Robo6log.ru

Финансовый обозреватель
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ремонт кровли текущий или капитальный ремонт

К какому типу ремонта относится ремонт протечки кровли – к текущему или капитальному?

Согласно п. 7 постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 управляющая компания должна выполнять проверку кровли на отсутствие протечек, при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, управляющая компания должна незамедлительно их устранять, а в остальных случаях — разработать план восстановительных работ (при необходимости), произвести восстановительные работы. Согласно положениям ст. 166 ЖК РФ капитальный ремонт включает в себя ремонт крыши.

В настоящее время в жилом доме планируется произвести восстановление части кровли в нескольких местах, где выявлена течь, и устранить причины аварийного состояния фронтона. Жильцы требуют выполнить данный ремонт как текущий за счет ежемесячных платежей на содержание и ремонт общего имущества собственников жилья.

Проведение ремонта крыши и фронтона при установлении на общем собрании собственников размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома, в котором имеется 30 жилых и нежилых помещений, не учитывалось. Средств, собранных жильцами на содержание и текущий ремонт общего имущества дома, для ремонта крыши и фронтона недостаточно.

Какой ремонт (части кровли) должна произвести управляющая организация в рамках обслуживания и содержания многоквартирных домов, а какой ремонт должен производиться за счет фонда капитального ремонта?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемой ситуации управляющая организация за счет имеющихся средств должна в течение предусмотренного нормативными актами времени устранить протечки кровли, а также привести фронтон крыши в состояние, соответствующее требованиям законодательства и обеспечивающее безопасность жильцов дома. Данные работы относятся к работам, производимым при текущем ремонте жилого дома. Расходы управляющей организации, связанные с выполнением этих работ, возмещаются собственниками помещений в доме. Решение о внесении собственниками помещений дополнительной платы на текущий ремонт кровли и фронтона крыши принимается общим собранием собственников помещений по предложению управляющей организации.

В соответствии со ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28, подп. «а» п. 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения в том числе платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией). Кроме того, для собственников жилых помещений в составе платы за жилое помещение предусмотрены взносы на капитальный ремонт (п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

В ч. 1 ст. 166 ЖК РФ приведен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который включает в себя в том числе и ремонт крыши (п. 3 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ), а также ремонт фасада (п. 5 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). При этом законодатель не детализирует, какие конкретно работы относятся к капитальному ремонту.

Нормативные ориентиры для отнесения тех или иных работ к капитальному и текущему ремонту дают Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила N 170), а также Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее — ВСН 58-88(р)), Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утвержденные приказом Госстроя СССР от 24.12.1986 N 446 (далее — ВСН 53-86(р)), Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденное Госстроем РФ (далее — МДК 2-04.2004).

Согласно п. 5.1 ВСН 58-88(р) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. При капитальном ремонте производятся комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов и оборудования жилого дома, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные (п. 2.4.2 Правил N 170, п. 21 Правил 491). Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в Приложении 8 к Правилам N 170, в числе которых поименован ремонт крыш, фасадов до 50% (п. 3 Приложения 8 к Правилам N 170).

Иными словами, капитальный ремонт предполагает фактически полную замену вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования, мусоропровода, газооборудования, кухонных плит, электропроводки до ввода в квартиру и прочее.

Текущий ремонт здания, в отличие от капитального, включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) отдельных элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей (раздел II Правил N 170, приложение 1 ВСН 58-88(р)). Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, указан в Приложении 7 к Правилам N 170.

Пунктом 4.1 ВСН 58-88(р) установлено, что текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в приложении 3 ВСН 58-88(р), а перечень основных работ по текущему ремонту — в приложении 7 ВСН 58-88(р), приложении 7 Правил N 170, приложении 2 МДК 2-04.2004, в который, в частности, входят все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая узлы примыкания к конструкциям покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и прочие места проходов через кровлю, стояков, стоек и т.д. (п. 3 «Крыши» приложения 7 ВСН 58-88(р)), а также работы по частичной замене рулонного ковра и замене (восстановлению) отдельных участков безрулонных кровель (п.п. 5 и 6 «Крыши» приложения 7 ВСН 58-88(р)).

Читать еще:  Форвард уставный капитал

То есть, по смыслу приведенных норм, ликвидация протечек кровли (кроме полной замены покрытия) отнесена к текущему ремонту. При этом согласно приложению 6 ВСН 58-88(р), а также Приложению N 2 к Правилам N 170 протечки кровли должны быть устранены в течение суток с момента их выявления.

Отметим, что обязанность по обеспечению исправного состояния кровли и защите от увлажнений конструкций от протечек кровли лежит на организации по обслуживанию жилищного фонда (п. 4.6.1.1 Правил N 170). Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015 г. N 13АП-2п059/15).

В отношении ремонта стен (применительно к фронтону крыши) в перечень работ по текущему ремонту входят работы по заделке трещин, расшивке швов, восстановлению, облицовке и перекладке отдельных участков кирпичных стен площадью до 2 кв. метров (п. 1 «Стены» приложения 7 ВСН 58-88(р)). Таким образом, ремонт фронтона в описанном случае также относится к ремонту текущему.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации управляющая организация за счет собранных средств на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома должна в течение предусмотренного нормативными актами времени устранить протечки кровли, а также привести фронтон крыши в состояние, соответствующее требованиям законодательства и обеспечивающее безопасность жильцов дома. Данные работы относятся к работам, производимым при текущем ремонте жилого дома. Расходы управляющей организации, связанные с выполнением этих работ, возмещаются собственниками помещений в доме. Решение о внесении собственниками помещений дополнительной платы на текущий ремонт кровли и фронтона крыши, если её недостаточно, принимается общим собранием собственников помещений по предложению управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Вопрос о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме принимается простым большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 18 Правил N 491). При этом надлежит учитывать, что поскольку отношения между собственниками жилых помещений и управляющей организацией по поводу перечня услуг и работ, касающихся содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые предоставляет управляющая организация, а также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения регулируются договором управления многоквартирным домом, тот факт, что у управляющей организации отсутствуют средства для проведения соответствующих работ в рамках утвержденного тарифа, сам по себе не является обстоятельством, исключающим ответственность управляющей организации (п. 3.3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 «О некоторых вопросах применения особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»). Также не является таким обстоятельством сам по себе факт отказа собственников жилых помещений от дополнительного финансирования соответствующих работ. В любом случае управляющая организация обязана предпринять все зависящие от нее меры по соблюдению соответствующих норм и правил содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома (смотрите, например, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 N 04АП-3824/13).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ремонт кровли текущий или капитальный ремонт

Кровля — это часть крыши, непосредственно воспринимающая воздействие атмосферных явлений. В качестве кровельных покрытий могут использоваться шифер, металл (в виде профлиста, металлочерепицы, фальцевых листов), натуральная или полимер-песчаная черепица, битумные листы с базальтовой крошкой («гибкая черепица»), рулонные битумные материалы. В зависимости от вида кровельного материала, его состояния и особенностей монтажа различается порядок и объем ремонтных работ.
Для определения потребности в ремонте конкретного здания и его элементов учреждение должно осуществлять контроль технического состояния зданий и объектов путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики (п. 3.2 Ведомственных строительных норма ВСН 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утв. приказом Госкомархитектуры СССР от 23.11.1988 № 312; далее — ВНС).
Неплановые осмотры должны проводиться после явлений стихийного характера, коммунальных аварий и при выявлении деформаций оснований (п. 3.4 ВСН).
Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах — техническое состояние отдельных конструкций, помещений (п. 3.3. ВСН).
Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью.
Результаты осмотров отражаются в документах по учету технического состояния здания или объекта (журналах учета технического состояния, специальных карточках, дефектных ведомостях и др.). В этих документах должны содержаться оценка технического состояния здания или объекта и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах (п. 3.9 ВСН).
Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта, в том числе потребность в капитальном ремонте, должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте.

Текущий и капитальный ремонт кровли

Ремонт кровли может быть классифицирован как текущий или капитальный ремонт.
Для определения того, является конкретный вид работ капитальным или текущим ремонтом, необходимо обратиться к Ведомственным строительным нормам (ВСН).

Читать еще:  Целью управления оборотным капиталом является

Капитальный ремонт кровли

Согласно п. 5.1 ВСН капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.
На капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства.
Минимальная продолжительность эксплуатации элементов зданий до капитального ремонта (замены) установлена рекомендуемым приложением 3 к ВСН.
Рекомендуемая продолжительность эксплуатации покрытия крыш (кровли) до ее капитального ремонта (замены) составляет:

Капитальный ремонт кровли. Чем он отличается от текущего

Исправное состояние и долговечность жилого дома во многом зависят от качества кровельного покрытия. Кровля наряду с остальными элементами зданий подвергается износу и периодически нуждается в ремонте. Основные виды ремонта кровли в частных домах — текущий и капитальный. Работы выполняются собственниками самостоятельно, либо привлекаются соответствующие строительные организации.

Текущий (предупредительный) ремонт предотвращает преждевременный износ элементов кровли и обеспечивает необходимые эксплуатационные показатели в промежутках между капитальными ремонтами.

Капитальный ремонт заключается в замене изношенных элементов кровли, полном восстановлении ее ресурса и улучшении эксплуатационных качеств.

Виды ремонта кровли отличаются перечнем выполняемых работ, объемом и периодичностью. При организации текущего и капитального ремонтов следует руководствоваться ведомственными строительными нормами ВСН 58-88(р).

Текущий ремонт кровли включает в себя усиление и замену отдельных элементов обрешетки, обработку деревянных элементов антисептическими и огнезащитными средствами, и устранение мелких дефектов. В случае необходимости осуществляется замена небольших участков изношенного кровельного покрытия (как правило, не более 10% от общей площади). Восстанавливается герметичность примыкания кровли к проходным элементам, дымоходам и т.д.

При выполнении капитального ремонта производится полная замена всех изношенных элементов, осуществляется необходимая модернизация и устанавливается (заменяется) инженерное оборудование. Кроме этого в капитальный ремонт кровли могут включаться следующие работы:

— полное обследование крыши и подготовка проектно-сметной документации;

— утепление и шумоизоляция кровли;

— замена изношенных коммуникаций.

При выполнении капитального ремонта силами строительной организации осуществляются экспертиза документации, авторский и технический надзор.

Капитальный ремонт кровли выполняется в следующем порядке:

— производится демонтаж старого кровельного покрытия;

— удаляется гидроизоляция и теплоизолирующий материал;

— обследуется и в случае необходимости заменяется пароизоляция кровельного пирога;

— производится обработка стропил антисептическими и огнезащитными средствами;

— восстанавливается (в случае необходимости заменяется) утеплитель и монтируется новая гидроизоляция;

— монтируется новая обрешетка;

— выполняется монтаж нового кровельного покрытия.

Работы по устройству кровли выполняются в соответствии с требованиями инструкции производителя.

При надлежащем обслуживании и своевременном выполнении текущих ремонтов минимальный срок эксплуатации элементов кровли составляет:

— обрешетка деревянная — 50 лет;

— утеплитель из минераловатных плит — 20 лет;

— кровля из рулонных материалов (в 3-4 слоя) — 10 лет;

— кровля из черной стали — 10 лет;

— кровля из оцинкованной стали — 15 лет;

— шифер асбоцементный — 30 лет;

— черепица натуральная — 60 лет.

Все виды ремонта кровли, за исключением аварийного, выполняются в плановом порядке в теплое время года.

Ремонт крыши многоквартирного дома: кто должен ремонтировать и за чей счет? Это капитальный или текущий ремонт+Видео

Жильцы многоквартирного дома должны приложить достаточные усилия при решении вопроса о ремонте крыши и кровли в своём доме.

Этот вопрос важен и потому, что нужно решить, откуда будет идти финансирование этого процесса.

Рассмотрим, каким образом нужно действовать собственником жилья, куда идти и обращаться, если появилась необходимость ремонта крыши многоквартирного дома.

Ремонт крыши многоквартирного дома

Виды протечек кровли многоквартирного дома

Протечка в квартирах многоквартирного дома, которые расположены на последних этажах, происходит довольно часто, и это объясняется тем, что со временем ухудшается качество покрытия крыши. Насколько быстро и оперативно отреагирует жильцы дома, и обратиться в организацию для заказа выполнения ремонта крыши зависит то, какими будут затраты на процесс ремонта крыши, и насколько сложно будет устранить эту проблему.

Протечки крыши в многоквартирном доме могут быть по разным причинам и их принято разделять на следующие виды:

  • – протечки снегового характера. Такие протечки происходят, когда активно начинают таить снежные массы на крыше или если снежные слои стали отставать из-за тёплой поверхности крыши;
  • – протечки на крыше могут возникнуть из-за длительных и обильных ливней или дождей;
  • – протечки, так называемого мерцающего типа. Когда протечки носят беспорядочный характер, возникают без особых оснований, могут возникнуть из-за неправильного монтажа кровли, если на крыше в кровле присутствует микротрещины;
  • – протечки, так называемого, сухого типа. Такие протечки возникают на потолках или стенах в квартирах, и вызвано конденсатом, который накапливается под кровлей.

Причины протечек

Протечки могут возникнуть по следующим причинам:

  1. – если произошло нарушение работоспособности материалов, из которых изготовлена кровля, или вышел срок допустимой эксплуатации материала;
  2. – если строительство и ремонт кровли выполняли из материалов с производственным дефектом или из второсортных материалов;
  3. – если произошло нарушение структуры материалов, из которых сделана кровля, присутствует повреждение покрытия кровли при механических воздействиях;
  4. – при наличии внешних факторов, например температурных перепадов, при воздействии ультрафиолетовых лучей или обилия влаги;
  5. – если произошел срыв листов с крыши.

Чтобы избежать протечек крыши в многоквартирном доме, необходимо хотя бы 2 раза в год, например, весной и осенью, приглашать работников из ЖКХ, чтобы они делали и производили плановые осмотры крыши и кровли.

Читать еще:  Темп роста капитала формула

Кто оплачивает ремонт крыши многоквартирного дома

Для проведения ремонтных работ крыши и кровли в многоквартирном доме требуются большие финансовые затраты. Если выполнять ремонт частичного характера, то можно минимизировать расходы, такой ремонт можно делать, если присутствует незначительные повреждения кровли и ее элементов. Проведение капитального ремонта крыши дома потребует заметно больших затрат.

Также иногда частичный ремонт кровли многоквартирного дома могут делать для того, чтобы улучшить внешний вид дома и кровли. Капитальный ремонт крыши многоквартирного дома производят, как правило, если кровля сильно обветшало, ухудшилось состояние, или были выявлены повреждения, которые носили серьезный характер.

Виды работ

При проведении работ по капитальному ремонту крыши многоэтажного дома могут выполнять следующие виды работ:

  1. – выполнение замены несущих элементов конструкции;
  2. – выполнение замены, так называемого, пирога кровли;
  3. – замена водосточной системы;
  4. – выполнение противопожарной обработки элементов из дерева;
  5. – выполнение регулирование уровня влажности и температуры до нормы.

Определение того, в какой очередности будут выполняться работы по восстановлению кровли и насколько длительными по времени они будут, зависит от разных факторов. Имеет значение характер и масштаб повреждение крыши многоэтажного дома, Какие требуются изменения конструкции, из чего сделаны материалы кровли.

Проводить или нет ремонтные работы, будут они капитальные или частичного характера, решать нужно после проведения обследования крыши специальными работниками. Необходимо составить подробный список необходимых ремонтных работ, какие материалы и ресурсы потребуются для ремонта кровли, какие нужно подготовить инструменты и технику. Начинать ремонт крыши многоквартирного дома можно, когда будет решен вопрос о том, откуда будет идти финансирование ремонта.

Оплата ремонтных работ крыши жильцами

Жильцам дома, которые решили организовать процесс ремонта крыши, сразу должны решите вопрос того, за чьи средства будет проводиться ремонт кровли многоэтажного дома. Можно вопрос финансирования ремонта крыши дома решить несколькими вариантами. Поскольку кровля дома это общедомовое имущество, тоже его ремонт могут быть ответственен и собственники квартир с верхних и остальных этажей. По закону России, все владельцы квартир вносит средства по статье затрат на содержание дома, и как результат на них идёт распространение по обязанности оплаты по ремонту помещений.

Если владельцы квартиры не сделали приватизацию, то владельцам недвижимости по закону считается муниципалитет. Проживающие в этой квартире, то есть наниматели жилья, согласно жилищному кодексу России, должны заплатить деньги за ремонт текущий, а вот оплата капитального ремонта относится к обязанностям муниципалитета.

Для того чтобы было принято решение о проведении капитального и полного ремонта кровельного покрытия, нужно собрать общее собрание владельцев квартир и провести среди них голосование. То решение, которое было принято на собрании, оформляется в виде протокола, и это является официальным документом и его используют при дальнейших действиях.

Чтобы было принято положительное решение о проведении ремонта крыши многоэтажного дома, проголосовать положительно должны не менее 51% от общего числа пришедших на собрании собственников недвижимости. Важным обстоятельством является тот факт, что проводить ремонтные работы общедомового имущества нельзя, если не было получено согласие владельцев квартир в доме, также оно должно быть оформлено письменно.

Оплата ремонта крыши управляющей компанией

Для того, чтобы начать выполнение работ по ремонту кровли, нужно пойти в управляющую компанию. Жильцы каждой квартиры ежемесячно оплачивают средства по содержанию дома и оплачивают квитанцию на капитальный ремонт дома.

Эти средства, управляющая компания, как правило, используют по мере необходимости на разные нужды дома, в целом накопления финансовых средств не идет. А те сбережения, которые накапливаются на осуществление капитального ремонта в доме, управляющая компания может выделить для проведения ремонта кровли в многоэтажном доме.

Если вдруг денег собранных на капитальный ремонт на счете окажется недостаточно для оплаты полного объема по ремонтным работам крыши, то владельцы квартир дома должны будут самостоятельно добавить недостающую сумму.

Если же, в доме уже проводился капитальный ремонт, например подвальных помещений или других объектов дома, то может возникнуть нехватка денежных средств. В этом случае управляющая компания может предложить целенаправленно накопить средства на выполнение ремонтных работ, для этого жильцы дома должны будут вносить повышенную плату за капитальный ремонт.

Еще один вариант по финансированию ремонта кровли дома предполагает участие в государственной помощи. В данном случае действует федеральный закон номер 185. Согласно этому закону, жильцы могут обратиться за государственной помощью в решении вопроса о финансировании капитального ремонта крыши дома. Средства могут быть выделены из местного бюджета, государственных фондов или самими владельцами квартир.

Решение об участии в государственной программе может быть принято только на собрании жильцов собственников жилья, и если будет принято положительное решение, то одним из обязательных условий для участия в программе будет перечисление начального взноса в размере 5% от общей суммы, которые требуется на ремонт крыши дома.

Если будет получено согласие на участие в программе более 50% от числа жильцов дома, то остальные владельцы квартир должны будут также внести свою долю оплаты.

Чтобы участвовать в государственной программе по субсидированию затрат на ремонт кровли, нужно составить и отправить в отдел ЖКХ определенный пакет документов, точный перечень которых можно узнать в управляющей компании. Заявление должно быть принято к рассмотрению и по нему должны принять решение в течение 10 рабочих дней.

Итоги

Ремонт кровли крыши после урагана относится к обязанностям владельцев квартир в этом доме, если квартира находится в муниципальной собственности, то работа по ремонту должна вести администрация, а в вопросе приватизированных квартир, это обязанность жильцов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector