Robo6log.ru

Финансовый обозреватель
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Прямая капитализация это

Прямая капитализация

Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода

Для анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость необходимо знать некоторые элементы финансовой математики и модели преобразования доходов от недвижимости в текущую стоимость, рассмотрению которых посвящена данная глава.

Большее внимание уделено разбору капитализации дохода по норме отдачи, так как применение этого метода предполагает наиболее подробный анализ потоков инвестиционного дохода: учитывается характер изменения денежных потоков, последовательно анализируются решения инвесторов.

Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

– тип недвижимости;
– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;
– достоверность и обширность информации;
– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Наиболее часто используются следующие методы капитализации:

прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации;
метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя;
метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества;
метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);
метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.

Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода

при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:

,

где PV текущая стоимость недвижимости,

NOI ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,

Л – общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации Дд отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя

.

Валовой рентный множитель (RM) – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

Основные условия применения метода прямой капитализации:

– период поступления дохода стремится к бесконечности;
– величина дохода постоянна;
– условия использования объекта стабильны;
– не учитываются первоначальные инвестиции;
– одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.

При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.

Прямая капитализация дохода

Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью. — Кемерово: ГУ КузГТУ . О. М. Скоморохова, А. В. Угляница . 2008 .

Смотреть что такое «Прямая капитализация дохода» в других словарях:

Прямая капитализация — (Direct capitalization) — метод оценивания недвижимости (компании, бизнеса) путем капитализации дохода. Ставка капитализации определяется как частное от деления суммарного чистого дохода (от эксплуатации приобретенных на рынке объектов) на… … Экономико-математический словарь

прямая капитализация — Метод оценивания недвижимости (компании, бизнеса) путем капитализации дохода. Ставка капитализации определяется как частное от деления суммарного чистого дохода (от эксплуатации приобретенных на рынке объектов) на сумму продажных цен этих… … Справочник технического переводчика

Капитализация — (Сapitalization) Капитализация это превращение прибыли в добавочный капитал Рыночная капитализация крупных мировых компаний, расчет ставки и коэффициента капитализации предприятия, процентов и недвижимости Содержание >>>>>>> … Энциклопедия инвестора

Читать еще:  Оптимальная структура собственного капитала

Прямая общая капитализация — метод капитализации дохода, основанный на делении чистого операционного дохода на коэффициент, полученный в результате анализа сопоставимых объектов и сравнения доходов от этих объектов с ценами их продажи. По английски: Direct overall… … Финансовый словарь

КАПИТАЛИЗАЦИЯ — (англ. capitalization) – 1) использование прибыли предприятия, банка, небанковского финансово кредитного учреждения, страховой компании или какой либо другой организации для увеличения собственного капитала (см. Капитал собственный). Решение о… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь

Прямая общая капитализация — (DIRECT OVERALL CAPITALIZATION) метод капитализации дохода, в основу которого положено деление чистого операционного дохода на коэффициент, полученный в результате анализа сопоставимых объектов и сравнения доходов от этих объектов с ценами их… … Словарь инвестиционных и оценочных терминов

Рыночная капитализация — (англ. market capitalization) финансовый показатель, используемый для оценки совокупной стоимости рыночных инструментов, субъектов и рынков. В частности, различают: Рыночная капитализация ценной бумаги рыночная стоимость всех… … Википедия

Эмиссия — (Emission) Эмиссия это выпуск в обращение денег и ценных бумаг Общее понятие эмиссии, денежная эмиссия, эмиссия ценных бумаг, связь эмиссии и инфляции Содержание >>>>>>>>>> … Энциклопедия инвестора

Кризис — (Krisis) Содержание Содержание Финансовый кризис История Мировая история 1929 1933 годы время Великой депрессии Черный понедельник 1987 года. В 1994 1995 годах произошел Мексиканский кризис В 1997 году Азиатский кризис В 1998 году Российский… … Энциклопедия инвестора

Экономика страны — (National economy) Экономика страны это общественные отношения по обеспечению богатства страны и благосостояния ее граждан Роль национальной экономики в жизни государства, сущность, функции, отрасли и показатели экономики страны, структура стран… … Энциклопедия инвестора

Метод прямой капитализации

Оценка имущества по методу прямой капитализации предусматривает сохранение уровня прибыльности объекта и условий его использования.

Сущность и характерные черты

Оценка недвижимости осуществляется двумя способами — с помощью прямой капитализации или посредством дисконтирования денежных потоков (ДДП). Оба пути реализуются при том условии, что цена имущества прямо зависит от его потенциальной способности приносить доход. В расчеты обязательно включается и уровень риска, сопровождающий преобразование прибыли, которая, возможно, сложится в дальнейшем, в конкретный показатель цены объекта.

Ключевым отличием указанных способов являются разные алгоритмы учета образующихся прибылей. В прямой капитализации берутся во внимание доходы, получаемые за какой-то конкретный временной отрезок. В случае с ДДП в качестве основы используются показатели последних нескольких лет, сюда же может быть включена потенциальная прибыль от перепродажи недвижимости после того, как истечет отчетный период.

На выбор методики оказывают влияние следующие факторы:

  • отражение в алгоритме текущих конкурентных тенденций;
  • объем информации, на которой базируется анализ, ее тип, полнота и достоверность;
  • возможность применения специфических характеристик объекта, способных повлиять на конечную стоимость — местоположения, размеров и пр.

В этих условиях следует выделить случаи, когда метод прямой капитализации считается наиболее приемлемым:

  • финансовые потоки долгое время остаются стабильными, при том они выше нуля;
  • прибыль от использования объекта постепенно увеличивается, пусть и с небольшим шагом.

Расчет метода прямой капитализации

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка.

Общая формула цены объекта «С» в простом виде иллюстрирует взаимосвязь чистых операционных доходов (именуются как ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

ЧОД берется годовой или среднегодовой. Рассматриваемую методику расчета не используют в двух ситуациях:

  • объект является нестабильным источником прибыли;
  • строительство недвижимости еще не завершено либо объект подлежит восстановлению.

Этапы использования метода прямой капитализации:

  1. Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект. Анализ может основываться на годовых показателях или на средних достижениях, характерных аналогичному периоду. В приоритете способы максимально эффективного использования объекта.
  2. Определение значение коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег. Здесь не подсчитывается цена реверсии, процесс инициируется только в отношении объектов недвижимости.
  3. Формирование суммарной цены имущества с учетом чистых операционных доходов и коэффициента капитализации.

Осложняет получение достоверной картины тот факт, что большинство рынков недвижимости довольно непрозрачны, они не предоставляют полные сведения о реально выполненных операциях аренды либо продажи объектов. Еще одна проблема — отсутствие четкой статистики относительно интенсивности загрузки и сопутствующих эксплуатационных затрат. В результате заметно затрудняется процесс получения ключевых вычислительных параметров.

Читать еще:  Заемный капитал компании это

Плюсы и минусы

Главным достоинством метода прямой капитализации и причиной его активного использования является удобство и легкость вычислений. Это самое простое решение для анализа объектов недвижимости, которые приносят прибыль в результате передачи в долгосрочную аренду. С помощью этого способа можно увидеть актуальную конъюнктуру рынка, что особенно важно, ведь значительное число сделок в профильной среде рассматривается именно с позиций цены и будущей прибыли.

Рассмотренный алгоритм не всегда целесообразно использовать, если присутствует достаточный уровень сведений о совершаемых сделках. Он бесполезен в ситуациях, когда недвижимость не продуцирует стабильную прибыль или еще не сдана в эксплуатацию, что является существенным минусом.

Прямая капитализация это

Метод прямой капитализации

Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Различные методы оценки, основанные на доходном подходе, различаются тем, как это отношение определяется. Этим отличаются такие методы оценки, как мультипликатора валовой ренты, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков. [c.263]

Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации, а если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков. [c.293]

В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия (3.3), при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая ставка за несколько лет). На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название метод капитализации дохода , или метод дисконтирования денежных потоков . [c.301]

Существует два основных метода капитализации (пересчета в текущую стоимость) будущих доходов — метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи на капитал (рис. 5.1). Оба этих метода ос- [c.87]

Метод прямой капитализации представляет собой пересчет годового дохода от объекта недвижимости в его текущую стоимость. Причем здесь не делается отдельного учета дохода на капитал и возврата капитала. [c.88]

Метод прямой капитализации основан на следующих предпосылках и допущениях (рис. 5.4) [c.93]

Стоимость объекта недвижимости по методу прямой капитализации рассчитывается по формуле [c.93]

В практике оценки чаще встречаются случаи, когда стоимость объекта уменьшается со временем. Если доход и стоимость в каждый период изменяются на одну и ту же величину, то стоимость объекта может быть определена методом прямой капитализации с линейным возвратом капитала (прямолинейная рекапитализация). Этот метод называется методом Ринга. Его сущность заключается в том, что возврат капитала происходит равномерно в течение срока экономической жизни объекта. Например, при сроке поступления доходов от объекта 20 лет, норма возврата капитала составит 1/20, или 5 % в год. [c.107]

Существует еще один метод определения коэффициента капитализации — метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле [c.171]

Метод прямой капитализации достаточно прост и в этом его главное ii единственное [c.25]

Расчеты методом прямой капитализации для оценки стоимости здания осуществляются с [c.33]

Этап 3. Определение стоимости зданий и сооружений методом прямой капитализации. [c.34]

Этап 5. Методом прямой капитализации определяется стоимость машинного парка [c.39]

Метод прямой капитализации дохода предполагает использование известной формулы [c.47]

Метод прямой капитализации (превышение поступлений над затратами), [c.51]

Метод прямой капитализации достаточно прост, однако он статичен, и [c.55]

На третьем этапе, в процесс использования научно-технических достижений, включается основное звено — производственные предприятия. Они на основе полученной от научных и проектно-конструк-торских организаций технической документации, рабочих чертежей непосредственно приступают к созданию и освоению новой техники и технологии налаживают серийное и массовое производство новых изделий оказывают помощь потребителям новой продукции в ее эксплуатации. НЕДВИЖИМОСТЬ доходный метод оценки объектов. Основной принцип, лежащий в основе метода, заключается в следующем стоимость объекта Н., в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода, который может принести этот объект на протяжении своего срока службы. Иначе говоря, стоимость представляет собой сумму приведенных к моменту оценки ожидаемых будущих выгод (рентных доходов и выручки от перепродажи). В рамках доходного подхода к оценке Н. выделяют два метода прямой капитализации и дисконтирования потока будущих доходов. [c.155]

Читать еще:  Ремкапстрой 1 уставный капитал

Этап 3. На данном этапе производится расчет стоимости методом прямой капитализации по формуле [c.155]

Этап 5. Методом прямой капитализации определяют стоимость машинного комплекса [c.66]

С «эффектом рычага» и без него. Как уже упоминалось, то, какая часть цены объекта будет покрыта кредитом, окажет влияние на доходность инвестиций в недвижимость. Но метод прямой капитализации дохода [V = = (NOI/R)] не учитывает различных вариантов возможной структуры финансирования сделки. Этот метод подразумевает покупку с полной оплатой наличными, без использования «эффекта рычага». [c.722]

В случае, если предполагается получение примерно равных ежегодных поступлений от эксплуатации объекта продолжительное время, то для определения стоимости объекта (С) возможно применение метода прямой капитализации по формуле [c.257]

Существует два метода оценки стоимости недвижимости, приносящей доход метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи путем дисконтирования денежных потоков. Причем метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования целесообразно использовать в случае нестабильности при получении дохода. [c.151]

Элементы метода прямой капитализации используют в методе остатка. [c.186]

По рыночным данным ставка капитализации по Н-ску принимается равной 23%. Применим метод прямой капитализации для определения стоимости объекта оценки. [c.209]

Измерение текущей стоимости всех будущих доходов может быть осуществлено либо применением метода дисконтирования денежных потоков, либо с помощью метода прямой капитализации. [c.413]

Метод прямой капитализации. Расчет рыночной арендной платы [c.413]

Базовая формула, используемая в методе прямой капитализации [c.22]

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов — прямой капитализации доходов [c.50]

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид [c.97]

В рамках подхода применяются 2 метода. Базовая модель метода прямой капитализации [c.36]

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. [c.40]

Метод прямой капитализации характеризуется относительной простотой расчетов, небольшим количеством предположений, отражает состояние рынка и дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками. [c.43]

Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации. [c.45]

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход от недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим, или темпы их роста умеренны. Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках если объект еще не построен, а значит не вышел на режим стабильных доходов, когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной реконструкции. [c.48]

Для приблизительной и предварительной быстрой оценки (экспресс-оценки) долгосрочных бизне-сов часто используют следующий прием, который и назьшается методом прямой капитализации дохода или просто капитализацией дохода (в данном случае не важно, измеряется ли ожидаемый с бизнеса доход денежными потоками или прибылями). [c.63]

Далее следует определить ставку капитализации для преобразования чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на дату оценки. Если существует достаточная и достоверная рыночная информация о сделках с аналогичными объектами, следует применить метод прямой капитализации. Ставка капитализации в данном случае называется общей ставкой. Определяется общая ставка путем усреднения соотношений чистого операционного дохода и цены продажи, полученных по каждому объекту-аналогу. Простота данного метода определения ставки капитализации явля- [c.39]

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector