Robo6log.ru

Финансовый обозреватель
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оценка инвестиционного проекта в строительстве

Оценка инвестиционного проекта в строительстве

Более 13 лет успешной работы. Решаем самые сложные юридические вопросы.

Профессиональные юристы, огромная наработанная практика

+7 (499) 394-01-78

+7 (925) 276-85-98

Оценка строительного проекта

Оценка проекта строительства – это комплекс мероприятий проводимых для подтверждения экономической целесообразности реализации проекта.

Перед началом осуществления проекта строительства или реконструкции объектов капитального строительства его квалифицированная оценка является необходимым этапом, независимо от того, за счет каких средств будет осуществляться финансирование проекта – с помощью существенной доли привлекаемого в проект инвестора или компания планирует осуществление проекта строительства преимущественно за счет собственных средств.

Инвестор всегда заинтересован в проведении такой оценки, предпочитая потратить некоторую сумму на этом этапе, нежели потерять большую часть своих денег в процессе реализации проекта.

Оценка проекта дает возможность проверить правильность основных положений проекта, она включает анализ рыночной целесообразности реализации проекта, оценку местоположения участка, обзор конкуренции, финансовый анализ, разработку или анализ существующей концепции объекта, оценка целесообразности его последующей эксплуатации и/или продажи. Оценка проекта позволяет рассчитать эффективность инвестиционного проекта и его рискованность, разработать маркетинговую концепцию проекта и дать рекомендации по позиционированию проекта.

Принципиально суть оценки строительного проекта (маркетингового анализа) заключается в ответе на два простых вопроса:

  • Сможем ли мы продать продукт, являющийся результатом реализации проекта?
  • Сможем ли мы получить от этого достаточный объем прибыли, оправдывающий инвестиционный проект?

Оценка проекта включает:

  • Анализ целесообразности реализации проекта:

Анализ месторасположения участка, особенности конфигурации и рельефа участка, транспортная и пешеходная доступность, окружение и прилегающая инфраструктура, перспективы развития района, с учетом документов территориального планирования муниципального образования, анализ соответствия характеристик участка его планируемому назначению, анализ основных ограничений и их влияние на проект;

Анализ объектов-аналогов, соотношение спроса и предложения, прогноз развития, анализ объектов–аналогов по расположению,
Анализ качественных характеристик объектов–аналогов, анализ цены продажи/аренды объектов–аналогов, сроки выхода объектов–аналогов на рынок, степень готовности, анализ динамики изменения цен, анализ динамики спроса, общий прогноз развития сегмента;

  • Финансовый анализ реализации проекта, его последующей эксплуатации и/или продажи:

Определение инвестиционных потребностей по проекту, прогноз расходной части (бюджета) проекта, прогноз доходной части проекта, формируемой из поступлений от продажи жилых помещений и аренды коммерческих площадей объекта, определение оптимальных параметров заемного финансирования (кредитования) проекта, установление (и последующий поиск) источников финансирования инвестиционных потребностей, оценка стоимости капитала, привлеченного для реализации инвестиционного проекта, формирование и оценка денежных потоков проекта, анализ его экономической эффективности и сроков окупаемости, анализ возможных рисков развития проекта с позиции его чувствительности к базовым рыночным, финансовым и объемным показателям.

  • Разработка маркетинговой концепции и позиционирования объекта недвижимости:

Анализ существующей концепции объекта, анализ расположения объекта на участке, определение оптимальных технико–экономических параметров, рекомендации по оптимальному соотношению площадей для помещений различного профиля, а также предложение схемы их зонирования внутри объекта, рекомендации по обустройству паркинга, рекомендации по оптимальному уровню цен продажи площадей будущего объекта, рекомендации по рыночному позиционированию проекта.

Оценка строительного проекта имеет определяющее значение при анализе проектов, так как позволяет получить рыночную информацию, необходимую для оценки жизнеспособности проекта.

Как рассчитать инвестиционный проект

Инвестиционный проект представляет собой многостраничный документ, содержащий описательную и расчетную части.

В описательной части представляются общее описание проекта, характеристики инвестируемого объекта, описание идеи проекта и способа реализации этой идеи, описание окружения с характеристикой рынка производимой конкурентной продукции, преимущества собственной продукции, маркетинговый план завоевания сегмента рынка и многое другое.

