Robo6log.ru

Финансовый обозреватель
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Норма капитализации недвижимости

Как рассчитывается ставка капитализации для недвижимости в 2020 году

При ведении деятельности в сфере недвижимости и многих других отраслях нам необходимо рассчитывать такой параметр, как ставка капитализации. Этот показатель помогает оценить стоимость имущества того или иного бизнеса и доход, который с его помощью удается получить. Важность этого показателя для успешного ведения собственного дела переоценить очень сложно. Однако далеко не все знают, как производится ее расчет, из-за чего нередко делаются ошибки, влияющие на весь дальнейший бизнес. Поэтому сегодня поговорим о том, что такое ставка капитализации и как рассчитывается данный показатель.

Что это такое

Ставка капитализации – показатель, характеризующий стоимость какого-либо имущества и количество дохода, которое это самое имущество приносит. На сегодняшний день существуют два основных типа данного параметра, в частности:

  1. Общая.
  2. По норме отдачи на капитал.

Сегодня мы остановим свое внимание именно на первом способе, поскольку он используется чаще всего. Для эффективного ведения бизнеса обязательно необходимо знать, какие доходы приносит то или иное имущество. Именно исходя из этих показателей, владелец имущества сможет принимать те или иные решения для того, чтобы свести этот показатель к максимально приемлемому для себя уровню. Ставка капитализации недвижимости может рассчитываться одним из нескольких способов. В частности, на методы расчета могут оказывать влияние такие факторы, как:

  • тип имущества (к примеру, торговая, офисная недвижимость и т. д.);
  • наличие того или иного количества информации;
  • возраст объекта и срок его эксплуатации;
  • характеристика дохода.

На сегодняшний день существует пять основных методов оценки критериев подобного рода. В частности, капитализация может рассчитываться такими способами, как:

  1. Прямой. В данном случае капитализация равна частному деления годовых доходов на ставку.
  2. По валовой ренте. При таком виде используется метод подсчета с использованием потенциальной или действительной прибыли и рентного множителя.
  3. Метод дисконтирования. Используется при нерегулярном получении средств и постоянном изменении их количества. С его помощью реально предположить возможный риск, который может быть связан с эксплуатацией недвижимости того или иного типа.
  4. Остаточный. Позволяет учитывать несколько способов получения дохода.
  5. Ипотечно-инвестиционный анализ. Помогает оценить имущество с точки зрения наличия собственного и заемного капитала.

Итак, мы разобрались, что представляет собой ставка капитализации. Но как ее правильно рассчитать и какие составляющие при этом следует учитывать? Поговорим об этом далее.

Как рассчитывается ставка капитализации в 2020 году

Как мы уже говорили, расчет данного критерия может производиться исходя из целого ряда тонкостей, связанных с использованием того или иного имущества. Но в целом принципы между собой достаточно схожи. Разберем методику расчета показателя подобного рода для недвижимости пошагово.

Первым шагом на пути к получению необходимых данных является расчет валового дохода за определенный промежуток времени, как правило, за 1 год. Если вы приобретаете недвижимость, вы сами определяете, каким образом она будет приносить вам доход. К примеру, вы намерены сдать ее в аренду. Разумеется, сдача площади во временное пользование бывает не единственным способом получения дохода, ведь на территории находится и определенное оборудование, которое также может быть сдано во временное пользование. И весь этот доход необходимо учитывать при расчете такого показателя, как ставка капитализации.

Например, вы владеете помещением, которое намерены сдавать за условные 500 долларов в месяц. При расчете валового дохода на год сумму ежемесячного платежа арендатора вы должны умножить на 12 месяцев. Нехитрые математические действия подскажут нам, что в год с временного пользования нашей недвижимостью иным лицом, мы получим 6 000 долларов.

После того как вы рассчитали сумму валового дохода, необходимо отнять от него все полученные расходы. Нет ничего удивительного в том, что, даже сдавая площадь, вы все равно будете нести определенные убытки. Зачастую к таковым относятся такие платежи, как:

  • страховые взносы;
  • налоги;
  • содержание помещения;
  • управление недвижимостью.

Итак, возвращаясь к нашему примеру, мы имеем $6 000 валового дохода в год. Предположим, что страховка на 12 месяцев нам обойдется $400, налоги – $600, содержание – $500 и управление еще $500. Таким образом, расчет будет выглядеть следующим образом: 6 000 — 400 — 600 — 500 — 500. Из этого выходит, что все наши расходы составят $2 000, и если отнять их от доходов, мы получим $4 000.

Помните, что в данном случае нельзя учитывать «переменные» расходы. Например, нельзя включать в расчет такие показатели, как:

  • кредитные выплаты;
  • затраты на приобретение имущества;
  • всевозможные сборы.

Эти показатели не позволят нейтрально оценить ставку капитализации, а ведь нам необходим именно нейтральный расчет.

Итак, необходимые показатели нами получены. Теперь можно перейти непосредственно к расчету нужного нам критерия. Как мы помним, ставка капитализации представляет собой соотношение между доходами, которые приносит нам наша собственность и затратами на ее приобретение. Таким образом, в расчете нам также необходимо воспользоваться таким показателем, как цена купленной нами собственности. Мы ее знаем, и рассчитывать ее дополнительно нам не нужно.

Разбирая примеры, предположим, что недвижимость была приобретена нами за $30 000. Для получения итогового результата нам нужно взять показатель чистой прибыли (доход минус расход, полученный нами в предыдущем действии), который в нашем случае равен $4 000 и разделить его на стоимость приобретенного имущества, равную $30 000.

4000 / 30000 = 0,133 х 100% = 13,3%.

Таким образом, исходя из рассматриваемого нами примера, ставка капитализации объекта, который мы сдаем в аренду, равняется 13,3%.

Однако рассчитать данный критерий мало. Им необходимо еще и уметь грамотно воспользоваться, учитывая все стороны, который предлагает нам такой способ оценки ликвидности имущества, в частности:

  • одним из главных преимуществ подобного расчета инвестиционной привлекательности какого-либо объекта является возможность сравнения его с несколькими другими. Если вы видите несколько возможных вариантов для своих вложений, вы можете произвести их сравнение таким методом. Если ставка капитализации одного из них будет равняться, к примеру, 10%, а у другого – 15%, второй вариант получит преимущество;
  • ставка капитализации является важным инвестиционным показателем, но оценивание только лишь по нему не позволяет многогранно оценить привлекательность того или иного объекта. Не делайте упор только на нее, рассматривайте объект с различных сторон, ведь рынок склонен к изменениям, которые могут произойти фактически в любой момент. Для большей точности сравнения хотя бы дополните его расчетом потенциального увеличения доходов, а лучше – и еще несколькими показателями;
  • ставка капитализации позволит вам подтвердить ваши доходы и принимать решения по их увеличению. Главная цель любого бизнеса – вернуть первоначальные вложения и получать чистую прибыль. Фактически таким же образом вы можете сравнить прибыльность своих вложений с доходностью бизнесменов, ведущих аналогичную деятельность в вашем районе;
  • ставка капитализации – объективный критерий, который позволит вам оценить прибыльность собственных активов. Умение правильно рассчитывать и грамотно использовать ее, позволит вам рассчитывать на максимально точный анализ своей деятельности и корректировать ее в соответствии с полученными результатами и возможными изменениями рынка. Поэтому старайтесь хотя бы раз в определенный период производить ее расчет для того, чтобы контролировать соотношение доходов, расходов и окупаемости активов. Именно окупаемость и доходность являются ключевыми показателями, которые демонстрируют жизнеспособность того или иного бизнеса и успех каких-либо инвестиций.
Читать еще:  Капитальные вложения в экономике это

Что такое ставка капитализации? Определение, методы расчета

Ставка капитализации имеет большое значение при планировании финансовой или инвестиционной деятельности. В то же время в России ставку капитализации не всегда можно определить с достоверной точностью. Это связано с тем, что информация с различных рынков поступает неполная. Кроме того, зачастую она не совсем соответствует действительности. Что же такое ставка капитализации?

Что такое ставка капитализации?

Этот показатель представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который оно может принести в течение года. Ставка капитализации позволяет инвестору оценить перспективность вложения денежных средств в тот или иной актив. Существует несколько видов такого показателя. Проанализировав каждый из них, можно лучше понять характерные особенности ставок капитализации.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

  • кумулятивного построения;
  • связанных инвестиций;
  • метод рыночной выжимки;
  • метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения. Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив. Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

  • V — стоимость объекта недвижимого имущества;
  • I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
  • R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами. Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников. Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

  • оплата электроэнергии;
  • оплата охраны объекта;
  • заработная плата различных служащих;
  • другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания. Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты. И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей. После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26. Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

Читать еще:  Капитальные вложения и их эффективность презентация

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации. Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением. Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций. Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы. При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

  • Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
  • ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
  • ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

  • Ре — норма доходности собственного капитала;
  • ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
  • К — величина собственного капитала.

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 — M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы. Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа. Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Метод Инвуда

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины. При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции. Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.

Routes to finance

Ставка капитализации в оценке объектов недвижимости: отличия от ставки дисконтирования (Апрель 2020).

Table of Contents:

Те, кто инвестирует в недвижимость через доходные объекты недвижимости, должны иметь метод определения стоимости имущества, с учетом покупки других активов и сопоставимых свойств последних проданных цен. Ставка капитализации определяется и затем применяется к рассматриваемому объекту для определения текущей рыночной стоимости на основе дохода.

Это отличный способ делать сравнения аналогичных свойств, так как учитываются все затраты.

Когда два свойства кажутся похожими друг на друга, а один стоит дороже, это может быть связано с тем, что он генерирует больше доходов или имеет более низкие расходы.

Сложность: Простой

Требуемое время: 5 минут Вот как:

Получите последнюю проданную цену доходной недвижимости, такой как жилой комплекс.

    Пример: Шестиквартирный жилой проект продается за 300 000 долларов.

Для того же проекта квартиры, определить чистый операционный доход или чистую аренду, реализуемую владельцами. Все операционные расходы вычитаются, но не залог. Таким образом, этот расчет оценивает свойство так, как если бы вы заплатили за него деньги.
Пример: Доход от аренды после расходов (нетто) составляет 24 000 долларов США

Разделить чистый операционный доход по цене продажи, чтобы получить максимальную ставку.

Пример: $ 24 000 / $ 300 000 =. 08 или 8% (скорость капитализации)

Калькулятор

  • Сопоставимые свойства проданных цен и чистых доходов.
  • Существует два способа, с помощью которых капитализация используется инвесторами. Один из них заключается в том, чтобы оценить имущество, которое они хотят продать, исходя из текущих ставок закрытия рынка для недавно проданных сопоставимых свойств.

Другой должен определить, является ли запрашиваемая цена недвижимости разумной при покупке.

Продажа — нужно знать, как цена

У вас есть небольшой проект квартиры и вы хотите его продать. Вы собираете недавно проданные объекты недвижимости в районе, который похож на ваш. У них может быть больше или меньше единиц, но вы пытаетесь найти свойства как можно более похожим на тот, который вы хотите продать.

Вы найдете три свойства, которые были проданы за предыдущие три или четыре месяца. Трудная часть заключается в том, чтобы найти их NOI, чистый операционный доход. Иногда он публикуется в листинге, а в других случаях это не так. Но вы можете получить информацию такого типа от коммерческого агента по недвижимости, особенно когда вы будете перечислять его на продажу.

Читать еще:  Понятие структуры капитала

Вы получаете три ставки за доступ к собственности, и они составляют в среднем 9,2%. NOI вашей собственности, чистый операционный доход, составляет $ 31 000. Теперь все, что вы делаете, делит NOI на ограничение:

$ 31, 000 /. 092 = $ 336, 957 Стоимость вашей недвижимости.

Теперь вы можете принять решение относительно цены, которую вы хотите попросить о недвижимости и разместить ее на рынке.

Рассмотрение вопроса о покупке свойства или сравнении свойств для покупки

При сравнении свойств для решения о покупке вы работаете со перечисленными свойствами, чтобы вы могли получить NOI и рассчитать максимальную ставку для каждого. Затем вы можете сравнить их, чтобы узнать, какая из них сделает лучшую покупку. Тем не менее, проверка их расходов и арендной платы умна, так как можно подняться на вершину, если вы видите возможности для сокращения расходов или увеличения арендной платы.

По этой теме некоторые менеджеры действительно небрежны или ленивы, хотя и не часто. Однако, если вы проверяете свойство с сопоставимой ставкой, вы можете обнаружить, что расходы являются ненормально высокими для типа и размера собственности.

Или, вы можете обнаружить, что арендная плата ниже рыночных ставок для сопоставимых свойств. Любая из этих ситуаций, если исправить, увеличит пропускную способность, сделав ее лучшей собственностью.

Покупка — нужно знать, какое свойство стоит

Сейчас мы находимся на другой стороне транзакции. Мы обращаем внимание на конкретный небольшой проект квартиры, и он указан для продажи за 495 000 долларов. Вопрос в том, стоит ли на текущем рынке или это слишком дорого?

Мы снова получаем сопоставимые свойства и среднюю цену. Давайте снова воспользуемся нашими 9, 2%. Если NOI этого имущества составляет $ 39, 500, стоит ли цена?

НЕТ, как и наши расчеты деления этого дохода на предельный процент, мы получаем $ 429, 348 за ценность. Таким образом, $ 495 000 немного отстает.

Какой NOI нам понадобится, чтобы получить эту цену по цене? Мы просто переключаем нашу формулу и умножаем запрашиваемую цену на максимальную ставку.

$ 495, 000 X. 092 = 45, 540 требуется чистый операционный доход. Давайте проверим, что:

$ 45, 540 /. 092 = $ 495, 000.

Не думайте, что это установлено на камне. Могут быть веские причины для имущества, оправдывающего лучшую скорость. Возможно, это место, или, возможно, это особенности и качество зданий и окрестностей. Все должно оцениваться для принятия решений, но ограничение скорости помогает.

Норма капитализации

Норма капитализации – это коэффициент, который демонстрирует взаимосвязь между рыночной стоимостью актива и будущим доходом, сгенерированного данным активом. Его применяют в процессе оценивания инвестиционного проекта доходным подходом. Ставку капитализации не применяют если в течение года доход от приобретенного актива возрастал, а затем падал.

Чаще всего норму капитализации применяют для оценивания объектов недвижимости, однако, ее можно использовать при оценке ценных бумаг или других активов. Например, для акций ставка капитализации рассчитывается путем деления рыночной стоимости на сумму дивидендов.

Формула расчета нормы капитализации

Существует ряд основных способов определения нормы капитализации:

  • Прямой;
  • Связанных инвестиций;
  • Возмещения капитальных расходов.

Согласно прямому методу коэффициент рассчитывается как сумма годового дохода, полученная от актива, деленная на затраты по его приобретению:

ЧД – чистый доход;

Сакт – стоимость приобретенного актива

Связанные инвестиции

В случае если актив приобретается частично с помощью собственных средств, а частично – внешних инвестиций, норма капитализации должна обеспечивать требования доходности на обе части капиталовложений. Тогда величина ставки капитализации вычисляется методом связанных инвестиций.

Ставку для капиталовложений внешнего инвестора определяют по формуле:

где Rm – норма капитализации заемного капитала;

ДО – годовые выплаты;

К – сумма кредитных средств.

Ставку для собственных капиталовложений определяют как:

где Rc – норма капитализации собственных вложений;

PTCF –денежный поток за год (до выплаты налоговых обязательств);

Кс – сумма собственных капиталовложений.

Общую норму капитализации рассчитывают, как средневзвешенное значение двух ставок:

где М – отношение величины заемных средств к общей стоимости приобретенного актива.

В случае прогнозирования изменений рыночной стоимости приобретенного актива, необходимо в процессе расчетов нормы капитализации учитывать возврат основной суммы капиталовложений (процесс рекапитализации). Для возврата инвестиционных вложений необходимо часть от полученного операционного дохода отложить в фонд под процентную ставку рекапитализации.

Возмещения капиталовложений

Норма капитализации формируется из двух составляющих: ставки доходности капиталовложений, которая выплачивается инвестору за пользование инвестицией, и норма возврата (возмещение суммы первоначальных инвестиций):

Нкап – норма капитализации;

Rдох – ставка доходности;

∆ — часть активов, подверженных износу;

Rвозв – норма возврата.

Ставка доходности капиталовложений рассчитывается путем прибавления к безрисковой ставки премий за рискованность, а также других дополнительных компенсаций.

Безрисковая ставка – это ставка, отражающая возможность инвестирования денежных ресурсов без какого-либо риска их невозврата. В качестве безрисковой ставки часто выступает ставка доходности по ОФЗ, ВЭБ. Премия за риск состоит из различных элементов:

  • Компенсация за низкий уровень ликвидности (учитывается риск невозможности моментального возврата вложенных в объект инвестиций). Эту компенсацию рассчитывают на уровне инфляции доллара;
  • Компенсация за риск (учитывается вероятность потери потребительской стоимости актива). Это компенсация может быть рассчитана в размере страховых платежей;
  • Плата за инвестиционный менеджмент (учитывается необходимость участия опытного управленца в процессе эксплуатации актива). Даная надбавка формируется с учетом коэффициента недогрузок и потерь.
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector