оплатили их услуги. Потом компания подготовила все необходимые для сделки документы, выслала нам на утверждение предварительный договор купли-продажи. Мы этот договор подробно изучили и внесли некоторые изменения. При этом задали массу вопросов представителям агентства. В основном они касались законодательства Германии и процедуры покупки недвижимости.

После всей подготовительной работы и, определившись с выбором, мы приехали в Берлин и отправились вместе с представителем агентства к нотариусу, где заключили договор купли-продажи. Встреча, естественно, была назначена заранее.

Нотариус зачитал договор, а специалист компании перевел его для нас. После этого обе стороны сделки поставили свои подписи, и была произведена оплата. Деньги мы внесли на счет нотариуса, а он уже перевел их продавцу. По немецкому законодательству так положено.

Чуть позже, когда мы уже вернулись домой, агентство выслало по почте оригинал договора купли-продажи и выписку из поземельной книги, где мы указаны, как новые собственники недвижимости.

— Какие документы вам понадобились для совершения покупки?
— Паспорт, когда лично ездили в Германию приобретать квартиру, или доверенность, когда сделку совершали через представителя агентства.

Вторую квартиру мы как раз покупали по доверенности. Агентство выслало нам образец, мы по нему оформили бумагу у нотариуса, перевели на немецкий, поставили апостиль — это штамп особого образца, который обеспечивает правовую состоятельность документа за границей. После этого отправили доверенность в Германию. По ней представители компании заключили сделку от нашего имени. Личного присутствия не понадобилось.
— Примерно сколько времени занял весь процесс покупки вместе с оформлением документов?
— Если считать от начала выбора квартиры и до получения оригинала договора купли-продажи, то несколько месяцев. Это был сложный процесс. Без помощи специалистов из агентства мы бы, скорее всего, ничего не купили.
— Как организованы ваши взаимоотношения с арендаторами? Вы ведь в Германии бываете нечасто…
— Квартиры сданы в долгосрочную аренду, поэтому поиск новых жильцов в ближайшей перспективе нам не грозит.

Сразу же после покупки первой квартиры мы заключили договор с управляющей компанией. Она взяла на себя все обязанности по ее содержанию, получению аренды, оплате коммунальных услуг, общению с домоуправлением и арендаторами, а также решению любых других вопросов. За их услуги мы ежемесячно платим около €60 за каждую квартиру. Компания направляет нам подробный отчет за каждый квартал и за год.

— Ваши квартиры находятся в старинных домах, не приходилось сталкиваться с необходимостью ремонта чего-либо?
— Да, с ремонтом мы уже успели столкнуться. Правда, особенных сложностей это не вызвало. Управляющая компания написала нам, что в одной из квартир необходимо сделать ремонт санузла. К письму прилагались фотографии с аварийной сантехникой. В дополнение к этому мне выслали на согласование смету по ремонту, причем сразу два или три варианта. Я выбрала и утвердила один из них. После окончания ремонта управляющая компания предоставила мне отчет о выполненных работах и фотографии отремонтированного санузла.

— В итоге вы довольны своими приобретениями? Не хотели бы что-то изменить, если бы была такая возможность?
— Мы очень ответственно подошли к покупке недвижимости. По максимуму изучили все возможные вопросы и ситуации, которые могут произойти, до того, как совершить сделку. Поэтому своей покупкой довольны, и оставили бы все как есть.
А вот сколько процентов годовых мы зарабатываем на этих квартирах, пока сложно сказать. Арендные платежи поступают регулярно, но ведь покупка всегда связана с дополнительными расходами, которые также надо учитывать. Например, гонорар агентства составлял 6% от цены объекта. Хотя, конечно, его сотрудники молодцы, настоящие профессионалы, много вопросов решили. Также в Берлине существует налог на покупку недвижимости. Если не ошибаюсь, в 2012 году он составлял 4,5% от стоимости квартиры. Кроме того, мы заключали договор с налоговым консультантом, который составляет декларацию о наших доходах от аренды и рассчитывает налог, который нужно выплачивать ежегодно. Стоимость декларации, а составляется этот документ на каждую квартиру по отдельности, равна €200. То есть мы ежегодно тратим на это €400. Да, и содержание квартир дорого обходится. О ремонте санузла я уже рассказывала… Зато как владельцы недвижимости в немецкой столице чувствуем себя «причастными» к Европе.

— А вы сами часто приезжаете в Германию?
— Мы были только в Берлине и окрестностях. Впечатления от города остались хорошие. Я поняла, что смогла бы здесь жить. Берлинцы — воспитанные, отзывчивые, спокойные и терпеливые люди. Удобный общественный транспорт, отличные дороги, а сам город очень зеленый. Здесь всюду парки, озера, реки, клумбы, много воздуха. К тому же, в Берлине хорошие магазины с приятными ценами — все стоит разумных денег.

Инвестиции в недвижимость в германии

Сегодня Сергей Смирнов пообщался со своим давним приятелем Антоном Усковым, который уехал в Германию в 2013 году. Антон за эти годы успел купить и запустить два отеля в Германии.

Сергей выяснил все подводные камни инвестиций в недвижимость Германии и с помощью Антона развеял, некоторые мифы, которые обычно есть у российских инвесторов, пытающихся купить недвижимость в Германии.

Орфография и стиль автора сохранены.

Ты учился и жил в Германии, это конечно упрощало в некотором роде решение задачи, но всё-таки как ты искал первое задание под отель?

То, что я учился и жил в Германии, это ОЧЕНЬ упростило решение задачи. Самая главная ошибка масштабирования бизнеса на другую страну – это считать, что там все крутится и вертится по тем же законам, что и в России. Это равно выстрелу себе же в колено.

Второй важный момент – перед поиском необходимо сформировать для себя четкие критерии для выбора. Иначе потратишь много времени на красивые обертки, в которые завернуты отвратительные объекты. Искал я самостоятельно, так как география была широкой, а в Германии агентства недвижимости носят достаточно региональный характер.

Кроме того, я всегда любил делать все сам, но трюк этот лучше не повторять, так как для этого нужно хотя бы говорить на немецком без нижегородского акцента, а также уметь вести беседу с немцами даже в состоянии сильного алкогольного опьянения. Если ваш немецкий на уровне школьной программы или института, то так не получится. Схема была простая: я выбрал 10 объектов по своим критериям, все осмотрел лично, составил сравнительный анализ и выбрал.

Имея теперь опыт управления отеля, чтобы ты посоветовал самому себе, если бы имел возможность отправиться в прошлое? На что бы обратил внимание?

Честно говоря, доволен всем. Единственное, теперь я знаю, как осуществить все намного быстрее. Обкатанные схемы позволяют автоматизировать процесс.

Что было самым сложным в запуске отеля?

Не пойти по стандартному пути: купил, немного модернизировал, запустил. Все работает, а прибыль небольшая. Сложно было решиться на полную перезагрузку, потерять год на это, зафиксировать упущенную прибыль. Это психологически сложно после покупки. Хочется быстрее начать окупаться уже. А тут решаешься на еще большие траты, хотя отель был готов к старту сразу же. Он был работающим при покупке.

Кто основные твои клиенты?

90% это немцы, естественно. Пенсионеры, приезжающие по работе, отдыхающие. Германия страна равномерного развития, то есть предприятия работают везде, а значит и по бизнесу ездят по всей стране. Развит местный туризм. Немцы любят свою страну и каждые выходные изучают ее уголки. Конечно, есть и иностранцы, даже из России. В общем, срез очень разнообразный. Пенсионеров действительно много, у них, видимо, не российская пенсия.

Откуда они приезжают?

Да со всех уголков Германии и мира.

Какой средний чек?

Вот это очень важный вопрос. Средний чек за размещение 30 евро с человека за ночь, а вот ресторанный средний чек в среднем 35-40. Ресторан действительно больше приносит, чем гостиница. Но наиболее эффективны они вместе. Чек в ресторане немаленький. Удивлены? Рядом нет конкурентов вообще. Это был один из критериев поиска – составление карты конкурентов с оценкой расстояния удаления. Этому я научился у японцев. Они так делают даже для лавки со шнурками. Иными словами, моему клиенту выгоднее мне заплатить больше, чем ехать за 10-15 километров в другой ресторан. Но и цены нельзя завышать. Много приносит, естественно, алкоголь. У меня не городской отель, люди приезжают отдыхать, поэтому оставляют намного больше, чем в городе.

Средняя загрузка по году?

60-70 процентов, зависит от погоды. Но может быть и полная просадка до 20-30%, но это не часто и не долго. Плохо, если зима без снега. Я выбирал отель, чтобы он был эффективен круглый год. Поэтому выбрал тот, который интересен летней природой заповедника и зимними горнолыжными трассами.

На что больше всего обращают внимание немецкие туристы?

Качество во всем. Высшее качество. Сделано в Германии. Я сейчас, когда приезжаю в Россию, понимаю, что 99% гостиниц это уровень хостелов или ночлежек. Вот сейчас я пишу этот ответ, а в соседнем номере явно делают детей, конечно, отвлекают. Ребята, шумоизоляция изобретена уже давно. Немцы могут проверить пыль под кроватью, сфотографировать и выложить в сеть. Если вы предложить ему говно кофе, то есть вероятность, что это будет последний день успешного бизнеса. Если белье постельное не белое и не скрипит от чистоты, то тоже считайте, что все пропало. А если булочки привезли не рано утром к завтраку, а как здесь вчерашним днем, то могут и резко возмутиться. В общем, качество и еще раз качество. И доброжелательность. Вы знаете, в Германии можно любого чиновника уволить за недоброжелательность? А официанта тем более! И не натягивайте натянутую улыбку уставшего дальнобойщика, будьте доброжелательны искренне, это же ваши деньги идут к вам.

Требования к сервису, к чему придираются?

Как сказал, все должно быть на высшем уровне. И не думайте, что это только в 5 звездах. Нет! 5 звезд – это не качество сервиса, это ассортимент продуктов и сервисов. А качество везде должно быть отличным.

Ресторан стоит ли открывать при отеле? Или лучше апарт-отель?

Только с рестораном! Это более 50% прибыли. И это не так сложно. Немцы любят хорошо посидеть, поесть сытно и выпить. Зачем терять эту прибыль?

Как ты получал звёзды у отеля?

Есть немецкая ассоциации отелей, приглашаешь комиссию, у них четкие требования. Никакого субъективизма, оценивают, присваивают звезды. Кстати, немцы ценят именно немецкие звезды, так как знают, что это объективная оценка, а не международная, где не все так однозначно.

Поговорим вот о чем. Россияне полагают, что надо ехать в крупные города и покупать там апартаменты под сдачу. У тебя совсем другой опыт, небольшой городок. Почему?

Я очень сильно сомневаюсь, что апартаменты вообще окупят себя. Это вообще гигантская глупость. Масса вопросов сразу: как вы их сдавать то собираетесь? Кто этим будет управлять? После этого какая доходность останется? Хотите сами, а как без разрешения на работу? Там доходность будет как у сберкассы: вложил, а все сгорело. В крупные города надо заходить с крупными суммами: от 100-200 миллионов евро.

В чем заблуждаются инвесторы из России?

Во всем. Они не понимают принципов работы европейской в целом и немецкой в частности экономик. Они не знают особенностей управления зданиями в Европе. Они не знают особенностей банковской и юридической систем. Почему-то думают, что в Папуа Новой Гвинеи тоже все так же. Очень много фатальных ошибок делают. Пример: покупают здание, а не спрашивают энергетический паспорт. Сколько вы будете тратить на отопление? Расчет сделали? Какое отопление? Какой вид топлива? У нас часто такие вопросы задают? Нет, вообще об этом не думают. И есть большая вероятность, что вы тогда попадете сразу на весомую сумму на модернизацию системы отопления, так как впарят вам котельную из прошлого. Да, центрального отопления почти нет. И это правильно и эффективно.

У тебя был собственный бизнес в России, насколько сложнее вести бизнес в Германии. Вот к примеру у тебя ресторан при отеле. У нас можно сойти с ума чтобы открыть отель, как это в Германии решается?

В Европе бизнес вести реально легче. Там можно прийти в налоговую и поторговаться. Удивлены? Можно! И тебя не пошлют, а предложат варианты. Сделают скидку. В налоговой. Разрешительная система для людей, а не для чиновников в Германии. На многое лицензий и сертификатов вообще не надо. Очень многое в Германии делается на доверии. Но постарайтесь его не потерять, вход будет закрыт быстро. Недавно один знакомый юрист из Берлина рассказывал, что, да, налоговую в Германии можно обманывать года два-три. Потом машина заработает так, что не будете успевать счета юристов оплачивать. Но для прозрачного и честного бизнеса там открыты все двери. Нет идиотских проверок или невыполнимых требований по пожаробезопасности.

Есть ли сегодня интересные решения по инвестициям, если говорить о вложении русских денег?

Да, много. Кстати, кто сказал, что к русским деньгам плохо относятся? Не смотрите ОРТ, это неполезно. Очень много интересных проектов. Германия – ведущая европейская экономика, ее стабильность впечатляет. Она развивается и растет. Рост – это много новых и интересных проектов. Если говорить о бизнесе гостеприимства, о бизнесе гастрономии, то здесь рост в некоторых регионах вообще двузначный. Поэтому решения есть. И не только в Германии.

Как сложно завести деньги в Германию легально?

Если деньги на 100% легальные, то как в магазин сходить. Если не совсем, то для каждой проблемы есть свое лекарство. Но лучше довериться профессионалам, самостоятельные изыски могут закончиться сроком и вполне реальным. И полной потерей денег. Но любая проблема решаема в нашем очень глобальном мире.

Перечисли напоследок 5 типичных ошибок новичка в инвестициях в Германию.

Во-первых, он думает, что умнее немцев (мы то выросли/жили/выжили в 90-е, нас не обманешь) и поэтому сразу попадает на покупку неликвида. Какого-нибудь мега исторического здания с мега обременениями, а выглядит все красиво же. Во-вторых, он оценивает любой объект, как в России, а там важны другие критерии (я уже говорил, например, про энергетический паспорт). В-третьих, он не знает особенности налогового законодательства и неправильно конфигурирует систему бизнеса. В-четвертых, он не может сделать правильный выбор, не зная особенностей и географии страны. В-пятых, как турист он под впечатлением, а значит не очень адекватен. Из-за этого некоторые в такие проекты залезали, что удивляешься. Спросите, узнайте, учитесь на чужих ошибках.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал Fuck you money и первыми узнавайте все тонкости инвестирования в недвижимость.