Расчетная часть содержит технические расчеты реализации проекта, строительную расчетную часть проекта со сметой строительства и экономическую часть с расчетами экономической эффективности предлагаемого решения. Мы рассматриваем расчет инвестиционного проекта с экономической точки зрения, главным в котором является расчет показателей эффективности инвестиционного проекта.

Все показатели эффективности инвестиций можно разделить на абсолютные показатели, измеряемые в денежных единицах и временных отрезках, и относительные показатели, измеряемые в процентах или коэффициентах.

В первую группу показателей входят:

  • чистая приведенная стоимость инвестиционного проекта NPV (Net present value);
  • срок окупаемости инвестиций PP (Pay-Back Period);
  • дисконтированный срок окупаемости DPP (Discounted payback period).

Вторая группа состоит из следующих показателей:

  • индекс доходности PI (Profitability Index);
  • внутренняя норма доходности IRR (internal rate of return );
  • модифицированная внутренняя ставка доходности MIRR (Modified Internal Rate of Return);
  • коэффициент эффективности инвестиций ARR (Accounting Rate of Return).

Расчет чистой приведенной стоимости инвестиционного проекта

Данный показатель рассчитывается по формуле:

  • NPV – чистая текущая стоимость инвестиций;
  • ICo – начальный инвестируемый капитал (Invested Capital);
  • CFt – денежный поток (Cash Flow) от инвестиций в t-ом году;
  • r – ставка дисконтирования;
  • n – длительность жизненного цикла проекта.

Пример расчета: Компания предполагает замену устаревшего оборудования в цехе производства вспомогательного оборудования. Для этого потребуется 85 млн. рублей на приобретение, доставку и монтаж нового оборудования. Демонтаж старого оборудования полностью покрывает реализация его на рынке. Срок жизни инвестиций в новое оборудование составляет время его морального износа, равного 6 годам. Норму дисконтирования принимаем соответствующей норме доходности предприятия 14%. Расчет доходов от работы нового оборудования по годам выглядит следующим образом:

Норма дисконтирования r в данном примере неизменна. Но это маловероятно, так как она находится под воздействием многих факторов, таких как инфляция, изменение ставки рефинансирования, ценовых колебаний на рынке производимой продукции и т.п. В выше приведенной формуле расчета, в таком случае, ставка дисконтирования может замениться на прогнозируемую ставку по каждому году. А при расчете фактического NPV для проведения анализа эффективности инвестиций это делается в обязательном порядке.

Читать еще:  Капиталовложения и инвестиции

Расчет срока окупаемости инвестиций

Срок окупаемости инвестиций показатель возвратности инвестиций инвестору измеряется в периодах времени – месяцах или годах. Общий вид формулы для его определения выглядит так:

PP=N, если

  • CFt — поступление доходов от проекта в t-й год;
  • N – срок окупаемости, лет.

Для вышеприведенного примера PP=3 годам, так как точнее – 2 года и 8 месяцев.

Если денежные потоки дисконтировать по принятой норме, то можно рассчитать дисконтированный срок окупаемости инвестиций по формуле:

Более точно, DPP = 3 года 6 месяцев.

Расчет относительных показателей эффективности

Расчет индекса доходности

Индекс доходности инвестиций показывает доходность каждой вложенной единицы инвестиций в текущий момент времени, то есть:

Для нашего примера PI = (10,526 + 27,7 + 32,39 + 27,54 +25,26 + 17,51) / 85 = 140,926/85 = 1,66. Это можно трактовать так: каждый рубль инвестиций приносит 0,66 рубля дохода.

Расчет внутренней нормы доходности

Внутренняя норма доходности инвестиций определяется при равенстве дисконтированных денежных притоков от инвестиций, вызвавших их, инвестициям. То есть:

IRR — внутренняя норма доходности инвестиций.

Исходя из этой формулы, становится понятно, что IRR с одной стороны средняя норма доходности проекта за весь его жизненный цикл, с другой стороны предельная норма доходности проекта, ниже которой нельзя опускаться.

Поэтому ее сравнивают с барьерными ставками для данного инвестируемого объекта для принятия решения о целесообразности инвестиционного проектирования. Если равна или меньше ставке дисконтирования денежных потоков, определенной на основе стоимости средневзвешенного капитала инвестируемого объекта, то любой инвестор без раздумий откажется от такого проекта.

В нашем примере ставка дисконтирования равна 14%. Посмотрим, какова же величина внутренней нормы доходности инвестиций в нашем примере.

Определим величину внутренней нормы доходности методом последовательного приближения:

Таким образом, IRR равняется 32%, что существенно превышает норму дисконтирования и средневзвешенную доходность инвестируемого объекта. Проект целесообразно реализовать.

Довольно часто в процессе инвестирования крупных проектов возникают проблемы дефицита инвестиций, в этом случае принимается решение о реинвестировании прибыли, полученной в процессе реализации проекта. В этом случае рассчитывают модифицированную внутреннюю норму доходности инвестиций MIRR, которая рассчитывается по формуле:

  • d – средневзвешенная стоимость капитала;
  • r – ставка дисконтирования;
  • CFt – денежные притоки в t-ый год жизни проекта;
  • ICt – инвестиционные денежные потоки в t-ый год жизни проекта;
  • n – срок жизненного цикла проекта.

Здесь необходимо обратить внимание на то, что все инвестиции и реинвестиции приводятся к началу проекта по одинаковой норме дисконтирования, а все доходы приводятся к дате окончания проекта по норме дисконтирования соответствующей средневзвешенной стоимости капитала инвестируемого объекта.

Из вышеприведенного уравнения определяется модифицированная внутренняя норма доходности в нашем примере:

Как видим, MIRR

Классификация инвестиционных проектов и их содержание.

Что следует знать о периоде окупаемости инвестиций.

Что такое коэффициент эффективности вложений и индекс доходности.

Сущность, предмет и основные методы инвестиционного анализа.

Учебник «Оценка эффективности инвестиционных проектов»

7. Основные критерии эффективности инвестиционного проекта и методы их оценки

7. 1. Общая характеристика методов оценки эффективности

Международная практика оценки эффективности инвестиций существенно базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах:

  1. Оценка эффективности использования инвестируемого капитала производится путем сопоставления денежного потока (cash flow), который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал.
  2. Инвестируемый капитал равно как и денежный поток приводится к настоящему времени или к определенному расчетному году (который как правило предшествует началу реализации проекта).
  3. Процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производится по различным ставкам дисконта, которые определяются в зависимости от особенностей инвестиционных проектов. При определении ставки дисконта учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала.

Суть всех методов оценки базируется на следующей простой схеме: Исходные инвестиции при реализации какого-либо проекта генерируют денежный поток CF1, CF2, . , CFn. Инвестиции признаются эффективными, если этот поток достаточен для

  • возврата исходной суммы капитальных вложений и
  • обеспечения требуемой отдачи на вложенный капитал.

Наиболее распространены следующие показатели эффективности капитальных вложений:

  • дисконтированный срок окупаемости (DPB).
  • чистое современное значение инвестиционного проекта (NPV),
  • внутренняя норма прибыльности (доходности, рентабельности) (IRR),

Данные показатели равно как и соответствующие им методы, используются в двух вариантах:

  • для определения эффективности независимых инвестиционных проектов (так называемая абсолютная эффективность), когда делается вывод о том принять проект или отклонить,
  • для определения эффективности взаимоисключающих друг друга проектов (сравнительная эффективность), когда делается вывод о том, какой проект принять из нескольких альтернативных.

7. 2. Метод дисконтированного периода окупаемости

Рассмотрим этот метод на конкретном примере анализа двух взаимоисключающих друг друга проектов.

Пример 1. Пусть оба проекта предполагают одинаковый объем инвестиций $1,000 и рассчитаны на четыре года.

Проект А генерирует следующие денежные потоки : по годам 500, 400, 300, 100, а проект В — 100, 300, 400, 600. Стоимость капитала проекта оценена на уровне 10%. Расчет дисконтированного срока осуществляется с помощью следующих таблиц.

Таблица 7.1.
Проект А

Чистый денежный поток (ЧДП)

Накопленный дисконтированный ЧДП

Во третьей строке таблицы помещены дисконтированные значения денежных доходов предприятия в следствии реализации инвестиционного проекта. В данном случае уместно рассмотреть следующую интерпретацию дисконтирования: приведение денежной суммы к настоящему моменту времени соответствует выделению из этой суммы той ее части, которая соответствует доходу инвестора, который предоставляется ему за то, что он предоставил свой капитал. Таким образом, оставшаяся часть денежного потока призвана покрыть исходный объем инвестиции. В четвертой строке таблицы содержатся значения непокрытой части исходной инвестиции. С течением времени величина непокрытой части уменьшается. Так, к концу второго года непокрытыми остаются только $214, и поскольку дисконтированной значение денежного потока в третьем году составляет $225, становится ясным, что период покрытия инвестиции составляет два полных года и какую-то часть года. Более конкретно для проекта получим:

. Аналогично для второго проекта расчетная таблица и расчет дисконтированного периода окупаемости имеют следующий вид.

Таблица 7.2.
Проект В.

Чистый денежный поток (ЧДП)

Накопленный дисконтированный ЧДП

.

На основе результатов расчетов делается вывод о том, что проект А лучше, поскольку он имеет меньший дисконтированный период окупаемости.

Существенным недостатком метода дисконтированного периода окупаемости является то, что он учитывает только начальные денежные потоки, именно те потоки, которые укладываются в период окупаемости. Все последующие денежные потоки не принимаются во внимание в расчетной схеме. Так, если бы в рамках второго проекта в последний год поток составил, например $1000, то результат расчета дисконтированного периода окупаемости не изменился бы, хотя совершенно очевидно, что проект станет в этом случае гораздо более привлекательным.

7. 3. Метод чистого современного значения (NPV — метод)

Этот метод основан на использовании понятия чистого современного значения (Net Present Value)

,

где CFi чистый денежный поток,
r — стоимость капитала, привлеченного для инвестиционного проекта.

Термин “чистое” имеет следующий смысл: каждая сумма денег определяется как алгебраическая сумма входных (положительных) и выходных (отрицательных) потоков. Например, если во второй год реализации инвестиционного проекта объем капитальных вложений составляет $15,000, а денежный доход в тот же год — $12,000, то чистая сумма денежных средств во второй год составляет ($3,000).

В соответствии с сущностью метода современное значение всех входных денежных потоков сравнивается с современным значением выходных потоков, обусловленных капитальными вложениями для реализации проекта. Разница между первым и вторым есть чистое современное значение, величина которого определяет правило принятия решения.

Шаг 1. Определяется современное значение каждого денежного потока, входного и выходного.

Шаг 2. Суммируются все дисконтированные значения элементов денежных потоков и определяется критерий NPV.

Шаг 3. Производится принятие решения:

  • для отдельного проекта: если NPV больше или равно нулю, то проект принимается;
  • для нескольких альтернативных проектов: принимается тот проект, который имеет большее значение NPV, если только оно положительное.

Пример 2. Руководство предприятия собирается внедрить новую машину, которая выполняет операции, производимые в настоящее время вручную. Машина стоит вместе с установкой $5,000 со сроком эксплуатации 5 лет и нулевой ликвидационной стоимостью. По оценкам финансового отдела предприятия внедрение машины за счет экономии ручного труда позволит обеспечить дополнительный входной поток денег $1,800. На четвертом году эксплуатации машина потребует ремонт стоимостью $300.

Экономически целесообразно ли внедрять новую машину, если стоимость капитала предприятия составляет 20%.

Решение. Представим условия задачи в виде лаконичных исходных данных.

Стоимость ремонта в 4-м году

Входной денежный поток за счет приобретения машины

Расчет произведем с помощью следующей таблицы.

Таблица 7.3.
Расчет значения NPV

Наименование денежного потока

Входной денежный поток

Современное чистое значение (NPV)

* Множитель дисконтирования определяется с помощью финансовых таблиц.

В результате расчетов NPV = $239 > 0, и поэтому с финансовой точки зрения проект следует принять.

Сейчас уместно остановиться на интерпретации значения NPV. Очевидно, что сумма $239 представляет собой некоторый “запас прочности”, призванный компенсировать возможную ошибку при прогнозировании денежных потоков. Американские финансовые менеджеры говорят — это деньги, отложенные на “черный день”.

Рассмотрим теперь вопрос зависимости показателя и, следовательно, сделанного на его основе вывода от нормы доходности инвестиций. Другими словами, в рамках данного примера ответим на вопрос, что если показатель доходности инвестиций (стоимость капитала предприятия) станет больше. Как должно измениться значение NPV?

Расчет показывает, что при r = 24% получим NPV = ($186), то есть критерий является отрицательным и проект следует отклонить. Интерпретация этого феномена может быть проведена следующим образом. О чем говорит отрицательное значение NPV? О том, что исходная инвестиция не окупается, т.е. положительные денежные потоки, которые генерируются этой инвестицией не достаточны для компенсации, с учетом стоимости денег во времени, исходной суммы капитальных вложений. Вспомним, что стоимость собственного капитала компании — это доходность альтернативных вложений своего капитала, которое может сделать компания. При r = 20% компании более выгодно вложить деньги в собственное оборудование, которое за счет экономии генерирует денежный поток $1,800 в течение ближайших пяти лет; причем каждая из этих сумм в свою очередь инвестируется по 20% годовых. При r = 24% компании более выгодно сразу же инвестировать имеющиеся у нее $5,000 под 24% годовых, нежели инвестировать в оборудование, которое за счет экономии будет “приносить” денежный доход $1,800, который в свою очередь будет инвестироваться под 24% годовых.

Общий вывод таков: при увеличении нормы доходности инвестиций (стоимости капитала инвестиционного проекта) значение критерия NPV уменьшается.

Для полноты представления информации, необходимой для расчета NPV, приведем типичные денежные потоки.

Типичные входные денежные потоки:

  • дополнительный объем продаж и увеличение цены товара;
  • уменьшение валовых издержек (снижение себестоимости товаров);
  • остаточное значение стоимости оборудования в конце последнего года инвестиционного проекта (так как оборудование может быть продано или использовано для другого проекта);
  • высвобождение оборотных средств в конце последнего года инвестиционного проекта (закрытие счетов дебиторов, продажа остатков товарно-материальных запасов, продажа акций и облигаций других предприятий).

  • Типичные выходные потоки:

  • начальные инвестиции в первый год(ы) инвестиционного проекта;
  • увеличение потребностей в оборотных средствах в первый год(ы) инвестиционного проекта (увеличение счетов дебиторов для привлечения новых клиентов, приобретение сырья и комплектующих для начала производства);
  • ремонт и техническое обслуживание оборудования;
  • дополнительные непроизводственные издержки (социальные, экологические и т. п.).
  • Ранее было отмечено, что результирующие чистые денежные потоки, призваны обеспечить возврат инвестированной суммы денег и доход для инвесторов. Рассмотрим, как происходит разделение каждой денежной суммы на эти две части с помощью следующего иллюстрирующего примера.

    Пример 3. Предприятие планирует вложить деньги в приобретение нового приспособления которое стоит $3,170 и имеет срок службы 4 года с нулевой остаточной стоимостью. Внедрение приспособления по оценкам позволяет обеспечить входной денежный поток $1,000 в течение каждого года. Руководство предприятия позволяет производить инвестиции только в том случае, когда это приводит к отдаче хотя бы 10% в год.

    Решение. Сначала произведем обычный расчет чистого современного значения.

    Инвестиционно-строительный проект

    Инвестиции в строительстве

    Инвестиционно-строительный проект – это обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков реализации капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством.

    В контексте менеджмента различают термин «проект» в значении «некоторой задачи с исходными данными и требуемым результатом, от которого будут зависеть способы ее решения» и специфическое для строительной отрасли понятие «проект» в значении «проектной документации».

    Инвестиционно-строительный проект представляет собой систему сформированных целей, которые создаются для физических объектов (например, недвижимости), различных технологических процессов и организационной документации для них.

    К доинвестиционному этапу проекта относятся следующие мероприятия:

    • маркетинговые исследования;
    • разработка концептуальной составляющей;
    • приобретение прав на территории размещения объекта;
    • выбор подрядных организаций;
    • выбор ответственного за реализацию строительного проекта (заказчика).

    Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

    Сущность инвестиционно-строительного проекта

    Финансовый ресурс, который вкладывается в строительный объект, называют реальной инвестицией в форме капительных вложений. Именно они чаще всего оформляются как инвестиционный проект.

    Согласно Федеральному закону №39-ФЗ инвестиционный проект может трактоваться как свод документов, содержащих два крупных блока:

    документальное обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков строительства;

    бизнес-план (описание практических действий);

    На практике же инвестиционный проект не сводится к пакету документов, а понимается в более широком смысле. Инвестиционный проект – это последовательность действий, направленных на обоснование объемов и порядка вложений средств.

    Итак, инвестиционный проект в строительстве – это в первую очередь совокупность сформулированных целей, которые могут создаваться как для физического объекта, так и для технологического процесса или финансового ресурса.

    Что касается управленческих решений, касающихся целесообразности той или иной инвестиции, то подобные указания относятся к решениям стратегического характера. Они требуют серьёзного аналитического обоснования, и этому есть ряд причин. Во-первых, любая строительная инвестиция предполагает концентрацию крупного объема финансовых средств. Во-вторых, чаще всего такая инвестиция не даст сиюминутной прибыли, вследствие чего возникает эффект иммобилизации собственного капитала. В-третьих, в большинстве случаев инвестиционный строительный проект создается с привлечением заемных средств.

    Задай вопрос специалистам и получи
    ответ уже через 15 минут!

    Для прединвестиционного этапа характерно несколько параллельных видов деятельности, частично распространяющихся и на последующий инвестиционный период. Получается, что как только исследования инвестиционных возможностей определяют жизнеспособность проекта, стартует этап содействия инвестициям. Однако, здесь основные усилия приходятся за заключительный этап (окончательную оценку проекта). С тем, чтобы уменьшить нерациональное распределение средств, необходимо как можно более ясно представлять последовательность разработки инвестиционного проекта, начиная от концептуальной стадии и заканчивая эксплуатацией объекта.

    Прединвестиционная фаза может включать в себя следующие этапы:

    • оценка инвестиционного климата и рациональности вложений;
    • анализ альтернативных вариантов и предварительный выбор проекта (концептуальной его стадии);
    • решение об инвестировании.

    Стадия строительства включает в себя работы нулевого цикла (подготовка участка и земляные работы), работы по монтажу конструкций и прочие виды строительных работ. Набор и обучение персонала может играть решающую роль в эффективности того или иного предприятия. Следует отметить также важность своевременного начала маркетинговой деятельности для подготовки новой продукции и обеспечения поставок.

    Сдача объекта в эксплуатацию и запуск предприятия – один из самых коротких, но при этом технически важных периодов реализации проекта. Этот этап связывает предыдущую фазу строительства с последующим производственным или эксплуатационным этапом. Как правило, успехи, достигнутые в этот период, являются показателем эффективности планирования и реализации проекта, что предвещает его будущую действенность.

    Проблемы на этапе эксплуатации следует рассматривать как с краткосрочной, так и с долгосрочной точки зрения. Краткосрочные позиции касаются начала производственной деятельности. В этот период могут возникать определенные проблемы с применением технологий, оборудования или недостаточной производительностью из-за недостатка квалифицированных кадров. Большая часть вышеизложенных проблем берет начало в фазе реализации проекта. Долгосрочный же подход заключается в рассмотрении выбранной стратегии развития. Он предполагает анализ совокупных издержек на производство и маркетинг. Все эти факторы неразрывно связаны с прогнозом, сделанным еще на этапе концептуального проектирования в прединвестиционной фазе. Если стратегические особенности и перспективные оценки окажутся ошибочными, процесс внесения каких-либо корректировок будет не только затруднительным, но и весьма дорогостоящим. В этой связи на оценку успеха любого инвестиционно-строительного проекта выделяются большие средства.

    Так и не нашли ответ
    на свой вопрос?

    Просто напиши с чем тебе
    нужна помощь

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector