Robo6log.ru

Финансовый обозреватель
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кредиторская и дебиторская задолженность застройщика

Как учитывается дебиторская и кредиторская задолженность в строительной организации?

Вообще проблема дебиторской и кредиторской задолженностей волнует все организации и везде ей уделяется повышенное внимание. Что же касается строительных организаций, то у них ряд особенностей в бухгалтерском и налоговом учете задолженностей, а это в значительной степени осложняет работу в таких организациях бухгалтеров.

Особенности деятельности строительных организаций

Особенностями деятельности строительных организаций, оказывающими особое влияние на характер и причины возникновения дебиторской и кредиторской задолженностей, являются, во-первых, характер строительных работ, а он долгосрочный, во-вторых, в организации строительных работ участвует много организаций, в-третьих, у строительных организаций непосредственная связь с землей, в-четвертых, очень много строительного материала, можно использовать материал заказчика, которые получены на давальческой основе, в-пятых, это связано со сложностью и высокой себестоимостью строительных объектов, в-шестых, на работу влияют сезонные условия, что отражается на сроках и процессе осуществления строительных работ, в-седьмых, возможность использования разных вариантов реализации объекта строительства, а также получение финансового результата, которые предусмотрены Положением по бухгалтерскому учету.

Структура дебиторской задолженности

Во-первых, расчеты с заказчиками или застройщиками, во-вторых, расчеты с поставщиками и подрядчиками, которым были выданы авансы, в-третьих, расчеты с разными дебиторами и кредиторами, в-четвертых, внутрихозяйственные расчеты, в-пятых, векселя к получению.

Самой большой по сумме дебиторской задолженности составляет задолженность заказчиков, они, как правило, не оплачивают сразу полную сумму от стоимости готового объекта, а это во многом усложняет работу бухгалтеров. Главное, что оговаривается в договоре по строительству определенного объекта, так это сроки, когда будут внесены последние суммы, и когда будет сдан объект. Выделяют, как отсроченную задолженность, срок которой еще не наступил, так и просроченную задолженность, срок исполнения обязательств которой уже наступил.

В итоге получается, что строительными организациями создаются резервы по долгам, которые были не погашены в сроки, установленные договорами. Суммы получаемых резервов бухгалтера относят на финансовые результаты строительной деятельности. Это соответствует законодательству России.

По договору может быть предусмотрена возможность погашения дебиторской задолженности не только в денежном эквиваленте, но и другими способами, если подобная возможность предусмотрена договором.

Росстатом были обнародованы недавние показатели, которые касаются просроченной задолженности по зарплате. На первое апреля 2014 года согласно сведениям, предоставленными…

При проведении аудиторских проверок применяются разные средства аудита. Так в ходе аудита используются самые различные инструменты и методы. Основные методы…

В закон о бухгалтерском учете вносит поправки законопроект, поступивший в Государственную Думу. Этим документом разрешается руководителям некоммерческих организаций вести…

О кредиторской и дебиторской задолженности: для начинающих бухгалтеров

Продолжаем курс справочных материалов для тех, кто только знакомится с бухгалтерией.

В процессе работы нашего предприятия, хотим мы того или нет, но мы всегда будем взаимодействовать с другими участниками рынка. Этих участников мы называем контрагенты и они как бы внешние участники по отношению к нам. Однако не забываем, что внутри наше предприятие тоже взаимодействует, но уже с другими участниками рынка.

Любые отношения участников рынка, будь то внешние(контрагенты) или внутренние(сотрудники и подотчетные лица), проявляются в таких понятиях как дебиторы и кредиторы.

Дебиторы — это организации, ИП и лица, которые должны нашему предприятию. Дебиторская задолженность — это суммы денег, что должны нам участники рынка (дебиторы).

Кредиторы — это организации, ИП и лица, которым наше предприятие должно. Кредиторская задолженность — это суммы денег, что наше предприятие должно участникам рынка (кредиторам).

Как возникает кредиторская и дебиторская задолженность

В случае же с собственными сотрудниками — это использование их знаний и времени за определенную плату. Вот это определенная плата, т.е. заработная плата, которую мы еще не выплатили — есть кредиторская задолженность — наше предприятие должно сотрудникам.

Дебиторская задолженность в бухучете возникает, когда наше предприятие платит наперед поставщику, т.е. выдает аванс, либо наши покупатели не оплатили нам за то, что купили у нас.

Сотрудники тоже могут вызывать дебиторскую задолженность. Это происходит тогда, когда сотрудник заработной платы получил больше, чем полагается (теперь ему придется либо вернуть деньги, либо отработать их).

Где «живет» кредиторская и дебиторская задолженность?

«Дебиторка» и «кредиторка» — это удел счетов взаиморасчетов, счетов учета денежных долгов. Какие основные счета мы можем найти в плане счетов бухучета? Для начала я бы выделил следующий базовый список:

С контрагентами: 60, 62, 66, 67, 76.5, 76.6
С Работниками: 70, 71
С государством: 68, 69

Дебиторская задолженность живет в дебетовых остатках по этим счетам.
Кредиторскую задолженность мы найдем в остатках по кредиту этих счетов.

Дополнительно

Студент чаще отвечает так: «Дебиторская задолженность в бухчете лучше, потому как это же деньги, что должны нашей фирме»

С теоретической точки зрения — верно. С практической — не совсем так. Вопрос ведь звучит, что выгодней. А долги на бумаге — это неживые деньги. Это деньги «украденные» у предприятия, поскольку именно «живые» деньги являются движущей силой, за счет которой живет и работает предприятие. А что получается в нашем случае?

Предприятие раздает свои активы (продали товар, оказали услуги). А ведь само же заплатило поставщику и оплачивает заработную плату сотрудников, платит налоги, но. Но поступлений «живых» денег нет — только цифры на бумаге.

Зато такой Покупатель(дебитор), получил от нашей фирмы «товарный кредит» или «решил свою проблему» не потратив своих денег, потому как не заплатил нам. И он же продолжает свою деятельность на таком «бесплатном кредите» от нашей фирмы.

Уловили смысл? Вот почему бизнесу невыгодна дебиторская задолженность, хотя на бумаге смотрится все Ок.

Что можно узнать из проектной декларации?

Приобретение квартиры в строящемся доме для покупателей всегда было связано с риском, во время кризиса этот риск возрастает вдвойне. В сложившихся условиях проблемы могут возникнуть даже у крупного застройщика, если компания неверно определит параметры проекта. Поэтому, прежде чем сделать выбор, так важно собирать информацию о застройщике и объекте. Чем в этом деле может помочь проектная декларация, рассказали опрошенные «Сибирским домом» эксперты.

Читать еще:  Задолженность прочим кредиторам в балансе

Изучение проектной декларации — то, с чего нужно начинать выбор квартиры. Ознакомиться с декларациями на строящиеся объекты можно на портале Sibdom.ru в разделе «Новостройки».

Вся информация, которая содержится в этом документе, делится на две большие группы: сведения о застройщике и сведения о строящемся доме.

Информация о застройщике

Понять, как застройщик исполнял свои обязательства перед дольщиками ранее, допускала ли строительная компания просрочки при сдаче объектов в эксплуатацию в предыдущие несколько лет, позволяет указанная в проектной декларации информация об объектах, сданных организацией за три последних года (здесь приводятся два срока: планируемый и фактический срок, когда произошла передача объекта). Имея эту информацию, покупатель может продолжить собирать сведения о ходе строительства и о том, остались ли довольны купившие квартиры инвесторы, уже из других источников, например, на специализированных форумах.

Кредиторская и дебиторская задолженность застройщика

В проектной декларации ежеквартально публикуются данные о финансовых показателях застройщика, размере кредиторской и дебиторской задолженности.

«Желательно посмотреть не только саму проектную декларацию, но и все последующие изменения в нее, внесенные по настоящий момент, — советует заместитель начальника отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Елена Журбенко. — Застройщик обязан ежеквартально вносить в проектную декларацию сведения, касающиеся финансового результата деятельности компании. Динамика этих данных дает достаточно хорошее представление о финансовом результате застройщика, о том, сработала строительная компания в конкретном периоде в прибыль либо в убыток. Если со временем увеличивается размер дебиторской задолженности, значит, должны застройщику, такая ситуация возникает, например, когда договорами со строительной компанией предусмотрена рассрочка. Если растет кредиторская задолженность — увеличиваются долги застройщика. Если финансовый результат отрицательный (кредиторская задолженность намного превышает дебиторскую) — значит, он работает все время в убыток, и тогда покупателю стоит подумать, стоит ли ему иметь дело с такой строительной компанией».

Финансируют ли стройку банки

То, каким образом финансируется строительство объекта, также можно узнать из проектной декларации. Есть компании, которые способны строить только на собственные средства, но таких меньшинство. По данным службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, не используя деньги дольщиков, в Красноярском крае строят менее 5% застройщиков. Как правило, для строительства привлекают средства инвесторов.

Помимо этого частично строительство объекта может происходить за счет проектного финансирования, когда банк выдает компании кредит на реализацию конкретного проекта. Наличие проектного финансирования для покупателя — позитивный момент, ведь это означает, что, рассмотрев все параметры будущего строительства и все проанализировав, банк верит в успех проекта и готов принимать в нем участие.

Кроме того, в таких случаях кредитная организация строго следит за тем, как идет ход строительства и насколько застройщик придерживается запланированных сроков.

К тому же, в проектной декларации содержатся сведения о других договорах кроме договоров участия в долевом строительстве, по которым привлекаются денежные средства для строительства (ссуды, займы).

Наряду с информацией о застройщике в проектной декларации могут быть указаны сведения о генеральном подрядчике работ (в том случае если застройщик для реализации проекта привлекает другую строительную организацию). И тогда потенциальному дольщику нужно ориентироваться в том числе и на надежность генерального подрядчика. Если это крупная строительная компания, способная ежегодно сдавать десятки тысяч квадратных метров жилья, — это плюс.

Кто дает гарантию достройки?

Новыми в проектной декларации являются сведения о том, кто (какой банк или страховая компания) гарантирует, что застройщик выполняет свои обязательства перед инвесторами (этот раздел содержится в проектных декларациях объектов, договоры с первым участником долевого строительства которых заключены после 1 января 2014 года — момента вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ).­

Кто именно является гарантом для дольщика — далеко не праздный вопрос, дело в том, что речь идет о достаточно больших суммах и существуют опасения, что далеко не все компании при наступлении страхового случая (банкротства застройщика) смогут страховку выплатить. Поэтому, делая выбор, нужно принимать в расчет и то, кто выдает гарантии. Крупный ли это страховщик, достаточно ли у компании собственных средств, чтобы в случае возникновения проблем у застройщика дольщики смогли рассчитывать на возвращение вложенных средств или достройку объекта.

В проектной декларации должны быть указаны реквизиты соответствующего договора страхования, сведения о поручителе или страховщике, а также об объекте долевого строительства, в отношении которого заключен договор страхования или поручительства.

В последнее время на официальном сайте Центробанка оперативно публикуется актуальная информация о том, какие компании имеют право страховать ответственность застройщиков перед участниками строительства http://www.cbr.ru/finmarkets/files/supervision/list_214_fz.pdf

«В том случае, если в период строительства страховая компания перестает отвечать требованиям части 1 статьи 15.1 и пункта 2 части 1 статьи 15.2 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора поручительства или договора страхования.

Тогда он должен в течение пятнадцати дней заключить другой договор страхования. Обязанность заключить договор страхования с другим страховщиком лежит на застройщике и если у страховой организации была отозвана лицензия на осуществление добровольного имущественного страхования. Учитывая, что информация о страховщике (поручителе) является неотъемлемой частью проектной декларации в случае заключения договора страхования либо поручительства с иным лицом застройщик обязан внести соответствующие изменения в проектную декларацию», — отмечает начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю Наталия Зайцева.

Информация об объекте

В разделе проектной декларации, посвященном объекту, содержатся все сведения о строящемся доме, начиная от его местонахождения, данных о земельном участке, на котором ведется строительство, до технического описания объекта. Чтобы установить, какое назначение имеет выделенная для строительства площадка, кому именно выдавалась земля, находится она в собственности или же в аренде, нужно зайти на сайт Управления Росреестра, указав кадастровый номер участка на публичной кадастровой карте http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/.

Читать еще:  Дебет 68 кредит 68

«Как правило, строительство ведется на арендованных землях, поэтому покупателей здесь должны интересовать сроки аренды участка и то, до какого числа действует разрешение на строительство, успеет ли застройщик в установленные сроки реализовать проект», — рассказывает руководитель отдела по административным спорам компании «ПРАВО-ЭКСПРЕСС» Елена Дудко.

В этом же разделе приводится описание объекта: информация о количестве отдельных квартир в составе строящегося многоквартирного дома, сколько в новостройке предусмотрено однокомнатных, сколько двух- и трехкомнатных квартир, их площади, чтобы потенциальному покупателю было понятно, какой объект он может приобрести. Информация о нежилом помещении и его функциональном назначении, об общедолевом имуществе, которое в дальнейшем должно войти в собственности всех жителей дома. Когда дом должен быть построен, сколько этапов строительства предусмотрено.

«Нужно сравнить площади квартир, которые предусмотрены по проекту в доме, с той площадью, что указана в договоре долевого участия в строительстве, — советует Елена Дудко. — Они должны друг другу соответствовать. И если в доме, например, предусмотрены только однокомнатные площадью 42 квадратных метра, а в договоре значится однокомнатная площадью 46 квадратных метров, этот факт должен насторожить покупателя.

При этом, подписывая договор, многие не обращают внимания на то, что там указана возможность для застройщика изменения площади квартиры в результате строительства. А потом возникает вопрос, где взять дополнительные деньги, чтобы оплатить «дополнительные» квадратные метры. Сейчас к нам обратился клиент, которому нужно внести доплату 170 тысяч рублей, а этих денег у человека просто нет, на покупку квартиры брался ипотечный кредит. Поэтому этот момент нужно отслеживать сразу и еще на этапе подписания договора задавать вопросы застройщику».

Нужно помнить, что застройщик имеет право вносить изменения в проектную декларацию в любой момент. Однако если компания дважды переносила срок сдачи объекта в эксплуатацию, эта информация находит отражение в другом документе — списке объектов «зоны риска», размещенном на сайте службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. В него контролирующая организация включает объекты, строительство которых идет слишком медленными темпами. С этим перечнем можно ознакомиться на сайте стройнадзора в разделе «Государственный контроль за долевым строительством» — «Реестры» — «Единая информационная система учета сведений о застройщиках и строящихся на территории края многоквартирных домах» — «Перечень проблемных многоквартирных домов». Так что, хотя проектная декларация и основной документ с информацией об объекте, он не должен быть единственным, который потенциальный покупатель проверяет, прежде чем сделать выбор.

Источник: Журнал «Сибирский Дом» 2(145) март 2016

Дебиторская и кредиторская задолженность

Как управлять дебиторской и кредиторской задолженностью

Бизнес – это постоянные расчеты: с поставщиками, покупателями, бюджетом, сотрудниками… Как следствие – регулярно возникают различные задолженности, как в пользу компании, так и наоборот. Рассмотрим, как контролировать эти долги и управлять ими.

Какие виды долгов возникают при ведении бизнеса

Все расчеты, связанные с ведением бизнеса, можно разделить на две большие группы: дебиторская задолженность (нам должны) и кредиторская (мы должны). Но внутри каждой из групп выделяется еще ряд видов:

  1. Дебиторская задолженность:

— покупателей по отсрочкам платежа;

— поставщиков по перечисленным авансам – ожидается поставка материалов или товаров;

— бюджета или фондов – переплата по налогам и взносам;

— персонала – переплата по зарплате или выданные подотчетные суммы.

  1. Кредиторская задолженность:

— перед поставщиками за поставленную продукцию или товары;

— перед покупателями по полученным авансам;

— перед бюджетом и фондами по начисленным налогам и взносам;

— перед персоналом по начисленной зарплате или невозмещенным подотчетным суммам.

Далее будем говорить, главным образом, о расчетах с контрагентами, потому что возможность управлять остальными видами задолженностей для компании ограничена.

Перечислять налоги и зарплату нужно в строгом соответствии с законом, любые просрочки здесь чреваты серьезными санкциями. Переплаты по зарплате лучше вообще не допускать. Что же касается подотчетных сумм, то долги по ним, как правило, невелики и быстро закрываются.

Задолженность бюджета и фондов перед компанией возможна, в основном это касается возмещения НДС и возврата средств из ФСС . Но здесь правила работы с долгами подробно регламентированы законом, и отдельная компания практически не может повлиять на них.

Как разделить задолженность на группы

Всю дебиторскую и кредиторскую задолженность можно разделить на группы по различным признакам.

  1. По контрагентам. Это первое, что приходит в голову – ведь общая задолженность складывается именно из долгов отдельных контрагентов перед бизнесом, или наоборот.
  2. По срокам. Если деньги должны поступить (или, напротив, их нужно заплатить) через несколько дней – это одна ситуация. А если срок наступает через три месяца или полгода – совсем другая. Чтобы понимать, как долги компании распределены по периодам, нужно составить специальный отчет — реестр старения задолженности.

Пример

Реестр старения дебиторской задолженности на 31.12.2019

Из таблицы видно, что общая задолженность контрагентов перед компанией – более 2 млн руб. Но в течение ближайшего месяца поступит меньше половины от этой суммы. Поэтому, если у бизнесмена есть крупные срочные платежи, то нужно искать другие источники средств.

  1. По регионам и странам. Этот вариант актуален для тех бизнесменов, которые работают со многими партнерами в разных географических областях.
  1. По ответственным специалистам. С каждым поставщиком или покупателем работает менеджер, который отвечает за расчеты с ним. Премиальная часть вознаграждения специалиста должна зависеть от соблюдения подконтрольными ему контрагентами графика оплат или поставок.
  1. По значимости. Чтобы выделить наиболее важных для компании дебиторов и кредиторов, нужно провести ABC-XYZанализ. Он позволяет разбить всех контрагентов на группы, в зависимости от объемов закупки или поставок и стабильности сотрудничества.

Основные финансовые показатели, связанные с дебиторской и кредиторской задолженностью

Читать еще:  Порядок уплаты процентов по кредиту

В первую очередь нужно сопоставить дебиторскую (строка 1230 баланса) и кредиторскую задолженность (строка 1520). Лучше всего – когда они примерно равны, но дебиторская задолженность немного выше, то есть отношение ДТ / КТ находится в диапазоне от 1 до 1,1.

Если дебиторская задолженность существенно выше «кредиторки» — это значит, что бизнесмен «замораживает» значительную часть своих средств. Если же кредиторская задолженность превышает «дебиторку», то есть риск, что в нужный момент не окажется достаточно средств, чтобы рассчитаться с долгами.

Но, конечно, надо учитывать и другие факторы. Например, если у компании есть значительные средства на счете или ликвидные (легко реализуемые) товарные запасы, то она может при необходимости погасить кредиторскую задолженность за счет этих ресурсов.

Сопоставлять оба вида задолженностей нужно не только в целом (т.е. по балансу), но и в разрезе сроков. Здесь поможет реестр старения, который мы рассматривали в предыдущем разделе.

Также следует определить отношение обоих видов задолженности к выручке и активам (итогу баланса). Норматива здесь нет, но оба этих показателя с течением времени должны снижаться, или, как минимум — оставаться неизменными.

Если растет доля «дебиторки» в выручке или активах, это говорит о том, что компания «замораживает» в долгах все больше и больше своих средств. А если увеличивается доля «кредиторки», то это может привести к снижению финансовой устойчивости.

Еще один важный показатель – оборачиваемость задолженности в днях.

Он рассчитывается за период (месяц, квартал, год) по следующей формуле:

ОЗ = Т / (О / СЗ)

Т – длительность периода в днях.

О – обороты, для «дебиторки» это – выручка, для «кредиторки» – объем закупок за период.

СЗ — средняя задолженность за период.

Пример

Выручка ООО «Альфа» за 2019 год – 100 млн руб. Среднегодовая дебиторская задолженность – 20 млн руб. Оборачиваемость будет равна:

ОДЗ = 365 / (100 / 20) = 73 дня

Чем короче срок оборачиваемости, тем лучше. Уменьшение этого показателя говорит о том, что средства компании «крутятся» быстрее, а значит – используются более эффективно.

Как планировать дебиторскую и кредиторскую задолженность

Планирование задолженностей должно быть частью общей системы бюджетирования .

Дебиторская задолженность по своему экономическому смыслу близка к выдаче кредитов, причем, во многих случаях — беспроцентных. Поэтому контрагентов необходимо тщательно проверять. В идеале бизнесмен должен работать со своими дебиторами, как банк с потенциальными заемщиками, то есть оценивать их кредитоспособность.

Здесь удобно пользоваться результатами ABC-XYZ анализа. Чем выше значимость клиента для компании – тем большую отсрочку ему можно предоставлять. Но не следует забывать и о платежной дисциплине. Если покупатель делает крупные заказы, но регулярно пропускает срок оплаты, то лучше работать с ним по авансовой схеме.

Планировать кредиторскую задолженность проще. Для этого достаточно взять информацию о возможных отсрочках из договоров, заключенных с поставщиками. В общем случае предоставленные отсрочки нужно «выбирать» полностью, так как это равнозначно получению беспроцентного кредита.

Однако некоторые поставщики могут продавать свою продукцию по разным ценам, в зависимости от условий оплаты. Тогда нужно внимательно изучить условия договора и решить, что выгоднее для компании – заплатить аванс и приобрести товар дешевле, или оставить деньги в обороте.

Как управлять дебиторской задолженностью

  1. При заключении договоров нужно предоставлять отсрочку или давать авансы только надежным клиентам. Если позволяет рыночная ситуация – цена при продаже с отсрочкой должна быть выше, чем по предоплате. Следует обязательно предусмотреть в договорах штрафы за просрочку оплаты или поставки.
  1. Если деньги (или товар) не поступили вовремя, ответственный менеджер должен:

— если звонок не помог – направить претензию;

— если же должник не отреагировал и на письмо – передать информацию юристам.

  1. Работой с проблемными дебиторами должен заниматься юрист. В небольших компаниях эту функцию иногда выполняет главбух или сам директор. Порядок здесь следующий:

— предарбитражное напоминание контрагенту;

— исковое заявление в суд;

— взаимодействие с судебными приставами в рамках процедуры взыскания.

  1. Если же взыскать долг не удалось, то его можно списать на убытки. Такое право появляется у компании:

— при ликвидации должника;

— если судебный пристав признает, что взыскать долг невозможно;

— если обязательство прекращено вследствие непреодолимых обстоятельств;

— если отмена обязательства основана на решении государственного органа;

— по истечении срока исковой давности (в общем случае – три года); этот вариант могут использовать только те бизнесмены, которые не пытались взыскать долг через суд.

Как управлять кредиторской задолженностью

  1. При заключении договоров нужно стараться согласовать для себя наиболее выгодные условия. Применительно к расчетам это означает – максимально длительная отсрочка платежа. Но при этом следует обращать внимание на изменение цены из-за условий оплаты (если оно есть), а также на размеры штрафов за просрочку.
  1. Ответственный специалист должен отслеживать своих контрагентов и обеспечить своевременную оплату или отгрузку товара. Если заплатить вовремя не удалось, следует немедленно связаться с продавцом и постараться договориться об отсрочке или оплате по частям.
  1. Ситуацию лучше не доводить до судебного разбирательства. Но если это произошло, то нужно постараться убедить суд в своей добросовестности. Доказательством может быть, например, переписка, направленная на урегулирование задолженности. Вернуть долг все равно придется, но суд может снизить размер штрафных санкций.
  1. Списать кредиторскую задолженность можно, если контрагент простил задолженность или не востребовал ее в течение срока исковой давности. В общем случае это – три года. Такая ситуация может возникнуть, например, если кредитор ликвидирован, а правопреемников у него – нет. При списании кредиторской задолженности у бизнесмена возникает налогооблагаемый доход.

Управление дебиторской и кредиторской задолженностью – важная часть системы управления финансами и компанией в целом.

Необходимо регулярно анализировать структуру долгов, планировать их величину, контролировать текущее состояние и не допускать нарушения договорных обязательств, как самой компанией, так и ее контрагентами.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×