Robo6log.ru

Финансовый обозреватель
5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости

Инвестиционная стоимость недвижимости как представитель стоимостей в использовании

Рассмотрим теперь некоторые виды стоимостей в использовании, которые не относятся к стоимостям рыночного типа. Стандарт МСО-2 описывает базы оценки, отличные от рыночной стоимости, однако к стоимостям нерыночного типа относятся не все они, а лишь те из них, для расчета которых в значительной степени используется внутренняя (нерыночная) информация и представления о ценности объекта оценки того или иного субъекта рынка, а не рынка в целом.

Важнейшим представителем стоимостей в использовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость — это стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях.

Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из требуемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

В отличие от рыночной стоимости, которая предполагает наличие «типичного» покупателя и «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость основывается на потребностях и характеристиках продавца и покупателя, мотивы которых являются нетипичными для рынка. Это субъективное понятие, в расчете которого находит отражение то, что эта стоимость формируется за счет собственных предпочтений, индивидуальных требований к инвестициям и личных мотиваций инвестора, отличных от мотиваций типичного покупателя или продавца, учитываемых при определении рыночной стоимости, что относит инвестиционную стоимость к стоимостям нерыночного типа.
Инвестиционная стоимость связана с определением текущей стоимости будущих потоков доходов, ожидаемых от эксплуатации имущества, характер которого задан инвестиционными планами. Для инвестора важными факторами выступают риск, объем и цена финансирования, будущее удорожание или обесценение имущества и налоговые соображения.

Инвестиционная стоимость в оценке недвижимости определяется оценщиком в следующих случаях:

— при обосновании или анализе инвестиционных проектов в недвижимости;
— при определении целесообразности инвестиций в финансирование таких инвестиционных проектов;
— если объект оценки предполагается использовать в качестве вклада в инвестиционный проект;
— при принятии управленческих решений в отношении дальнейшего использования объекта недвижимости и др.

Инвестиционная стоимость, как и все стоимости в использовании, рассчитывается применением доходного подхода и, ставя во главу угла индивидуальность параметров оценки, не предполагает использование cp;iмнительного (рыночного) подхода.

Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами могут быть различия, получающие свое отражение в рамках применения доходного подхода в величине денежного потока и размере ставки дисконта.

— в оценке будущей прибыльности (требуемая индивидуальная норма отдачи на капитал); ^
— индивидуальных представлениях о степени риска (не среднерыночном);
— наличии нетипичной налоговой ситуации (налоговые льготы, особый налоговый статус);
— наличии льготной системы кредитования, не отчуждаемой от конкретного владельца (которая не переходит к новому владельцу);
— возможности сочетания собственности при ее конкретном использовании с другими объектами, которые также принадлежат владельцу или контролируются им (синергический (От слова синергия, а не синергетика), эффект (Синергический эффект приводит к тому, что сумма стоимостей нескольких частей оказывается меньше стоимости нового целого. Стоимость синергического эффекта определяется путем капитализации экономии, возникающей по различным причинам при различных тинах слияний (по горизонтали, по вертикали, конгломерат и пр.). , который может снизить риски).

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора может отличаться от ее рыночной стоимости также в результате разных оценок престижности, перспективности местоположения и т.д.

Эффективное использование ряда индивидуальных инструментов (возможностей) собственника может уменьшить инвестиционные риски и соответственно ставку дисконтирования. Тем самым инвестиционная стоимость объекта недвижимости может оказаться численно выше рыночной стоимости из-за его более широких возможностей, отличающихся от возможностей среднерыночного покупателя.

Эта стоимость может быть больше рыночной также из-за наличия специфического интереса инвестора. Неона может быть и меньше рыночной стоимости из-за особого интереса продавца (продать подешевле, но нужному лицу) или в случае использования объекта, отличного от НЭИ, но жестко определенного инвестиционными планами.

Читать еще:  Инвестиции в китайские компании

Термин о инвестиционная стоимость» не следует путать с рыночной стоимостью инвестиционной собственности, т.е. собственности, в которую сделаны инвестиции, находящейся на этапе инвестиционного воздействия.

Потребительная стоимость — другой представитель стоимости в использовании, когда определяется стоимость объекта недвижимости в составе активов предприятия при реализации оценки предприятия как действующего (для текущего собственника и при текущем использовании, которое может и не соответствовать его наиболее эффективному использованию). Обычно такая оценка выполняется для целей финансовой отчетности или формирования планов внутреннего менеджмента. Часто при этом оцениваемый объект недвижимости может быть использован только для одной определенной (производственной ) функции, и его потребительная стоимость оценивается методом аллокации (выделения) из стоимости всего бизнеса.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Инвестиционная стоимость и привлекательность недвижимости

Инвестирование в объекты недвижимости совершаются в целях получения прибыли. Для того чтобы определить насколько успешным будет инвестиционный проект инвестор должен рассмотреть ряд аспектов. В том числе привлекательность выбранного объекта, а также сопоставить как соотносятся потенциальные доходы и инвестиционная стоимость недвижимости.

Другими словами, чтобы принять правильное решение по покупке квартиры или офисного помещения инвестору необходимо верно определить их рыночную стоимость и грамотно спрогнозировать денежные потоки, которые в будущем принесет рассматриваемый проект.

Определяем рыночную стоимость недвижимости

В настоящее время инвесторы применяют три основных метода:

Затратная методика отталкивается от следующей мысли: инвесторы никогда не станут платить за недвижимость больших денег, чем те, которые понадобятся на покупку земли и постройку на ней объекта с сопоставимыми характеристиками.
Доходная методика отталкивается от ожиданий фактической прибыли. Естественно, инвестиции в рассматриваемые объекты подразумевают под собой последующее извлечение дохода. Чем больше ожидаемая прибыль, тем выше может быть стоимость рассматриваемого инвестиционного актива.

Сравнительная методика отталкивается от принципа замещения. Инвестор готов осуществить капиталовложения в сумме, равной тому, какова цена на похожие объекты недвижимости. Проще говоря, данный подход опирается на проведение анализа конъюнктуры рынка или конкретные цены, сложившиеся на нем в настоящий момент.

Для того чтобы принять оптимальное решение, инвестор должен иметь в наличии все три приведенных выше оценки стоимости актива. Понятно, что возникнет дилемма, как именно стоит сопоставлять имеющиеся цифры. Эксперты, работающие на инвестиционном рынке недвижимости, предлагают делать это следующим образом:

  • затратная схема – 40%;
  • доходная схема – 30%;
  • сравнительная схема – 30%.

Давайте рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Предположим, что вы планируете приобрести 2-комнатную квартиру в Московской области. Вы производите оценку и получаете, что по затратному способу она должна стоить 4 миллиона рублей, по доходному 5,2 и по сравнительному 4,3.

Получив данные значения, мы без труда произведем следующие вычисления 4*0,4 + 5,2*0,3 + 4,3*0,3=4,45 миллиона рублей. За такую или меньшую сумму инвестору имеет смысл покупать рассматриваемую квартиру.

Оцениваем эффективность инвестиций

Корректный расчет эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости предполагает правильный учет фактора времени. Согласно ему для всех инвесторов денежные средства в момент приобретения актива и в момент проведения оценки стоят по-разному. Другими словами, нам необходимо приводить стоимость денежного потока, который генерирует проект, к его стоимости на момент совершения сделки. Для того чтобы сделать это, необходимо воспользоваться методикой дисконтирования денежных потоков.

Оценка вложений в объект недвижимости требует составления бизнес-плана, который смоделирует ситуацию, которая сложится по прошествии нескольких лет.

Давайте вернемся к анализируемой нами 2-комнатной квартире в Подмосковье. Сдача в аренду данного объекта недвижимости принесет не только прибыль, но и определенные издержки. То есть нам нужно заранее определиться с потенциальной величиной доходов (арендная плата) и расходов (ремонт и коммунальные платежи) от инвестиций в этот актив. Так, мы произведем оценку прибыльности недвижимости.

Теперь нам нужно учесть все существующие альтернативы. Ведь мы можем инвестировать наши деньги не только в покупку квартиры или офиса. Также следует рассмотреть банковские вклады, инвестиции в акции, ПИФы и другие активы. Покупать недвижимость следует лишь в той ситуации, когда эффективность таких инвестиций будет выше всех остальных возможных вариантов.

Читать еще:  Инвестирую деньги в бизнес

Определяем привлекательность недвижимости для инвестора

Инвестиционная привлекательность недвижимости является сравнительной характеристикой, которая позволяет ранжировать рассматриваемые объекты в глазах инвестора. Проще говоря, благодаря ей можно выделить наиболее удачные и прибыльные для вложений активы.

  • выявить время, которое потребуется на возврат первоначально инвестированных денег;
  • проанализировать фактический прирост активов, произошедший в результате покупки объекта недвижимости;
  • произвести оценку существующих рисков.

Произвести оценку инвестиционной привлекательности объекта недвижимости можно только при учете таких факторов:

  • экономической ситуации, которая сложилась на рынке инвестиционной недвижимости;
  • динамики основных макроэкономических показателей;
  • конкретных навыков и опыта инвестора;
  • стабильности политической ситуации в государстве;
  • планируемой прибыльности вложений;
  • существующей системы налогообложения.

Инвестиционная стоимость и привлекательность объекта недвижимости всегда находятся в тесной сцепке. Их правильное понимание поможет инвестору в принятии окончательного решения.

Как определить инвестиционную стоимость недвижимости

Как определить инвестиционную стоимость недвижимости

В инвестировании, как и в любой профессиональной деятельности, разработана своя терминология. Предлагаю вам разобраться в понятиях, имеющих значение для выгодных вложений. Цель инвестирования заключается в умножении вложенных средств. Определить рентабельность проекта можно, исходя от инвестиционной стоимости имущества. Рассмотрим подробно, как это можно сделать.

Что такое рыночная стоимость

Часто возникают ситуации, когда неопытный бизнесмен опирается на рыночную стоимость объекта или даже просит профессионала её рассчитать. При лучшем раскладе неточности в формулировке вскроются в дальнейшем обсуждении. Но бывает, что инвестор, приобретая недвижимость по указанной цене, терпит убытки.

Чем же отличается инвестиционная стоимость от рыночной? Рыночная ставка — это та, по которой более вероятна продажа и покупка квартиры участниками сделки. А инвестиционная стоимость — это персональное восприятие объекта недвижимости конкретным вкладчиком. Поясню: каждый предприниматель вкладывает определённую сумму средств, может позволить себе определённые риски и планирует выйти на определённый доход. Все эти параметры для отдельных инвесторов будут различными. Поэтому и величина инвестиционной стоимости одного и того же объекта может значительно отличаться для разных вкладчиков.

Инвестиционная значимость полностью зависит от интересов вкладчика и может быть больше или меньше рыночной. По сути это будущая значимость актива. Иначе говоря, на стоимость также влияют сопутствующие сделке факторы: возможные риски, период окупаемости, предполагаемые траты (включая ремонтные работы и налоги). Чтобы выгодно вложить деньги в недвижимость, важно определить рыночную ценность помещения или участка и соотнести с предполагаемым доходом.

Как определить инвестиционную стоимость

Определить инвестиционный тариф недвижимости самостоятельно очень сложно. Для таких расчётов профессионалы используют три метода:

  • Затратный. Его суть в том, что затраты на покупку помещения не должны превышать затраты на покупку земельного участка и строительство аналогичного объекта.
  • Доходный. Зависит от размера ожидаемой прибыли. Чем выше планируется доход, тем выше может быть стоимость.
  • Сравнительный. Опирается на принцип замещения, т.е. необходимо проанализировать рыночную стоимость аналогичных объектов.

Инвесторы-специалисты предлагают сопоставить полученные цифры по схеме:

  • затратный — 40%,
  • доходный — 30%,
  • сравнительный — 30%.

На примере это будет выглядеть так: квартира в Санкт-Петербурге по затратному способу обойдётся в 5 миллионов, по доходному — 6,2 и по сравнительному — 5,4. Используем формулу:

5*0,4 + 6,2*0,3 + 5,4*0,3 = 5,48 миллиона рублей.

Получается, приобретать объект имеет смысл за пять с половиной миллионов рублей или меньше.

Что такое инвестиционная привлекательность

Инвестиционная стоимость и привлекательность актива связаны вплотную. Для достижения целей инвестору нужно учитывать оба понятия. Они друг друга дополняют.

Итак, перед принятием решения следует определить срок возврата инвестиций, оценить возможные угрозы и рассчитать фактическую прибыль. Обязательно нужно учесть и состояние экономики рынка недвижимости, отраслевые тенденции, устойчивость политической ситуации, а также личный опыт инвестора по работе с похожими проектами.

Читать еще:  Какие инвестиции самые выгодные

Мы помогаем определять доходность инвестиций на конкретных объектах. Просто оставьте заявку >>> здесь

Виды стоимости

Рыночная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость определяется в случаях, если:

  • предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки при отсутствии государственных регулируемых цен, либо для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
  • при внесении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
  • при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее, чем шесть месяцев;
  • при принятии решения о начальной цене продажи имущества в рамках процедур банкротства.

Инвестиционная стоимость

стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки.

Инвестиционная стоимость определяется в случаях:

  • если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента;
  • если объект оценки рассматривается в качестве вклада в инвестиционный проект;
  • при обосновании или анализе инвестиционных проектов;
  • при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия.

Ликвидационная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Ликвидационная стоимость определяется при продаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, аресте имущества в результате судебного разбирательства, либо на таможне. Ликвидационная стоимость может определяться дополнительно к рыночной стоимости при кредитовании под залог имущества.

Утилизационная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов при невозможности продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.

Утилизационная стоимость определяется по окончании срока полезного использования объекта оценки, либо при наличии существенных повреждений, если дальнейшее использование объекта оценки по назначению невозможно.

Восстановительная стоимость

(стоимость воспроизводства и замещения) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, или на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на дату проведения оценки материалов и технологий.

Восстановительная стоимость определяется:

  • при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, по налогу на имущество;
  • для целей налогового учета при внесении основного средства в качестве взноса в уставный капитал;
  • при переоценке основных средств для целей бухгалтерского учета;
  • в рамках затратного подхода при оценке имущества.

Восстановительная стоимость может определяться при страховании имущества.

Специальная стоимость

стоимость, дополнительная по отношению к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом. В частности, специальная стоимость может рассчитываться в целях определения синергетического эффекта при реорганизации предприятия.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector