Robo6log.ru

Финансовый обозреватель
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиционная недвижимость в москве

Инвестиционная недвижимость в москве

Все эксперты сходятся в том, что высокого спроса на недвижимость в самое ближайшее время ждать не стоит. Был всплеск, вызванный падением рубля и опасением, что теперь вырастут ипотечные ставки. Но тут ввели ограничения, связанные с пандемией, режим самоизоляции во многих регионах — и количество сделок резко упало. Впрочем, окончание карантина, скорее всего, ничего радостного на рынок недвижимости не принесет.

— На данный момент мы наблюдаем колоссальное давление «вирусного» фактора на экономику России, в результате которого как население, так и весь бизнес сталкиваются с проблемами в виде резкого снижения доходов. В первую очередь под ударом оказывается совокупный платежеспособный спрос, сокращение которого приведет к снижению цен на рынке недвижимости, — прогнозирует Светлана Кордо, инвестиционный стратег «БКС Премьер».

— Все последние годы реальные располагаемые доходы домохозяйств не росли и снижались. Люди давно «проели» свои накопления, сделанные в более тучный период. Сегодня на фоне торможения экономики, снижения цен на энергоносители и предполагаемой массовой «просадки» малого и среднего бизнеса доходы домохозяйств, очевидно, не получат новых источников подпитки. При этом и повышение банковских ставок по ипотеке мне кажется более чем вероятным, — говорит Олег Самойлов, вице-президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость», вице-президент Российской гильдии риэлторов.

Как долго продлится период просадки рынка, сейчас не берется прогнозировать никто. Поскольку очевидно, что это зависит от того, какими длительными будут связанные с коронавирусом ограничения и как быстро общеэкономическая ситуация после этого сможет вернуться в «мирное» русло.

Если всеобщие карантинно-самоизоляционные мероприятия займут не больше месяца, ряд экспертов надеются, что рынок жилья более или менее восстановится уже к концу этого года.

Судя по всему, пока надеется на это и правительство. Поблажки застройщикам в виде невнесения их объектов в реестр проблемных, при затягивании окончания стройки более чем на шесть месяцев, даны до 1 января 2021 года.

Аналитики ссылаются на пример Китая. Там рынок жилья уже вышел на 60-70% от докарантинного уровня. Самый позитивный прогноз предполагает, что за время борьбы с эпидемией образуется отложенный спрос из тех, кто рассчитывал купить квартиры этой весной, но не успел этого сделать. Конечно, если борьба с эпидемией не затянется и положение этих потенциальных покупателей не слишком ухудшится.

Он предполагает, что борьба с коронавирусом на фоне падения цен на нефть и общемировых экономических проблем вызовет в России как минимум двухлетнюю рецессию.

— Если говорить о покупке недвижимости именно как о реальном активе, который можно приобрести, не прибегая к заемным средствам, то есть у покупателя есть вся сумма и жилье приобретается не с целью получения ренты или последующей перепродажи в ближайшее время, то в таком случае покупка недвижимости возможна, — считает Светлана Кордо.

Однако у покупателей могут появиться дополнительные риски.

— На фоне падения доходов населения и сокращения спроса именно жилищное строительство может оказаться под ударом. Мы не исключаем появления на этом фоне проблем с финансированием у некоторых застройщиков, — говорит Кордо.

— Вероятно, крупные системообразующие застройщики смогут устоять. Во-первых, у них есть денежный запас, чтобы продержаться в течение сколь-нибудь значимого периода. Во-вторых, скорее всего, их поддержит государство. А вот мелкие и средние застройщики пойдут под нож. Спасать их вряд ли кто-то будет, серьезных финансовых запасов у них нет, лоббистского ресурса тоже, — предполагает Олег Самойлов. — Если начнут появляться сообщения о заморозке строек и банкротстве застройщиков, а они неизбежны в условиях сложной экономики и низкого спроса, неуверенность покупателей может приобрести эффект «снежного кома». Снижать уровень тревожности покупатели, вероятно, будут традиционным и общеизвестным способом — путем перехода на вторичный рынок, где жилье не воображаемое, а реальное. И это тоже, несомненно, нанесет удар по рынку новостроек. Конечно, пройдет время, тревожность спадет и все вернется на круги своя.

Как считает Самойлов, точных прогнозов в этой ситуации никто не сделает, но наиболее вероятно, что стоимость новостроек может упасть в пределах 30% от нынешнего уровня цен — по аналогии с предыдущими кризисами.

Также, по словам эксперта, важно, как отреагируют на ситуацию продавцы на вторичном рынке. Если, обрадовавшись проблемам на рынке новостроек, вздумают поднимать цены, может случиться совсем плохое. Рынок просто встанет, поскольку вторичку станет приобретать дорого, а первичку — страшно. А дальше пойдет уже не снижение, а обрушение цен. Конечно, этот период когда-нибудь закончится, но насколько долгим он может быть, сейчас прогнозировать сложно.

Те, кто на этот момент окажутся с достаточными суммами денег, чтобы вложиться в «правильную» недвижимость, естественно, в убытке не будут.

Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек, а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. Поэтому недвижимость, в случае необходимости, есть вероятность продать. В небольших городах с этим гораздо хуже.

Читать еще:  Инвестиционная стоимость объекта недвижимости

— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.

— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.

И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.

— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».

ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Более 800 объектов с доходностью до 20 %

ПРОЦЕСС
РЕАЛИЗАЦИИ СДЕЛКИ

ЛУЧШИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Надежное и выгодное
инвестирование с INVESTATE

Офис под арендатора

Инвестиции в офис

Инвестиции в офис

Инвестиции в офис

Инвестиции в офис

Инвестиции в офис

Инвестиции в офис

Инвестиции в офис

Арендный бизнес — это способ надежного и эффективного инвестирования денежных средств. Варианты для инвесторов, которых заинтересовала недвижимость как объект вложения свободных средств, рассчитаны на разные бюджеты и различаются по типу объекта инвестирования: торговая, офисная, складская и жилая недвижимость.

Грамотный подход к покупке арендного бизнеса гарантирует получение ожидаемого дохода при сравнительно незначительных усилиях со стороны владельца, а также обеспечивает адекватные сроки окупаемости вложений. Далее.

Особенностью инвестиций в недвижимость является то, что помимо стабильно растущего арендного потока, который дает ликвидный объект недвижимости, у собственника всегда есть возможность продать свой актив дороже, чем он его покупал, получив спекулятивный доход.

Последние годы рынок недвижимости в России бурно развивается и стабильно приносит его участникам доход от 8% до 17% годовых, что превышает ставки по депозитам и доход по акциям крупных компаний.

Однако следует внимательно подходить к выбору объекта инвестирования, обращая внимание на то, каким спросом он будет пользоваться в краткосрочной и долгосрочной перспективе.

Важнейшие критерии при выборе объекта арендного бизнеса — это его доходность (соотношение цены продажи к годовому арендному потоку), окупаемость (период, за который вернуться вложенные инвестиции), местоположение и конфигурация помещения, количество и качество арендаторов, валюта, срок и условия индексации договора и некоторые другие моменты.

ПРЕИМУЩЕСТВА АРЕНДНОГО БИЗНЕСА

Инвестиции в недвижимость — надежный, безопасный и в то же время выгодный вариант вложения средств, так как имеет ряд преимущества:

  • недвижимость обладает высокой ликвид- ностью (стоимость недвижимости в меньшей степени подвержена изменениям и как правило только растет в долгосрочной перспективе);
  • окупаемость инвестиций в недвижимость составляет 6-12 лет и зависит от выбранного объекта;
  • неизменную доходность на длительном периоде;
  • широкий выбор объектов инвестирования;
  • возможность заключения долгосрочных договоров аренды на условиях ежегодной индексации;
  • постоянно растущий спрос на аренду ком- мерческих помещений;
  • минимальные риски потери вложенных инвестиций.

Таким образом вкладывать деньги в коммерческие помещения, предназначенные для торговли, развлечений или бизнеса — значит непременно получать прибыль в течение долгих лет.

О компании

INVESTATE — это комплексное решение по приобритению и управлению объектами коммерческой недвижимости с целью получения высокой доходности при минимальных рисках. Инвестируйте в высоколиквидные объекты с INVESTATE и получайте стабильный пассивный доход.
Подробнее о нас

Эксперт в области
складской и индустриальной недвижимости

Эксперт в области
офисной недвижимости

РУКОВОДИТЕЛЬ ПРОЕКТА Эксперт в сфере
инвестиционных сделок
с недвижимостью

Эксперт в области
элитной жилой недвижимости

К.Ю.Н., эксперт
в области сделок с недвижимостью

Инвестиционная недвижимость в москве

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Cредний рост цен на квартиры в новостройках Москвы и области — от начала продаж на котловане до стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию — сейчас составляет 15–30%, подсчитали опрошенные редакцией аналитики и девелоперы. И это за два-три года строительного цикла проекта. Хороший ли это заработок для частного квартирного инвестора? Ответа на вопрос два, и оба неутешительные.

Читать еще:  Поиск инвестиции в бизнес

Заработок можно считать плохим, если сравнивать с 2014 годом, когда новостройки прибавляли в цене (от котлована до сдачи в эксплуатацию) в среднем по 30–35%. И вовсе плохим — в сравнении с некоторыми новостройками, которые и сегодня дорожают на 100% за пару лет. При всех существующих рисках частному квартирному инвестору в Москве все еще можно заработать на спекуляции с новостройками.

Цифры доходности: новостройки VS депозиты

Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в августе 2019 года в Москве составлял 7 058 990 руб., а средний цикл строительства дома — 2,5 года (30 месяцев), приводят пример расчета в компании «Бест-Новострой».

Если предположить среднюю доходность 15% за весь цикл строительства, то годовая доходность составит 6% к первоначальным вложениям. За год доход — 423,5 тыс. руб., за 2,5 года — 1,058 млн руб.

Для сравнения: в одном из российских банков из топ-10 вклад с онлайн-открытием предлагает ставку 5,75% годовых, максимальная сумма вклада — 5 млн руб. без частичного снятия и пополнения. Доход за год по такому вкладу составит 287,5 тыс. руб., открыть его можно на один год. Максимальные проценты предусмотрены только по таким видам вкладов — среднесрочным без снятия и пополнения.

При сегодняшних ставках банковских депозитов базовая доходность близка при сделке в 7 млн руб., но если объем инвестиции в недвижимость выше, а объект с высокой ликвидностью на стадии котлована, то можно говорить о выгоде в полтора-два раза в пользу недвижимости, говорит руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

Сложности современного инвестирования

Максимальную доходность [при инвестициях в новостройки] сегодня можно извлечь при выходе из проекта до его ввода в эксплуатацию, уверена председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Такие сделки совершаются по договору уступки права.

Если объект сдан в эксплуатацию, то при продаже квартиры в нем инвестору придется заплатить налоги (не уплачивать 13% НДФЛ при продаже квартиры можно только через пять лет, если она была куплена после 2016 года). После сдачи новостройки в эксплуатацию рост цен на квартиры в ней уже не будет превышать рыночные показатели. Для справки: за пять лет столичная вторичка (без учета элитного сегмента) выросла всего на 4,7% (195,3 тыс. руб. за 1 кв. м).

Еще одна современная сложность для квартирных инвесторов — риски с задержками строительства и снижение покупательского интереса к новостройке. Если стройка встанет, то выйти из проекта будет еще сложнее.

Следует брать в расчет и поправку на торг, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во многих московских ЖК после сдачи в эксплуатацию на продажу сразу же выходит большой объем квартир от таких же частных инвесторов. Конкуренция вынуждает продавцов снижать цену для заключения сделки.

Подбирать новостройку для инвестиций профессионалам (специалистам в риелторских компаниях, брокерам с многолетним стажем) стало труднее. Не помогает даже инсайд. Владение закрытой информацией — о планах компаний, властей по развитию территорий и т. д. — всегда будет плюсом, но ситуация на рынке быстро меняется, а значит, рассчитывать на такой инсайд можно только с поправкой на время, объясняет руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

«Если доходность бизнеса ниже 8% годовых — то это очень плохой бизнес»

Максим П., частный инвестор:

— Я инвестировал в квартиру в новостройке в 2016 году. На тот момент у меня образовалась достаточная сумма, банки сыпались, и я решил вложить деньги в один из проектов в Домодедово.

Вошел в проект на стадии строительства четвертого этажа. Сумма инвестиции составила 2,2 млн руб. за бюджетную однушку площадью 34 кв. м. Дом возводили три года, и после сдачи его в эксплуатацию я решил не выходить из актива, а сдать квартиру в аренду.

Ремонт обошелся в 500 тыс. руб., длился полгода. Арендатора я нашел быстро и сдал за 20 тыс. руб. в месяц плюс все коммунальные платежи. Таким образом, годовой доход от сдачи в аренду приносит порядка 240 тыс. руб., а с учетом всех вложений в покупку и ремонт квартиры не превышает 7–8% годовых, что практически равняется доходности от банковского депозита.

В целом я разочарован этой инвестицией, к тому же сдача жилья в аренду оказалась все-таки не пассивным инвестированием, а активом, которым нужно управлять, вкладывать в его обновление, сдавать в случае смены арендатора. По сути, это бизнес, а если его доходность ниже 8% годовых — то это очень плохой и неправильный бизнес. Для сравнения: в этом году аналогичные инвестиции в фондовый рынок принесли тот же доход, что и квартира.

Где сегодня можно выиграть на спекуляции

Читать еще:  Инвестиции в рублях

Наибольший доход квартирным инвесторам в последние годы принесли проекты, в которых застройщики выводили лоты на старте по заниженным ценам, рассказывает Попов. К моменту окончания строительства цены в этих проектах могут подняться на 50–100%. О таких новостройках мы рассказывали в коротком видео в прошлом году.

Застройщики и сегодня часто занижают цены на старте реализации проекта — в связи с нехваткой части разрешительной документации, стремлением выиграть конкуренцию за покупателя в локации или ошибками маркетологов. Такие факторы в результате сказывались на приросте цен внутри жизненного цикла проекта сильнее, чем, казалось бы, более очевидные и влияющие на рост цен — запуск метро, качественная концепция, эффективная рекламная кампании, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН.

Завершенные проекты с высокой динамикой цен от старта к вводу в эксплуатацию

Виды инвестиций в недвижимость

  • Инвестиционные новостройки на этапе пресейла
  • Инвестиционные апартаменты под сдачу в аренду
  • Апартаменты с гарантированной доходностью в валюте

  • Арендный бизнес с доходностью до 12% годовых
  • Стрит-ритейл и супермаркеты
  • Склады и логистические комплексы
  • Бутик-отели и гостиницы
  • Бизнес-центры и офисные помещения
  • Альтернативные инвестиции (объекты здравоохранения, студенческое жилье)

  • Соинвестирование строительства в партнерстве с девелопером с безупречной репутацией
  • Покупка жилой и коммерческой недвижимости под редевелопмент и перепродажу
  • Клубные инвестиции в девелоперские проекты, в т.ч. в проекты здравоохранения в Европе

  • Возможность участия в клубных проектах соинвестирования
  • Привилегии от партнеров клуба
  • Посещение закрытых встреч клуба и эксклюзивных мероприятий Knight Frank
  • Эксклюзивный доступ к коммерческим объектам по всему миру в закрытых продажах
  • Доступ к инвестиционным новостройкам на этапе пресейл
  • Специальные условия покупки в ведущих девелопментах в России и за рубежом

  • Средний доход от аренды 2,5 млн.руб./год
  • Окупаемость 8,7 лет

  • Индексация, %/год 5%
  • Срок инвестирования 8 лет
  • Прибыль 26,7 млн. руб.
  • Доходность 15,3% годовых

  • Срок инвестирования 7 лет
  • Прибыль 25,9 млн. руб.
  • Доходность 13,6% годовых

  • IRR (проекта) n/a
  • Доходность (ROI) 2-3% + (oap)
  • Период окупаемости PBP (проекта) 12 лет

  • IRR (проекта) n/a
  • Доходность (ROI) 4,9%
  • Период окупаемости PBP (проекта) 10 лет

  • IRR (проекта) n/a
  • Доходность (ROI) 4% три года (fix)
  • Период окупаемости PBP (проекта) 12 лет

  • Площадь от 322 кв.м
  • Первая линия побережья 8,7 лет
  • Доходность 5%

  • 13 двухместных номеров + апартаменты
  • Отель может быть переоборудован в частную резиденцию

  • Площадь 1 046 кв.м
  • 3 мезонета и 10 апартаментов
  • Площадь территории 8 030 кв.м

  • IRR (проекта) 13,89%
  • Доходность (ROI) 19,7%
  • Период окупаемости PBP (проекта) 8,3 лет

  • IRR (проекта) 13,18%
  • Доходность (ROI) 15%
  • Период окупаемости PBP (проекта) 8,7 лет

  • IRR (проекта) 13,30%
  • Доходность (ROI) 15,7%
  • Период окупаемости PBP (проекта) 8,6 лет

  • Площадь 355,3 кв.м
  • Окупаемость 8 лет
  • Доходность 17,8%

  • Площадь 1 476,3 кв.м
  • Окупаемость 8,1 лет
  • Доходность 12,3%

  • Площадь 51 кв.м
  • Окупаемость 8 лет
  • Доходность 12,5%

  • Площадь 68,8 кв.м
  • Индексация 5%
  • Окупаемость 8 лет

  • Площадь 2 257,2 кв.м
  • Расходы на ремонт помещения 20-25 млн. руб.
  • Окупаемость 5-6 лет

  • Площадь 766,2 кв.м
  • Окупаемость 7 лет
  • Доходность 14%

  • Площадь 3 862 кв.м
  • Срок договора аренды 50 лет
  • Доходность 6,8%

  • Площадь 2 200 кв.м
  • Срок договора аренды до 2033 года
  • Доходность 6,5%

  • Площадь 181 кв.м
  • Срок договора аренды до 2023 года
  • Доходность 4,8%

  • IRR (проекта) 13,82%
  • Доходность (ROI) 11,5%
  • Период окупаемости PBP (проекта) 8,3 лет

  • IRR (проекта) 13,85%
  • Доходность (ROI) 12,3%
  • Период окупаемости PBP (проекта) 8,1 лет

  • IRR (проекта) 14,18%
  • Доходность (ROI) 15,5%
  • Период окупаемости PBP (проекта) 7,9 лет

  • Площадь 12 тыс. кв. м
  • Срок реализации 2,5 года
  • Доходность от 35% годовых

  • Площадь 11 045 кв. м
  • Срок реализации 3,5 года
  • Доходность 4,5%
  • Доля от прибыли реализации объектов недвижимости

  • 130 номеров
  • Срок реализации 6 лет
  • Доходность от 15% годовых

  • 38 апартаментов
  • Гарантированная доходность 10% на 10 лет
  • Минимальный пул 5 апартаментов

  • 56 апартаментов
  • Фиксированная доходность 10% на 10 лет
  • Минимальный пул 5 апартаментов

  • 658 мест в кампусе
  • Срок реализации 18 месяцев
  • Доходность от 17% годовых нетто

  • Срок реализации 14 месяцев
  • Общий бюджет проекта €18,9 млн
  • Планируемый доход от продажи €20,1 млн
  • Доходность 13,9% годовых

  • Финансирование строительных работ
  • Срок реализации 24 месяца
  • Общий бюджет проекта £10 млн
  • Прибыль инвестора и проектной компании £1,8 млн

  • Финансирование строительных работ
  • Срок реализации 30 месяцев
  • Общий бюджет проекта £39 млн
  • Общая прибыль £49 млн

Компания Knight Frank – единственная компания в мире, которая проводит экспертизу по всем сегментам недвижимости и имеет доступ к самым ликвидным объектам на рынках России и зарубежных стран.

Глубокая экспертиза по каждому сегменту дает нам возможность предложить объекты, которые, действительно, удовлетворят пожелания и цели инвестора, нежели те, которые нам выгодно продать.

Мы тщательно анализируем потребности инвестора и предлагаем готовые инвестиционные решения, которые соответствуют потребностям нашего клиента.

Мы работаем в интересах инвестора, предлагая самый широкий спектр инвестиционных возможностей в России и в мире, а также рассчитывая финансовые показатели по каждому конкретному объекту и делая сравнительный анализ объектов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector